銀行徹底不裝了！親自下場賣房，降價30%甩賣，房價要變天？

銀行下場賣房：房產經濟深度調整與金融轉型的雙重鏡像

近期，全國范圍內銀行直接下場賣房的現象愈演愈烈。在阿里資產、京東資產等主流線上平臺，“銀行直供房”專區已成為高頻出現的板塊，從國有大行到地方城商行、農信社，紛紛化身“房產銷售”，將海量抵債房產以低于市場價15%-50%的折扣掛牌出售。這一并非新生卻在當下集中爆發的現象，絕非簡單的“金融機構跨界賣房”，而是房地產市場深度調整、金融系統風險處置與行業生態重構三重因素交織的必然結果，其背后折射出的房產經濟邏輯，值得從多個維度深入剖析。

一、銀行賣房的核心動因：不良資產處置的現實緊迫性

銀行大規模下場賣房的直接導火索，是不良房產類資產的持續積壓，這一現象的本質是房地產市場下行周期中，金融機構被動承擔風險后的自救行為。近年來，受經濟增速放緩、房地產調控深化、企業經營困難與居民收入波動等多重因素影響，個人按揭貸款斷供、企業房地產開發貸違約案例顯著增多，銀行通過司法程序回收的抵押房產規模呈爆發式增長。

從房源構成來看，銀行直售房主要來源于兩類核心渠道：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”資產。按照司法處置流程，房產作為抵押物進入法拍程序后，一拍通常按評估價的70%起拍，流拍后二拍再降20%，若二次流拍仍無法變現，法院將裁定房產抵債給銀行，完成產權過戶后轉入銀行資產負債表。二是企業直接協議抵債的資產，部分房企因資金鏈斷裂無法償還貸款，與銀行協商后將未售住宅、商鋪等資產直接抵償債務。據統計，僅廣東農信系統掛牌出售的房產標的數量就超1.2萬個，貴州農信系統達9618個，蘭州銀行2025年掛牌量較2024年增長61%，從1127個增至1822個，海量積壓資產已成為銀行的“包袱”。

對銀行而言，這些抵債房產若長期滯留賬上，將產生多重風險與成本。首先是資金占用成本，銀行回收房產后需計提相應資本金，直接制約信貸投放能力，影響盈利空間；其次是資產貶值風險，在房地產市場調整期，房產價格持續下行，拖延處置時間越長，資產縮水幅度越大；再者是維護與管理成本，閑置房產的物業管理、維修保養等費用需持續投入，進一步侵蝕銀行利潤。傳統法拍渠道已難以滿足處置需求，2025年6月全國法拍房供應規模達3.2萬套，但成交率不足10%，大量房產陷入“流拍-降價-再流拍”的循環。在此背景下，銀行主動下場直售，將處置周期從傳統法拍的2-3年縮短至6-12個月，成為化解不良資產風險的最優選擇。

從金融數據來看，銀行的處置壓力有著明確支撐。上市銀行中報顯示，個人按揭貸款不良率已連續多個季度呈上行趨勢，雖然充足的抵押品形成了安全墊，但不良資產規模的擴大仍讓銀行面臨監管壓力。2024年全行業不良資產處置規模超3萬億元，其中房產類不良資產占比顯著提升。銀行通過直售模式加速變現，既能回籠資金重新投入信貸循環，又能優化資產質量指標，為應對市場波動預留安全空間，本質是一場兼顧短期止損與長期發展的戰略選擇。

二、房產經濟透視：市場分化與價格體系重構

銀行下場賣房不僅是金融機構的自救行為，更如一面鏡子，清晰映照出當前房地產市場的深層矛盾與分化格局，其對房產經濟的影響呈現出“局部劇烈、整體可控”的鮮明特征。

（一）區域分化加劇：核心資產與邊緣資產的“冰火兩重天”

銀行直售房的成交表現，直接印證了房地產市場“強者恒強、弱者愈弱”的分化邏輯。從區域分布來看，銀行掛牌的海量房源主要集中在三四線城市、縣城及一二線城市的遠郊區，這些區域本身就存在供需失衡、庫存高企、人口外流等問題，銀行低價房源的入市進一步加劇了市場壓力。以蘭州農商行處置的沈撫新區育才壹品小區房產為例，起拍單價僅2000元/平方米，不足市場價5000元/平方米的一半，卻仍遭遇“0出價”的流拍窘境，該行持有的200多套同類房源多次掛牌均無人問津。類似情況在全國多個三四線城市普遍存在，這些區域的銀行直售房成交率不足30%，低價房源持續積壓，形成“降價-觀望-再降價”的惡性循環，部分小區房價跌幅已達16%，遠郊及縣城區域甚至出現20%-50%的“腰斬”式下跌。

與之形成鮮明對比的是，核心城市核心地段的銀行直售房呈現出“低價吸引-高溢價成交”的反向現象。例如，吉林銀行大連分行掛牌的星海廣場周邊住宅，面積270余平方米，起拍價折合單價1.2萬元/平方米，低于同區域2萬元/平方米的市場價，最終吸引多名購房者競價成交；工商銀行濮陽分行開發支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元成交，超出起拍價100萬元。這類核心資產因占據稀缺的地段、教育、醫療等資源，市場需求穩定，抗跌性強，銀行直售的低價反而成為吸引剛需與改善型購房者的“紅利”，其對周邊房價的沖擊微乎其微，部分核心區域房價僅微降0.8%。

這種分化背后，是房產經濟“居住屬性回歸、資產屬性弱化”的核心趨勢。隨著投機性需求被逐步擠出，房產的價值越來越取決于實際居住功能與配套資源，三四線城市及遠郊區因缺乏產業支撐與人口流入，住房需求持續萎縮，而核心城市核心區域的稀缺資源屬性愈發凸顯，形成了難以逾越的價值鴻溝。銀行直售房的集中入市，本質上是加速了這一分化進程，讓市場供需關系的匹配更加透明。

（二）價格體系重構：四類定價并存的市場新格局

銀行直售房的大規模涌現，打破了此前房地產市場“新房申報價、二手房市場價、法拍房折價”的三類定價體系，形成了四類價格并存的新格局，對區域房價產生了顯著的“錨定效應”。銀行直售房普遍以低于市場價15%-30%的價格掛牌，部分流拍多次的房源折扣甚至高達50%，這種極具吸引力的定價迅速成為區域房價的“新基準”，倒逼周邊二手房業主調整掛牌價格。

以蘭州沈撫新區為例，自蘭州農商行掛牌200多套低價房源后，周邊二手房成交均價在3個月內下跌4.2%，不少業主為加快成交，主動將掛牌價下調10%-15%，與銀行直售房形成競爭。在三四線城市，這種價格傳導效應更為明顯，銀行直售房的低價讓原本就處于調整期的房價進一步承壓，二手房議價空間普遍擴大5-10%，部分區域甚至達到15%以上。對于新房市場而言，銀行直售房的沖擊雖相對間接，但也迫使開發商調整策略，要么通過加大營銷力度、贈送裝修等方式維持定價，要么直接下調備案價，以價換量緩解庫存壓力。

值得注意的是，銀行直售房對價格體系的沖擊存在明顯的邊際效應。從全國范圍來看，銀行直售房總量約10萬套，占存量房市場比例極小，僅占全國二手房月成交量的不足1%，且其中僅20%-30%為住宅類資產，其余多為商業用房、辦公用房等。因此，其對全國房價指數的整體影響僅在1-2%左右，不足以改變房地產市場的長期趨勢。但在局部區域，尤其是銀行直售房集中掛牌的小區或板塊，“壓強效應”十分顯著，短期內可能出現房價加速下跌的現象。這種“局部劇烈、整體可控”的影響特征，意味著銀行賣房并非房價下跌的“引爆器”，而是市場調整的“催化劑”，加速了房價向合理價值的回歸。

（三）供需結構優化：存量消化與剛需釋放的雙向互動

從供給端來看，銀行直售房的入市有效補充了中低價房源的供給，為消化房地產市場存量庫存提供了新的渠道。當前我國房地產市場的核心矛盾之一是結構性庫存過剩，三四線城市及遠郊區的大量住房因定位偏差、配套不足等問題積壓，而銀行直售房大多屬于這類存量資產。通過低價掛牌，銀行將這些閑置資產重新推向市場，既為剛需群體提供了更多高性價比的選擇，也在一定程度上緩解了市場的供需失衡。

從需求端來看，銀行直售房憑借“價格低、產權清”的雙重優勢，精準對接了剛需群體的購房需求。與法拍房常見的產權模糊、隱性糾紛、長期租約等問題不同，銀行直售房經過司法確權和債權剝離，交易對手為銀行，產權清晰、交易安全有保障，這一優勢降低了剛需購房者的決策風險。同時，顯著的價格優勢讓不少原本因資金不足難以入市的剛需群體獲得了購房機會，尤其是在核心城市，銀行直售的優質房源往往能吸引大量購房者關注，成交率高達65%，實現了存量資產消化與剛需需求釋放的雙向互動。

不過，這種供需優化也存在結構性局限。在三四線城市及遠郊區，由于人口外流、需求枯竭，銀行直售房的供應增長并未帶來相應的需求提升，反而加劇了市場競爭，導致部分區域供需失衡問題更加突出。而在核心城市核心區域，銀行直售房的供應相對有限，難以滿足旺盛的剛需與改善型需求，供需矛盾依然存在。這種結構性差異進一步說明，房地產市場的健康發展不能僅依賴存量資產的消化，更需要通過調整城市規劃、完善配套設施、引導人口流動等方式，實現供需的動態平衡。

三、行業生態變革：中介轉型與交易規范的必然趨勢

銀行下場賣房不僅影響房產經濟的價格與供需，更對房地產行業的傳統生態產生了深遠影響，推動行業從“信息不對稱”向“透明化、規范化”轉型，倒逼傳統房產中介行業尋求變革。

在傳統房產交易中，中介機構的核心競爭力在于掌握房源信息與交易渠道，通過信息不對稱賺取傭金。而銀行直售房采取“銀行直接對接購房者”的模式，借助阿里、京東等大型線上平臺公開掛牌，房源信息、價格、產權狀況等均透明可查，購房者可直接與銀行溝通交易細節，甚至部分銀行還能提供一站式貸款審批服務，大幅削弱了中介機構的信息優勢。這一變化導致不少聚焦中低端市場的中介門店帶看量下降30%以上，生存壓力陡增，部分小型中介機構甚至面臨倒閉風險。

為應對沖擊，傳統中介行業開始加速轉型。一方面，不少經紀人主動與銀行合作，成為銀行直售房的“導購員”，通過為購房者提供看房、過戶、按揭咨詢等配套服務賺取服務費；另一方面，中介機構開始向專業化、精細化方向發展，聚焦高端住宅、商業地產等銀行直售房涉及較少的領域，或強化房產咨詢、政策解讀、資產配置等專業服務能力，擺脫對信息差的依賴。這種轉型雖然帶來了短期的行業陣痛，但長期來看，有利于優化房地產交易生態，提升行業整體效率。

與此同時，銀行直售房也推動了房地產交易市場的規范化進程。此前，二手房交易中存在的陰陽合同、產權糾紛、資金安全等問題一直困擾著購房者，而銀行直售房的交易流程更加標準化、透明化。銀行作為專業金融機構，在產權核查、資金監管、過戶辦理等環節有著嚴格的流程規范，能夠有效避免各類隱性風險。這種規范化的交易模式為市場樹立了標桿，倒逼其他類型房產交易提升透明度，減少信息不對稱，推動整個房地產交易市場向更理性、更健康的方向發展。

此外，銀行直售房也豐富了房地產市場的交易模式，除了直接出售，部分銀行還創新推出了房產租賃權拍賣等方式，進一步盤活存量資產。例如，中國銀行佛山分行就曾拍賣一套住宅的租賃權，起拍價861元/月，租期一年，通過這種方式，銀行在不轉讓產權的情況下實現了資產增值，也為租房市場提供了新的供給渠道，形成了“出售+租賃”并行的多元化處置模式。

四、長期趨勢展望：房產經濟回歸居住屬性的必然路徑

銀行下場賣房這一現象的背后，是我國房地產市場從高速增長向高質量發展轉型的深刻變革，其長期影響將推動房產經濟徹底回歸居住屬性，形成更加健康、可持續的發展格局。

從短期來看，銀行直售房將繼續加速市場調整，預計在未來1-2年內，三四線城市及遠郊區房價可能進一步承壓，部分高風險區域可能出現“負資產→斷供→銀行回收→再拋售”的惡性循環，市場信心恢復需要時間。但這種短期的調整并非壞事，而是市場擠掉投機泡沫、實現自我凈化的過程。銀行通過加速處置不良資產，既降低了金融系統的風險，也為房地產市場的長期健康發展掃清了障礙。

從中長期來看，隨著銀行不良資產處置的推進，以及房地產市場存量的逐步消化，房價將逐步企穩，形成與經濟發展水平、居民收入相匹配的合理價格區間。房地產市場的區域分化將成為常態，核心城市核心區域的房產因稀缺性仍將保持相對穩定的價值，而三四線城市及遠郊區的房產將更多體現居住屬性，房價波動趨緩，租金回報率將成為衡量房產價值的重要指標。

對于金融系統而言，銀行下場賣房是“去地產依賴”轉型的重要體現。通過處置房產類不良資產，銀行將回籠的資金投向科技創新、綠色經濟、制造業等新興領域，降低對不動產抵押的依賴，優化信貸結構，實現業務轉型。這一過程不僅有利于提升金融系統的抗風險能力，也能為實體經濟的高質量發展提供更有力的金融支持。

對于購房者而言，銀行直售房提供了難得的“撿漏”機會，但也需要保持理性。剛需群體可重點關注核心城市核心區域的銀行直售房，其性價比優勢明顯，能節省15%-30%的購房成本；而在三四線城市及遠郊區，應謹慎對待低價房源，避免陷入“低價買入、更低價賣出”的流動性陷阱，購房決策應更注重房屋的居住屬性與長期流動性。

結語

銀行下場賣房絕非偶然現象，而是房地產市場深度調整、金融系統風險處置與行業生態重構共同作用的結果。它既折射出當前房產經濟面臨的結構性矛盾，也預示著行業轉型的必然趨勢。從短期來看，銀行直售房可能加劇局部區域的房價波動，對傳統中介行業造成沖擊；但從長期來看，其加速了市場存量消化、推動了價格回歸理性、促進了交易規范透明，為房地產市場向“房住不炒”的定位轉型提供了重要動力。

隨著房產經濟逐步回歸居住屬性，房地產市場將更加健康、可持續，金融系統也將實現“去地產依賴”的轉型，與實體經濟形成良性互動。在這一過程中，市場各方都需要適應新的變化：銀行需優化不良資產處置模式，提升資金使用效率；開發商需聚焦產品力提升，滿足居民多元化居住需求；購房者需樹立理性的購房觀念，摒棄投機心態；政府則需進一步完善房地產調控政策，防范系統性風險，保障市場平穩運行。唯有如此，才能讓房地產市場真正服務于“住有所居”的目標，為經濟社會的高質量發展提供堅實支撐。