溢價拿地卻不做開發商？貝殼C2M模式顛覆房地產游戲規則

出品|中訪網

審核|李曉燕

當房地產行業從規模擴張轉向品質競爭，中國最大互聯網居住服務平臺貝殼正以一場跨界實驗，改寫行業游戲規則。2025年12月，貝殼旗下貝好家在成都正式發布C2M全鏈解決方案，以"不做開發商"的明確姿態，用大數據和AI技術打通居住需求與供給的斷層，為行業轉型提供了全新樣本。

貝好家的誕生源于深刻的市場變革。2021年起，中國房地產市場完成從賣方到買方的歷史性轉折，頭部城市二手房成交占比已達73%，北京、上海更是超過80%，存量時代已然來臨。而有效客房比數據顯示，自2021年7月起，市場便陷入"客少房多"的格局，購房者愈發謹慎，開發商卻仍面臨"開盤如開盲盒"的困境。在這樣的背景下，貝殼集團副董事長徐萬剛帶隊成立貝好家，帶著"推動房屋供給側升級"的初心，開啟了一場為期兩年的探索。

為驗證C2M模式的可行性，貝好家選擇了最"重"的方式——全資拿地、自主操盤。2024年9月，貝好家以10.76億元總價、42.19%溢價率競得成都金融城三期地塊，刷新"成都地王"紀錄，打造頂豪項目"貝宸S1"。與此同時，上海剛改樓盤"貝漣C1"同步推進，兩個項目均跳出行業半年開盤的高周轉慣例，貝宸S1更是歷經14個月打磨，只為將"客戶需求>開發經驗"的理念落到實處。

這場實驗的核心，是用數據驅動替代經驗主義。貝好家團隊遍歷全球300多個樓盤，摸排全國1352個新開盤項目，通過大數據和AI算法精準刻畫客群畫像。在貝宸S1的開發中，團隊摒棄傳統豪宅的雪茄吧等冗余配置，轉而根據客戶調研設置高頻使用的洽談區、健身房；將土地增值帶來的數億元價差全部投入產品升級，使建造成本突破3萬元/㎡，遠超27300元/㎡的樓面價。這種"品質>工期>成本"的決策邏輯，在行業內實屬罕見。

產品創新背后是技術與人性的深度融合。貝宸S1以超過4000元/㎡的立面成本，采用UHPC材料與雙曲線蜂窩鋁板，通過8個月異地1:1打樣實現先鋒藝術造型；聯合華為鴻蒙智家打造的"六感?智能系統"，將310余個智能設備實現全場景互聯，遠超行業平均水平。老人房的泡腳池、十步可達的嵌飲機、抬高67cm的洗衣機操作臺，這些細節設計無不源自對客戶生活習慣的深度洞察。而對未來20年物業費收支、員工薪酬漲幅的精算，更彰顯了長期主義的居住理念。

自操盤項目的成功驗證了模式價值。截至2025年12月中旬，貝宸S1在成都2000萬以上高端住宅市場中，開盤一個月網簽20套，躋身全市年度網簽量第二。更引人注目的是，華潤置地、萬科、中海等50多家行業頭部企業紛紛前往考察，貝好家已與中國電建地產、招商蛇口等十余家開發商達成合作，在全國15個城市落地17個項目。

隨著模式日趨成熟，貝好家宣布告別自操盤，轉向輕資產賦能。正如徐萬剛所言："華為不造車卻推動汽車行業升級，貝好家要做房地產的賦能者。"這一戰略轉變基于三重考量：完成C2M模式的全流程驗證、攜手更多伙伴擴大市場價值、集中資源保障樣板項目的長期運營。未來，貝好家將為開發商、城投公司、資方等提供從拿地研判、產品定位到營銷服務的全鏈條支持，讓數據價值滲透開發每一環。

從徐萬剛朋友圈那句"心懷善念+拼命努力=創造非凡"，到貝宸S1連載的101個"更好住的小故事"，貝好家的探索始終圍繞"房屋回歸居住屬性"的核心。在這個過程中，70%外部引進人才與貝殼原生團隊的碰撞融合，傳統開發經驗與數字技術的迭代創新，最終沉淀為"住得好>賣得好"的產品哲學。

當房地產行業告別土地紅利與金融紅利，貝好家的C2M模式正開辟"產品紅利"與"信任紅利"的新賽道。它證明，在客戶主權時代，只有精準洞察需求、持續價值創造，才能穿越行業周期。貝殼用一場跨界實驗告訴市場：真正的行業升級，不是成為新的玩家，而是重構整個生態。這場關于居住的創新革命，才剛剛開始。