央企介入、超200億元貨值！廣州一舊改項目將盤活

村民們有盼頭了。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

廣州停滯的城中村改造項目逐漸開啟新生。

12月24日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡稱“中鐵諾德”）宣布獲取佳兆業白云城市廣場一期融資區地塊開發代建管理項目。據悉，佳兆業白云城市廣場是白云區小坪城中村改造項目的融資區項目，原計劃在2021年底開盤銷售，后因該公司出現流動性危機而停滯至今。

12月26日，佳兆業集團相關人士對中國房地產報記者表示，該項目采用了“政府強效管控+央企品質管控+銀團資金監管”的保障體系，引入中鐵諾德管控項目品質，“對我司與市場都是一劑強心劑”。資金方面，“后續有新增融資，銀團將根據后續資金需求對項目整體順利完工給予充分的資金支持。”

鑒于一期工程已封頂達到預售條件，佳兆業白云城市廣場計劃2026年一季度上市銷售。這意味著，總貨值超過200億元的小坪城中村改造項目有望回歸良性發展軌道。

中鐵諾德代管代建

小坪村位于廣州市白云區新市街，早在2009年就已被納入廣州市三舊改造重點區域。2010年7月，該村與佳兆業集團簽訂《舊村改造框架協議書》，成為戰略合作伙伴。2018年11月，小坪村正式發布選擇合作企業的掛牌公告。公告顯示，小坪村改造范圍規劃總用地面積94.35公頃，凈用地54.49公頃，規劃計算容積率總建筑面積167.96萬平方米，分為復建安置區、融資區和政府統籌住宅用地三部分，項目實際改造成本不低于74.26億元。

2018年12月，佳兆業城市集團成功競得小坪城中村改造項目。值得一提的是，該村采用的是“先建后拆、分期改造”的模式，優先拆除并建設一期安置住房，待村民回遷至一期安置房后，才開始二期、三期改造范圍村居住宅的拆卸工作。

一開始，該項目的推動速度很快，2019年7月，一期安置房已奠基動工。2022年5月，一期復建安置房1號至8號樓全部封頂，并完成全部砌筑抹灰施工，計劃2022年下半年達到交付條件。二期復建安置房規劃建設的4棟樓，已有3棟達到正負零，計劃2022年年底主體結構完成至22層。融資區的一期工程也同步建設，4棟住宅樓全部封頂，預計2022年底完成竣工備案。

融資區的項目被命名為佳兆業白云城市廣場，原計劃在2021年底推售400多套產品，當時的吹風價是4萬元/平方米至5萬元/平方米。然而，也就是2021年底，佳兆業集團的流動性風險暴露，該項目也因此遲遲未能開盤銷售。

據業內消息，因資金周轉困難，佳兆業集團無法補交土地出讓金，因此沒能拿到預售證。也因為拖欠施工方款項，整個項目陷入了半停工的狀態。

2024年末，有消息稱佳兆業集團創始人郭英成首次到佳兆業白云城市廣場視察，釋放項目擬重新啟動的信號。2025年上半年，小坪村的安置區率先復工，截至12月1日，一期8棟安置房的外墻漆工程已接近完工，室內裝修正在進行中。按照佳兆業集團的計劃，這批安置房將于今年底交付。

在此基礎上，佳兆業白云城市廣場的入市銷售也被提上了日程。該項目引入的中鐵諾德是中鐵建工集團有限公司設立的專門從事房地產投資開發的全資子公司，業務板塊包括傳統地產開發、城市更新、TOD綜合開發、定向安置房開發、代建類地產開發等。

之前，中鐵諾德已在白云區打造了一個TOD綜合體項目——大灣區·諾德云城，距離佳兆業白云城市廣場僅幾百米。此次簽約該項目的代建代管，涵蓋了一期融資區的住宅、公寓、底商、公建配套及地下停車場等業態。

據佳兆業集團相關人士透露，小坪城中村改造項目融資區一期4棟住宅的貨值約30億元，整個融資區的可售住宅有34萬平方米、可售商業15萬平方米，計劃分四期實施開發，項目總貨值約215億元。融資區一期的銷售將為后續的開發奠定資金基礎。

多個城中村改造項目在盤活路上

同樣是在白云區，陳田村改造項目已先一步通過“本土經驗+國企品質管控+銀行資金監管”的方式獲得新生。陳田村曾是中國最大的汽車零配件集散地，2019年，富力地產中標成為其合作企業，改造成本約73.96億元。與小坪村一樣，陳田村的安置區和融資區也是同步建設，期間因受富力地產現金流緊張影響，復建進度和商品房銷售都未達預期。

今年上半年，在地方政府的引導下，陳田村改造項目的最大債權人——興業銀行牽頭制定了紓困方案，引入華發建管代管代建，并向該項目授予了115億元的增量貸款，融資期限也拉長到了15年。今年10月份，75億元增量資金已經到位，主要用于復建區的建設，而融資區的“富云山”項目也在11月份更名為“云山境”，以全新面貌亮相。

花都區田美村則是廣州市首個以“司法重整+共益債”模式協同推進的舊模式改造項目，此前因實施主體廣州富美房地產開發有限公司（以下簡稱“富美公司”）母公司陷入債務危機而停滯。為了保障村民回遷安置和債權人的權益，當地政府成立工作專班，推動村集體、富美公司與主要債權人達成共識，將 “保障村民回遷、確保工程質量” 納入司法重整核心目標。2024年9月，富美公司啟動預重整，3個月后，廣州市中級人民法院裁定批準《重整計劃（草案）》。主要債權人建設銀行天河支行為項目盤活提供關鍵金融支撐，緩解資金困境。當地區屬國企則以共益債投資人身份深度參與項目，目前已累計投入共益債資金3.5億元，為項目開發提供資金保障。今年10月份，該項目復建區一期集體物業FS2棟與住宅F5/F6棟順利突破 “正負零” 節點，正式邁入地上主體結構施工階段。

南沙區的金洲、沖尾村同樣準備走破產重整的路徑。2018年，該項目在廣州公共資源交易中心公開招商，并經村民代表成員大會80%以上表決通過，確定升龍集團為合作企業。此后，在短短一年多的時間內，該村就完成了改造方案和控制性詳細規劃調整、全體村民住宅簽約及啟動村民安置房建設等工作，成為自《廣州市城市更新辦法及相關配套文件》發布以來，廣州市第一個公開引入合作企業的舊村改造項目、南沙區第一條進入動遷階段的舊村，更是廣州市第一條完成全體簽約的舊村。

據了解，金洲、沖尾村在2019年12月就舉行了復建區動工儀式，但在那之后，項目的推進便屢屢受阻。業內消息顯示，近期該村正在制定“預重整+信托+公益債”模式的細則，期望引入增量資金推動項目破局重生。

芳村區的鶴洞村也傳來了新消息。該村在2019年與方圓地產簽訂更新改造項目合作協議，至今安置房仍未交付。據廣州的業內人士透露，鶴洞村擬更換合作企業，由原股東平安銀行引入華融控股聯合投資。一旦消息落實，這個停擺多年的城中村亦有望邁入坦途。