2026年物業新規1月1日施行！物業費、公共收益、維權全明確

“物業只收錢不辦事”“電梯廣告錢不知去向”“想換物業比登天難”——這些困擾業主多年的糟心事，2026年終于有解了！

從1月1日起，新修訂的《中華人民共和國城市居民委員會組織法》及武漢、北京、杭州等多地配套物業新規正式落地，不僅給物業劃定了“服務紅線”，還為業主維權搭好了“綠色通道”，連物業費怎么收、公共收益怎么分、投訴怎么處理都寫得明明白白。作為深耕社區治理領域的博主，今天就用大白話拆解這些新規的核心亮點，幫大家搞懂“哪些錢能拒交、哪些權益能爭取、遇到問題找誰管”，讓業主真正掌握小區管理的主動權。

一、先劃重點：新規不是“紙上談兵”，3大核心改變直擊痛點

這次物業新規不是簡單的規則調整，而是從“權責劃分、監管力度、維權路徑”三個維度的系統性改革，每一條都針對業主最頭疼的問題：

1. 居委會從“和事佬”變“實權監管者”，物業再不敢敷衍

以前業主投訴物業，常遇到“居委會協調、物業拖延”的僵局，新規直接賦予居委會“硬權力”：

- 監督物業履職：居委會要定期巡查小區衛生、安保、設施維修，發現問題當場下達整改通知書，3-7個工作日內必須整改，逾期未改就上報住建部門，物業會被記入信用檔案，累計3次整改不力還會被暫停投標資格；

- 牽頭換物業：再也不用業主自己組織投票、跟物業扯皮，居委會全程協助——從收集業主意見、組織電子投票，到公開招標選新物業，最快1個月就能完成，武漢已有小區靠這一政策28天就換掉了不作為的老物業；

- 代管公共收益：小區電梯廣告、停車費等公共收益，居委會會監督物業單獨建賬，每半年公示收支明細，還會牽頭聘請第三方審計，避免物業私吞。

比如北京某小區，物業私吞電梯廣告收益3年多，新規實施后，居委會介入核查，不僅追回15萬元收益，還督促物業將這筆錢用來加裝健身器材，業主終于拿到了本該屬于自己的福利。

2. 物業費有了“硬規矩”：6類錢可拒交，漲價要過“雙門檻”

物業費亂收、擅漲是業主最不滿的問題，新規直接劃定“收費紅線”，明確6類違規收費業主可拒交，還堵住了“暗地漲價”的漏洞：

（1）這6類錢不用交，交了也能要回來

- 強制裝修保證金：除非合同約定，物業無權收裝修押金，驗收合格后7天內必須退還，逾期要付利息（北京已有案例判物業退押金并賠利息）；

- 額外公攤水電費：樓道照明、電梯運行費本就含在物業費里，單獨收就是重復收費，南京某小區物業因收這筆錢被責令退80余萬元；

- 超12個月預收物業費：最多預收1年，多收的可拒付，別被“預繳優惠”套路；

- 空置房全額物業費：房子空置6個月以上，各地有減免政策（石家莊按20%交、蘭州減50%），需提交水電零使用證明；

- 高價門禁卡：首次辦卡免費，補辦費不能超成本（約10元），廣州某小區收150元/張被責令退費罰款；

- 捆綁增值服務：物業費和垃圾清運費、家政服務不能捆綁，單獨收費可拒交。

（2）漲價要過“雙門檻”，居委會全程盯著

物業想漲物業費，必須先公示近3年成本（比如保安工資漲多少、電梯維保貴多少），再經“專有面積≥2/3 + 業主人數≥2/3”同意，少一個條件都不行。湖北襄陽有物業沒走流程擅自漲價，最后不僅退了7萬余元，還被行政處罰，再也沒人敢“一言堂”漲價。

3. 公共收益“明明白白”：業主能分紅，物業最多拿10%管理費

以前小區電梯廣告、停車費的錢，大多被物業“悶聲賺”，新規明確：公共收益歸全體業主，物業最多扣10%管理費（部分地方如四川瀘州允許≤30%，以當地規定為準），剩下的要么補維修基金，要么給業主分紅。

宿遷已有小區試點，去年靠電梯廣告和停車費賺了20萬元，扣完2萬元管理費后，給每戶業主分了200元；武漢某小區則用這筆錢翻新了樓道墻面、加裝了快遞柜，業主不用額外掏錢就改善了居住環境。今后業主只要發現物業不公示公共收益，可直接向居委會舉報，還能拒交對應金額的物業費。

二、地方新規亮點：武漢、北京、杭州各有側重，業主按需對號入座

除了國家層面的法規，多地還結合本地情況出臺了特色政策，針對性解決當地業主的痛點：

1. 武漢：加裝電梯門檻大降，養犬有了硬規矩

武漢的新規特別照顧老舊小區和養犬業主，兩條政策最實用：

- 加裝電梯1戶就能申請：以前要全樓同意，現在1戶申請就能啟動流程，低層業主反對也不能直接否決，需協商補償方案；還能提公積金、領補貼（武昌區最高補30%），企業可投資換廣告位，解決“裝得起、用得起”的問題；

- 文明養犬不任性：重點管理區（主城區）每戶限養1只，禁養藏獒、比特犬等烈性犬；“免疫+登記”免費，遛狗必須牽1.5米內非伸縮繩，進電梯戴嘴套，不清理狗糞最高罰500元，再也不用怕出門踩“狗屎運”。

2. 北京：物業評級公開，差的物業沒生意

北京推出“物業服務質量評級”，給物業評A/B/C/D四級，結果向社會公開：

- A級物業優先參與新項目招標，政府還會給獎勵；

- D級物業要限期整改，整改不好會被約談、曝光，業主選聘物業時能直接參考評級，不用再“盲目選”。

3. 杭州、深圳：維修基金“救急快”，不用等流程

以前電梯壞了、消防有隱患，申請維修基金要走很久流程，新規設“簡易程序”：

- 杭州：緊急維修不用等業主大會，居委會備案后3個工作日就能批；

- 深圳：應急維修費超10萬元才需造價審核，還拓寬了使用場景，再也不用怕“看著隱患等錢修”。

三、業主維權不用慌：4步走流程，居委會全程護航

遇到物業不作為、亂收費，不用再“四處碰壁”，按這4步走，高效解決問題：

第一步：先找物業提要求，保留證據

遇到衛生差、門禁壞等問題，先向物業提交書面整改申請（或發微信留記錄），明確“整改內容+期限”，比如“3天內修好單元門禁，否則將向居委會投訴”，避免物業后續否認。

第二步：物業不改，找居委會投訴

物業逾期沒整改，帶著證據（照片、聊天記錄、書面申請）找居委會，居委會必須在7個工作日內牽頭調解，還會出具《調解意見書》，這份文件能當后續訴訟的證據。

第三步：調解不成，啟動換物業或投訴

如果物業仍不配合，有兩種選擇：

- 換物業：在居委會指導下召開業主大會，電子投票方便異地業主參與，只要“雙過半”（參與表決的面積和人數過半同意），就能啟動招標換物業；

- 部門投訴：向住建部門或12345反映，物業會被納入信用檔案，嚴重的還會被罰款。

第四步：拿好憑證，維護合法權益

不管是退費、分紅還是換物業，都要保留好繳費單據、表決記錄、居委會文書等憑證，萬一后續有糾紛，這些都是關鍵依據。

四、物業履職有底線：3件事絕對不能做，做了就違規

新規給物業劃了“紅線”，這3件事絕對不能做，發現可直接舉報：

1. 斷水斷電催繳物業費：《民法典》明確禁止，廣東韶關有物業因限制業主用電梯被強制整改，業主還能索賠（比如食物變質損失）；

2. 隱瞞公共收益：不公示電梯廣告、停車費收支，或挪用收益，居委會可要求返還，情節嚴重的移交執法部門；

3. 拒不退出小區：被業主大會解聘后，物業必須在規定時間內交接，拒不退出的要承擔法律責任，最高法已有判例支持業主索賠。

五、常見誤區澄清：這3個錯誤別犯，不然影響維權

誤區1：“沒入住就不用交物業費”

正解：沒入住也要交，但可申請減免（比如空置6個月按60%-80%交），不能全免；但如果物業沒提供服務（比如小區沒保潔、沒安保），可拒交。

誤區2：“房屋漏水能拒交物業費”

正解：房屋質量問題是開發商的責任，不能以此拒交物業費，可另找開發商維權；但如果物業沒協助聯系開發商，可投訴物業履職不到位。

誤區3：“居委會監管會偏向物業”

正解：新規要求居委會“陽光履職”，關鍵流程要公開，還會接受業主監督；如果發現居委會偏向物業，可向街道辦或住建部門反映，確保公平。

六、話題討論：你小區有物業困擾嗎？新規能幫到你嗎？

2026年物業新規把“話語權”還給了業主，不管是拒交違規物業費、要回公共收益，還是更換不作為物業，都有了明確路徑。不知道你所在的小區，有沒有遇到過物業亂收費、公共收益不公示、服務不到位等問題？

如果遇到過，你是怎么處理的？新規實施后，你打算用哪條政策維護自己的權益（比如要回公共收益、申請空置房減免）？如果還沒遇到過，你最關心新規的哪部分內容（比如養犬管理、加裝電梯）？歡迎在評論區留言討論，分享你的經歷和想法，咱們一起用新規守護自己的居住權益。

其實小區治理不是“業主和物業的對立”，而是“共建共治共享”的過程。新規的落地，既約束了物業的行為，也需要業主積極參與——比如參加業主大會投票、監督公共收益使用，只有大家一起發力，才能讓小區越住越舒心。希望2026年起，再也沒有業主因為物業問題受委屈，每個小區都能成為業主安心的家。