借名買(mǎi)房遇出名人欠債，房產(chǎn)難逃執(zhí)行命運(yùn)｜借名買(mǎi)房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2007年，周琳因不具備北京購(gòu)房資格，遂與姨父吳建國(guó)簽訂《委托購(gòu)房協(xié)議》，約定由周琳全額出資，借用吳建國(guó)名義參與甲公司的集資建房項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋。

實(shí)際履行情況如下：

全部房款65萬(wàn)余元及面積補(bǔ)差款均由周琳支付；

購(gòu)房手續(xù)、收房、裝修均由周琳及其丈夫陳明辦理；

自2009年交付起，一號(hào)房屋一直由周琳家庭實(shí)際居住使用；

物業(yè)、供暖、水電等費(fèi)用均由周琳繳納；

2011年，房屋登記至吳建國(guó)名下（按經(jīng)濟(jì)適用房管理）；

2021年，陳明取得北京購(gòu)房資格，雙方啟動(dòng)過(guò)戶程序。

然而，在2021年9月網(wǎng)簽過(guò)程中，因吳建國(guó)涉另案民間借貸糾紛，債權(quán)人趙峰申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院依法查封了一號(hào)房屋。后該案進(jìn)入執(zhí)行程序，法院擬拍賣(mài)該房產(chǎn)。

周琳提出執(zhí)行異議，被裁定駁回后，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)其為一號(hào)房屋實(shí)際權(quán)利人；

解除查封措施；

判令繼續(xù)辦理過(guò)戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回周琳的全部訴訟請(qǐng)求。

借名買(mǎi)房關(guān)系雖成立，但不足以排除對(duì)登記在被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

借名買(mǎi)房?jī)H產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)

即使周琳是實(shí)際出資人并長(zhǎng)期占有房屋，但因房屋登記在吳建國(guó)名下，周琳享有的是要求過(guò)戶的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)。

物權(quán)公示原則優(yōu)先保護(hù)善意債權(quán)人

根據(jù)《民法典》及執(zhí)行司法解釋?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。趙峰作為申請(qǐng)執(zhí)行人，基于登記信賴(lài)申請(qǐng)查封，屬于善意第三人，應(yīng)受法律保護(hù)。

未過(guò)戶系因自身限購(gòu)原因，不符合“非因買(mǎi)受人自身原因”要件

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條要求“非因買(mǎi)受人自身原因未過(guò)戶”。本案中，周琳因自身不具備購(gòu)房資格而借名，屬主動(dòng)規(guī)避政策，過(guò)錯(cuò)在己，故不滿足排除執(zhí)行條件。

借名協(xié)議不得對(duì)抗外部債權(quán)人

借名約定僅在周琳與吳建國(guó)之間有效，不能約束不知情的第三方債權(quán)人。

?? 核心規(guī)則：

“借名買(mǎi)房≠實(shí)際所有權(quán)可對(duì)抗執(zhí)行”。只要房屋登記在被執(zhí)行人名下，即使借名屬實(shí)，也難以阻止法院強(qiáng)制執(zhí)行。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買(mǎi)房最大風(fēng)險(xiǎn)：一旦出名人負(fù)債，房屋可能被查封拍賣(mài)，實(shí)際出資人難以保全。

即使有協(xié)議、付款憑證、長(zhǎng)期居住證據(jù)，法院仍可能認(rèn)定“不足以排除執(zhí)行”。

因限購(gòu)政策借名，法院通常視為“自身原因未過(guò)戶”，喪失執(zhí)行異議保護(hù)。

維權(quán)路徑：只能向出名人追償損失，無(wú)法阻止房屋被執(zhí)行。

建議：

盡量避免借名購(gòu)房，尤其出名人存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)；

若確需借名，應(yīng)評(píng)估出名人信用狀況，并購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)保險(xiǎn)或設(shè)置擔(dān)保；

具備購(gòu)房資格后立即過(guò)戶，切勿拖延；

如遇查封，及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，評(píng)估是否構(gòu)成“合法買(mǎi)受人”以爭(zhēng)取例外保護(hù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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