2025浙江樓市“冰與火”：購買力集體扎堆杭甬頂豪

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剛剛過去的2025年，浙江樓市呈現(xiàn)出一張?zhí)卣黪r明的“雙面”答卷。市場不再是簡單的“冷”或“熱”，一場深刻的結(jié)構(gòu)性分化，成為貫穿全年的最顯著特征。

一端，是普通住宅市場的調(diào)整與平淡，購房者持幣觀望情緒彌漫；而另一端，均價50000元/㎡以上的高端住宅市場卻“自成體系”，成為穩(wěn)定整體市場預(yù)期的核心力量。杭州的奧映鳴翠府以超84000元/㎡的單價，創(chuàng)下68.5億元的銷售額，問鼎全省銷冠；寧波的明湖之心·星洲亦以63.4億元的業(yè)績緊隨其后。

當(dāng)前市場調(diào)整周期下，一個清晰信號的釋放：浙江的購買力，正以前所未有的共識，向那些具備稀缺屬性與頂級品質(zhì)的資產(chǎn)匯集。這不僅是購房行為，更是一場關(guān)于資產(chǎn)價值與未來信心的“集體投票”。

-浙江省銷售業(yè)績榜單-

-浙江省下轄重點城市榜單-

特別聲明：以上各項目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2025年1月1日-12月31日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在浙江省重點城市的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的項目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對數(shù)據(jù)進行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

全省掃描：杭甬“雙王”格局穩(wěn)如磐石

縱觀全省銷售業(yè)績榜單，最直觀的感受就是：杭州與寧波構(gòu)成的雙極格局，已成為浙江樓市最穩(wěn)定、最核心的底盤。

市場熱度高度聚焦于這兩座核心城市。在銷售金額排名前二十的樓盤中，杭州獨占14席，寧波拿下3席，兩城市合計占比近90%。這一壓倒性的份額在過去幾年持續(xù)強化，反映出資金和需求向頭部城市加速聚集的顯著趨勢。

更關(guān)鍵的是，銷冠之爭也在兩城之間展開：杭州的奧映鳴翠府（68.5億元）與寧波的明湖之心·星洲（63.4億元），不僅是各自市場的標(biāo)桿，更擁有一個共同的關(guān)鍵標(biāo)簽——它們都是定位頂級的豪宅項目。

當(dāng)下浙江樓市的最大推力，已從“量”的擴張，轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的競爭。能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)象級銷售業(yè)績的，往往是那些在產(chǎn)品力、地段和品牌上均站在市場塔尖的項目。

杭州：多線作戰(zhàn)的“全能王”

杭州市場的突出之處，在于其全面性與市場縱深。它就像一個“六邊形戰(zhàn)士”，從剛需到頂豪，每條賽道都能跑出冠軍。

• 主流市場：需求堅實，托底有力

盡管高端市場耀眼，但杭州的堅實基底依然由旺盛的自住與改善需求支撐。

濱杭濱紛城以31.5萬㎡的巨量銷售面積穩(wěn)居全省第一，印證了郊區(qū)定位精準(zhǔn)、價格合理的項目，依然擁有廣泛的市場接納度。

建發(fā)三子（云湖之城、云城之上、云啟錢灣）聯(lián)手貢獻超140億銷售額，這體現(xiàn)了前瞻性布局重點發(fā)展板塊（如云城）的戰(zhàn)略成功。這些表現(xiàn)共同說明，杭州市場擁有較高的需求“下限”，內(nèi)生性購買力為市場提供了穩(wěn)固的緩沖墊。

• 高端市場：價值共識，鑄就壁壘

杭州真正的標(biāo)桿地位，源于其成功構(gòu)筑的高端價值體系與市場共識，這是浙江省其他城市短期內(nèi)難以復(fù)制的競爭優(yōu)勢。

價格天花板：全省單價TOP20，杭州包攬前14名。御園（18.6萬/㎡）、坤和和家園（9.9萬/㎡）等項目定義了資產(chǎn)價格的天花板。

暢銷邏輯：以奧映鳴翠府為代表的現(xiàn)象級項目，證明了“頂級地段+頂級產(chǎn)品”的終極模式能激發(fā)可觀的改善需求。

而2025年杭州高端市場的韌性，恰恰體現(xiàn)在其暢銷路徑的多元化。銷售額達50.7億元的詠湖云廬，憑借濱江白馬湖板塊的稀缺生態(tài)與低密產(chǎn)品，精準(zhǔn)承接了區(qū)域高端改善需求；位列全省均價TOP5的大家·詠印明廬（均價約79781元/㎡），則通過“全盤抬地”等創(chuàng)新設(shè)計和高度定制化，在非傳統(tǒng)頂級板塊實現(xiàn)了價值突破與共識凝聚；單價超75000元/㎡的濱江鳴湖里，其價值則根植于湘湖板塊臨湖低密的稀缺景觀資源。

這些項目共同印證，在分化加劇的市場中，真正的暢銷必須基于無法替代的核心價值——無論是獨特的生態(tài)資源稟賦、極致的綜合產(chǎn)品力，還是絕對的板塊景觀稀缺性。

品牌護城河：在5萬+高端榜單中，綠城、濱江兩大本土巨頭的項目占據(jù)半壁江山，體現(xiàn)了市場對經(jīng)過長期檢驗的品質(zhì)品牌的深度信賴與追隨。這種基于口碑和時間沉淀的品牌壁壘，構(gòu)成了企業(yè)強大的競爭優(yōu)勢。

寧波：聚焦核心的“品質(zhì)派”

與杭州的全譜系發(fā)展不同，寧波住宅市場呈現(xiàn)出高度聚焦的特征。其購買力主要集中于東部新城、明湖等公認(rèn)的核心改善板塊，市場共識極為清晰。

明湖之心·星洲是這一特征的集中體現(xiàn)：不僅銷售額高達63.4億元，更以12.4萬㎡的銷售面積位列全省高端住宅面積榜首，實現(xiàn)了價與量的雙重突破。這反映出寧波高凈值客群在資產(chǎn)配置上高度趨同：只認(rèn)城市心臟，只選標(biāo)桿作品。

與此同時，江山萬里品牌已經(jīng)成為寧波高端市場的一面旗幟。2025年，玖曜、玖洲雙星齊耀，均價站上6萬+，銷量均躋身全省前列。這有力地印證了，在高端細(xì)分領(lǐng)域，一個經(jīng)過長期市場檢驗、擁有純粹高端基因的品牌，所能形成的強大號召力與客戶忠誠度。

寧波市場告訴我們：當(dāng)城市能級與財富積累達到一定高度，高端市場的邏輯將變得異常清晰和簡單——只追求那個“公認(rèn)的最好”。

浙江其他城市：核心之外的“內(nèi)生性”法則

在杭甬雙核之外，省內(nèi)其他城市基于自身經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，發(fā)展出各具特色的市場模式。

• 義烏：最強縣級市的“價格逆襲”

義烏以強勁的銷售數(shù)據(jù)展現(xiàn)了與其縣級市身份不符的樓市能量。綠城·義烏鳳棲逸廬（32.5億元）與聯(lián)利·帝京賦（32.2億元）在銷售額上并駕齊驅(qū)，而聯(lián)利·帝京賦62590元/㎡的單價更躋身全省第七，價格力比肩省會核心。

這本質(zhì)是“產(chǎn)業(yè)即購買力”的集中體現(xiàn)。全球小商品貿(mào)易中心積累的雄厚本地資本，催生了堅實的內(nèi)生性高端改善需求，驅(qū)動邏輯與依靠外部資金輸入的杭甬市場截然不同，形成了自成一派的穩(wěn)固格局。

• 溫州&金華：民營資本的分散與集中

溫州市場呈現(xiàn)“市域均衡”，市區(qū)和瑞安、蒼南等強縣都有項目上榜，反映了溫州民間資本分布廣、底子厚的特點。

金華則顯得更為集中，金華和品單盤銷售37.3億，幾乎以一己之力撐起市場熱度，凸顯了高端需求對市區(qū)核心資源的聚焦。

• 紹嘉湖臺：穩(wěn)健的“內(nèi)生型改善”市場

這些城市的上榜項目，如紹興的HFC華發(fā)金融活力城、嘉興的綠城湖境云廬等，多是服務(wù)本地客戶的改善需求。市場規(guī)模雖無法與杭甬相比，但勝在穩(wěn)定，是典型的“自住型市場”，其市場健康度與本地人口結(jié)構(gòu)、居民收入增長的關(guān)聯(lián)更為直接。

結(jié)語：從榜單透視未來

2025年浙江樓市的銷售榜單，清晰地揭示了市場正在進入一個以結(jié)構(gòu)性分化為主導(dǎo)的新周期。核心趨勢體現(xiàn)在兩個方面：

分化，已成為市場最核心的長期趨勢。在城市維度，資源與購買力進一步向杭州、寧波等高能級城市聚集；在板塊維度，同一城市內(nèi)核心地段與外圍區(qū)域的價差將持續(xù)拉大；在產(chǎn)品維度，擁有突出品質(zhì)的樓盤與普通住宅的市場表現(xiàn)將截然不同。這標(biāo)志著，房地產(chǎn)的普漲時代已經(jīng)結(jié)束，資產(chǎn)價值將高度依賴于個體的綜合稟賦，“選擇”的重要性已遠超“時機”。

高端市場的韌性，源于資產(chǎn)的“確定性”。當(dāng)前市場并非整體低迷，而是購買力在經(jīng)濟不確定性中，對少數(shù)確定性資產(chǎn)的共識性選擇。資金正加速涌向那些占據(jù)核心稀缺地段、擁有頂級產(chǎn)品力與強勢品牌的資產(chǎn)。這實質(zhì)上是一場深刻的“資產(chǎn)置換”，反映了投資邏輯從追求普遍增長轉(zhuǎn)向?qū)で蟠_定性與安全性的根本轉(zhuǎn)變。

綜上所述，浙江房地產(chǎn)市場正在進行一場深刻的價值重估與格局重塑。未來的市場表現(xiàn)將不再由單一預(yù)期驅(qū)動，而將更根本地取決于資產(chǎn)自身的稀缺性、產(chǎn)品力及品牌信用等基本面。市場的信心與資金，將持續(xù)向那些真正經(jīng)得起時間檢驗的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯聚，從而定義下一個階段的市場主流與價值標(biāo)桿。

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