李嘉誠的預言已應驗？若無意外，2026年樓市或將面臨3大轉變

“未來5年不管是香港還是內地的房價都將會迎來大調整，因為需求在之前幾年就已經釋放殆盡了，未來面臨‘需求枯竭’。”2018年，李嘉誠這番話在火熱的樓市中無人當真。

然而時間來到2026年，房地產市場的深度調整正如他所料。相對于曾經的高點，房價跌3-4成非常普遍，跌一半也算正常，甚至有的房子價值只剩當年的首付款數額。

當前的市場數據印證了這一趨勢。2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積同比下降6.8%，銷售額同比下降9.6%。更為明顯的是，2025年10月，中國100個城市的二手住宅價格全部下跌，無一城市持平或上漲，二手房市場已經連續32個月環比下跌。

需求枯竭，市場回歸理性

李嘉誠當年預言的“需求枯竭”如今已成為現實。他曾一針見血地指出，房地產行業面臨大洗牌，炒房客們應該謹慎。

李嘉誠

在2026年的今天，這一判斷得到完美驗證。過去那種“三十而立必須置業”的社會觀念已經被徹底打破。

數據顯示，2025年全國租房藍皮書報告顯示，35歲以上租客占比高達35%，比2021年樓市高峰期還提升了4.9個百分點。這意味著越來越多的年長群體選擇了租房生活，傳統購房年齡界限日益模糊。

住房需求結構也發生了根本轉變。當前市場需求已從“剛需主導”變為“改善型主導”。而這些改善型需求多是“一買一賣”的置換模式，不會帶來新增交易量。

購房主力軍的變化也反映出市場理性的回歸。隨著收入預期趨于謹慎，居民人均可支配收入實際增長5.0%，但購房意愿并未同步提升。

在2026年的今天，租賃市場正迎來前所未有的增長。90后、00后的住房觀念已經發生根本性轉變，“房住不炒”理念深入人心。

這些年輕人活得更加清醒。曾經被奉為“穩定”圖騰的房產證，在他們眼中可能還不如一張大額存單或者一場說走就走的旅行來得實在。與其做一輩子的“房奴”，不如選擇更靈活的生活方式。

《住房租賃條例》自2025年9月15日起正式施行，為租賃市場的規范化、品質化發展奠定了法制基礎。條例鼓勵發展長期穩定的租賃關系，推動租購住房在公共服務上逐步享有同等權利。

政策層面也在積極推動租賃市場的發展。多個城市通過收購存量商品房轉為保障性租賃住房，既消化了庫存，又擴大了租賃住房的供給。這種“去庫存”與“保民生”相結合的模式，正在全國范圍內推廣。

租賃時代的到來也預示著房地產行業邏輯的根本轉變。從以前的“人搶房”轉變為“房求人”，租客手中的現金流才是真正的王道。

老舊小區逆襲，價值重估

與一般邏輯相反，2026年房地產市場出現了一個有趣現象：老舊小區重獲青睞。

從2025年一線城市二手房成交數據中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年內的次新房和20年以上的老舊房成交占比持續攀升。老舊小區因其總價相對較低、配套成熟、生活便利等優勢，受到市場青睞。

老舊小區成交量攀升的背后是消費者對“居住本質”的回歸。 同樣預算下，購房者更傾向于選擇生活便利的成熟社區，而非遠郊的“未來新城”。

政策層面也在助力老舊小區價值提升。國家層面把老舊小區改造作為房地產發展新模式的重要內容，通過改造或拆遷，提升老房子的居住價值。

老舊小區的逆襲印證了李嘉誠著名的“地段論”——在大浪淘沙之后，只有占據核心資源的資產，才能在潮水退去時穿上褲子。 這也為2026年的市場定下了基調：普漲時代徹底終結，分化行情將成為市場主旋律。

面對市場變化，2026年房地產政策也呈現出全新思路。中央經濟工作會議明確提出“著力穩定房地產市場”，強調“因城施策控增量、去庫存、優供給”。

開年以來，房地產市場持續迎來利好。從中央到地方出臺多項政策，通過降低購房成本、盤活存量住房等舉措，支持住房消費，穩定房地產市場。

目前，住房公積金貸款利率和商貸利率都已達到歷史低點，部分符合條件的商業貸款利率甚至低至2字頭。同時，換購住房個人所得稅退稅政策延長至2027年年底，有效減輕了居民的換房資金壓力。

各地方政策也精準發力。例如，珠海市2026年5月5日前對參與“以舊換新”的居民按換購新房網簽價1%給予補貼，單套最高補貼3萬元。承德市則對生育二孩、三孩的繳存職工家庭專項提高公積金貸款額度。

政策制定者已經明確，房地產行業必須從“高杠桿、高周轉”的舊模式轉向“高質量、低負債”的新模式。行業競爭焦點將從拿地能力和資金杠桿，轉向產品力、運營能力和服務品質。

行業格局重構，優質資源取勝

隨著房地產發展新模式逐步建立，行業格局正在經歷深刻重構。這一轉變在2026年變得尤為明顯。

房地產行業已徹底告別過去“同漲同跌”的時代，進入一個“結構性分化”的新階段。未來市場的表現將更根本地取決于城市本身的人口吸引力、產業競爭力和公共服務水平等基本面因素。

在這種分化背景下，核心城市與普通城市之間的房價走勢將呈現截然不同的態勢。中指研究院預測，2026年市場將整體趨穩，核心城市優質資產有望率先企穩，全國新房銷售面積降幅將收窄，但投資與銷售仍存承壓。

對于購房者而言，買房也不再需要焦慮。沒必要為了買房而背負沉重壓力，根據自己的實際需求來選擇是否購房即可。租房也能過好日子，正在成為越來越多人的現實選擇。

樓市的深度調整雖然帶來了一定陣痛，但從長遠來看，有利于行業擺脫對高杠桿、高周轉的依賴，回歸居住本質。

未來樓市的競爭焦點將不再是土地和資金，而是產品力、運營能力和服務品質。政策層面將鼓勵房企持有物業、提供高品質居住服務，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

那些曾經嘲笑李嘉誠“年邁昏聵”的人，如今不得不佩服他的遠見。房地產市場已經從那個狂熱的時代走出，正在回歸理性與本質。