開年第一錘！上海宅地首拍以45.7億元收官，兩大市場走向清晰

來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

1月6日，上海新年宅地首拍落幕。浦東高行、閔行蘭香湖兩幅地塊完成出讓，總金額達45.7億元。

此次出讓地塊為2025年的第十批次，并于12月份進行公告，雖為起始價成交，但上海本輪土拍表現符合市場預期。作為春節年前為數不多仍在供應宅地的城市，上海依然保持全國領跑姿態，出讓地塊數量、出讓總額目前位列首位。

這場承上啟下的土拍，也顯示出今年上海土拍市場兩大趨勢。

上海依然是企業“嚴選”投資高地

本輪土拍共吸引3家企業參與，分別為越秀地產、紫江集團和閔房集團。其中，浦東高行地塊僅越秀地產報名并以底價競得地塊，閔行蘭香湖地塊吸引閔房集團、紫江集團參與競買，最終由后者成功摘地。

從全國來看，上海是1月份出讓地塊最多、出讓金額最高的城市。就上海來說，在過去一年，土地市場高光不斷，區域單價、溢價率、全市單價紀錄屢被刷新，相比之下，本輪土拍低調了不少。

即便如此，業內依然給出“冷靜”“務實”“理性”的評價。上海中原地產分析師盧文曦說，年初本就是土拍淡季，房企拿地策略大多數處于戰略謀劃階段，投資相對謹慎。而且此次出讓地塊都在外環附近，并非市場大熱門，表現完全符合預期。

當然，本輪土拍依然有看點。值得關注的是兩幅地塊競得人分別是外地國企、本地民企。記者梳理發現，2025年，廣州國企越秀地產加大在上海的投資力度，均以聯合體方式，通過和其它房企合作，高溢價率摘得浦東楊思地塊、靜安蘇河灣地塊。2025年，越秀地產全口徑新房銷售額已經躋身上海房企第七名。這次是越秀地產今年第一次獨立操盤，摘地之后，越秀地產第一時間發布海報公布喜訊。

閔行蘭香湖地塊的競得人為紫都置業和紫竹半島地產聯合體，兩家均為紫江集團的子公司。作為深耕閔行的民營企業，紫竹集團伴隨板塊共同成長數十年，業務覆蓋產業園區、商辦和住宅，此前已在紫竹板塊開發了多個房地產項目。此次拿地也是主場深耕布局的延續。

過去一年，上海有超過40家房企通過公開招拍掛競得地塊，其中既有央企、本土國企，也不乏外地國企、外資和民企，可謂百花齊放。房企拿地從來都是用腳投票，企業“嚴選”上海背后，優質資源加速向高能級城市聚集的趨勢愈發凸顯。

好地塊不唯地段論得到市場驗證

上海土拍市場已從單一的唯地段論，轉向了更多維度的評價體系。伴隨房企成本管控意識越來越強、投資策略越來越理性，追逐市中心地塊不再是唯一優選，精準識別非核心區域的資源、潛力與紅利成為新方向。

浦東高行地塊不在市中心，卻被不少業內人士視作越秀地產的一次“黃金抄底”。地塊本身品質較好，既沒有保障房配建要求，也不受中小套型比例限制，開發商擁有充分的產品打造自由度，且受產業與配套雙重驅動，依托332公頃森蘭綠地，生態宜居。同時該板塊長達4年沒有新房供應，有一定的購買需求筑底，未來銷售情況可期。

浦東高行地塊區位

閔行蘭香湖地塊為“住宅+商業”組合地塊，對房企有較高開發要求，因此意向入局的企業數量有限。盡管遠離市中心，該地塊依舊是公認的高品質潛力地塊。從區位規劃來看，地塊隸屬“大零號灣”科技創新策源區，周邊產業園區星羅棋布，高校資源密集，高素質科創人才構成了穩定的潛在購房群體。從地塊指標而言，為打造低密高端住區提供了先天條件。未來項目以科創生態為核心，依托稀缺湖景資源與完善生活配套，有望建成宜居宜業的綜合生活空間，既滿足區域內高品質居住需求，更能進一步推動板塊產城融合發展。

閔行蘭香湖地塊區位

“本批次土地出讓依然是堅持規劃引領，以推動城市高質量發展、高品質生活為主題，注重版塊綜合配套、整體環境打造和區域職住平衡，提供多樣化的住宅產品，服務產業發展、人才集聚，市場反應持續平穩。”上海市規劃資源局資源利用處有關負責人表示。

“外圍也有好地塊，這是經過市場驗證的，逐漸成為市場共識。”業內人士說。2025年至今共出讓49幅地塊，其中溢價率最高的前十幅地塊中，很多位于北蔡、唐鎮、新楊思、曹路、嘉定新城等新興發展區域，板塊承接的是周邊產業外溢，也有良好的區域規劃助力。

本月底，2025年第十一批次宅地也將舉行，出讓地塊聚焦青浦和松江。中指研究院上海數據總經理張文靜認為，近期房地產市場的消息面持續釋放積極信號，預計短期內房企拿地節奏將保持平穩，未來核心區域推出優質潛力地塊，將有效帶動市場拿地參與熱情回升。

上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告（十一批次）

原標題：《開年第一錘！上海宅地首拍以45.7億元收官，兩大市場走向清晰》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：曹立媛

來源：作者：解放日報 戚穎璞