合作四年突稱“欠租”卓悅中心“清退”KKV

KKV閉店圖。

1月5日，KKV門店員工貼告示，與商場方矛盾激化。

近日，深圳卓悅中心與KKV的閉店糾紛持續成為商業輿論焦點。從最初的“暴力閉店”控訴，到如今圍繞租金條款、業績認定、解約時效的多維度博弈，這場商業糾紛暴露雙方核心矛盾之余，也折射出商業租賃領域格式條款的潛在風險與業態調整中的契約邊界難題。南都記者也多次向卓悅中心、KK集團核實糾紛細節。目前，KK集團已明確告知將通過法律訴訟途徑維護自身權益。南都記者將持續跟蹤報道事件后續進展。

事件回顧

從“蜜月期”到強制清場

時間回到2021年9月，疫情期間商業地產承壓，KK集團應卓悅中心邀請簽訂為期6年的租賃合同，將首家KKV與X11聯名門店落地卓悅中心北區，并投入近千萬元運營資金及多個IP聯名資源，成為當時北區的核心主力店。

雙方約定租金采用“基本租金（固定租金）+業績租金（營業額分成），兩者取高”模式，同時設置特殊解約條款：若KKV連續3個月或一年內累計6個月僅繳納基本租金、無提成租金繳納，卓悅中心有權解約。

合作四年間，KKV按兩者取高的約定支付基本租金，卓悅中心在此期間未提出任何異議。直至2025年12月，卓悅中心突然以“長期未支付業績租金觸發解約條件”為由，對門店實施首次強制閉店；經福田區相關部門介入協調，門店于12月19日短暫恢復營業，雙方進入協商階段。

然而協商未果，2026年1月4日凌晨，卓悅中心負責人帶隊對門店強制清場，1月5日進一步圍欄封店，導致KKV員工受傷送醫，矛盾徹底激化。

業內聲音

此次糾紛不僅是單一商業合作的破裂，更引發了行業對商業租賃模式的深度思考。在“基本租金+業績租金”二者取高的常見合作模式下，如何明確業績評估標準、合理設置解約條款，避免“隱形門檻”，成為商業地產與品牌方需要共同破解的難題。而在業態調整的商業需求與既有合同的契約約束之間，如何找到合法合規的平衡點，同樣考驗著商業主體的智慧。

此次糾紛，不難看見商業地產與品牌方訴求的分歧。商業購物中心核心訴求是培育氛圍、吸引人流以提升租金與運營業績，而品牌方更重視租金成本與營收平衡。隨著行業從流量追捧轉向盈利穩定性比拼，商場對租戶的評估標準也轉向長期盈利、產品競爭力與履約能力。

一位大灣區大型購物中心招商人士表示，此類合同糾紛中，品牌方通常會配合撤場，矛盾激化較為罕見，卓悅中心或有不得不調整業態的迫切需求。

而一家大型零售品牌總部人士則認為，提成租金模式本是風險共擔的體現，但若商場未兌現招商承諾導致業績不達標，直接解約有失公允。搜索近年社交媒體發帖，不少網友反饋卓悅中心北區長期存在人流偏少的問題，更有網友直指此前人氣很高的網紅烘焙品牌也撤場。

值得注意的是，KK集團近年也面臨挑戰。國內門店超600家、全球達700家，有媒體報道指出KKV去年在多地關停十余家門店。母公司KK集團多次沖刺港交所，最后以招股書失效告終，業績承壓。

目前，KK集團已明確將通過法律訴訟途徑維護自身權益，無論司法裁判結果如何，都為商業邏輯下的履約博弈帶來新思考。在存量競爭加劇的當下，長期商業合作的本質是互利共贏，通過合法途徑化解爭議，才能維護商業生態的可持續發展。

律師點評

格式條款效力待審

有“隱形霸王條款”之嫌

針對此次糾紛，北京乾成（深圳）律師事務所主任劉小前律師從法律層面直指事件核心爭議點：商場解約行為的法律基礎是否成立，以及其單方強制措施的合法性。

其一，格式條款效力待審。商場據以解約的“欠付業績租金即可解約”條款屬于格式條款，根據《民法典》第四百九十六條，若簽訂合同時商場未就該條款對KKV進行充分提示說明，KKV有權主張該條款不構成合同內容，商場解約的權利基礎將面臨效力質疑，這一設計被外界質疑存在“隱形霸王條款”嫌疑。

其二，解除權已過除斥期間。即便上述條款有效，合同解除權亦受一年除斥期間限制。商場在長達四年內未對租金支付模式提出異議，可能被認定為對現狀的默認，時隔多年后再主張解約，大概率因超過法定期限而無法獲得法律支持。

其三，單方強制行為涉嫌侵權。在爭議未經司法裁判明確前，商場單方實施強制清場、封店等措施，直接侵害了承租方的合法經營權與財產權，缺乏正當程序基礎。若造成人身或財產損害，商場需承擔相應侵權責任，此種以單方行為替代法律程序的做法，本身已構成新的法律風險。

此外，律師補充，商業主體雖享有業態調整的經營自主權，但該權利的行使不得違反既有契約。若有證據表明清退的真實動機是為引入競品，該情節在司法裁量中可能影響過錯認定與賠償范圍。

采寫：南都記者 陳盈珊 圖片來源網絡

焦點

爭議? 未付業績租金是否構成根本違約？

卓悅中心對南都記者表示，KKV自開業以來從未支付業績租金，經營效率低于諸如泡泡瑪特、名創優品、華為等同類主力店，已構成長期嚴重違約。商場方強調，合同條款早已明確，未達業績租金支付標準且滿足時間條件即觸發解約，此次清退是“履行充分告知、提供近44萬元運營支持后，維護商場整體秩序的無奈之舉”。

對此，KKV則強勢反駁，稱已足額支付固定租金，不存在“拖欠”行為。未產生業績租金的核心原因是卓悅中心北區空鋪率高、客流稀少，商場未兌現招商時的品牌落位承諾，進駐品牌吸引力不足，導致整體商業氛圍薄弱。

KKV強調自身已是北區客流和銷售表現較好的商戶，“業績低迷”的說法與事實不符。同時，KKV指出特殊時期的租金減免是行業普遍政策，并非卓悅中心單獨給予的特殊幫扶，且當時門店曾提出撤場遭商場拒絕，如今市場回暖卻被清退，有違公平原則。

爭議? 解約條款效力是否合法？

這一爭議成為雙方博弈的核心法律焦點。卓悅中心主張解約條款是合同明確約定的內容，雙方自愿簽署即應遵守，自身已履行三個月溝通、發函催告義務，解約程序合法合規。

KKV則直指該條款為商場統一格式條款，且商場未對該條款的法律后果進行充分提示說明。更關鍵的是，根據《民法典》規定，合同解除權的行使期限為一年，自權利人知道或應當知道解除事由之日起計算。卓悅中心在四年多時間里對租金支付模式未提任何異議，應視為對現狀的默認，如今再主張解約，已超過法定時效，該解除權已喪失。

“特殊時期我們曾共度時艱，最困難的時候也依然在卓悅中心北區堅守，如今人流回暖之際，商場方反過來以業績不達標為由對KKV提出清場，我們深感遺憾，并將以法律手段進行維權。”KK集團相關負責人表示。

爭議? 強制清場行為是否具備正當性？

KK集團控訴，卓悅中心在未提前正式通知的情況下，實施強制清場、圍欄封店，即便警察到場協調仍采取暴力措施，導致員工身心受傷，該行為直接侵害了門店的合法經營權與財產權，缺乏正當程序基礎，涉嫌違法。

卓悅中心未直接回應“暴力閉店”的指控，僅強調清退是依據合同及法律規定收回商鋪使用權，是“維護商場運營秩序、保障其他商戶權益”的合法舉措，屬于商業地產的“常態優化操作”。

爭議? 清退背后的真實動因是何？

記者實地探訪發現，卓悅中心北區正進行業態調整，新引進的餐飲品牌在飯點出現排隊情況，人流回暖。有業內消息稱，商場近年來業態調整聚焦餐飲與首店，此次清退或為業態調整掃清障礙。卓悅中心否認“為競品騰位”的說法，稱暫無競品入駐計劃。此次調整是“提升整體坪效與消費者體驗”的常規優化，屬于商業地產維持項目活力的標準管理行為。