1套1個小目標！拿地20多年的首創天禧5號來炸場了

北京進深 徐迪 1月9日，呼家樓商務居住綜合區一期工程5號樓項目方案公示。

也是一個有點年代感的項目了，所在地塊成交于2004年，由當時還是上市公司的首創置業拿地。

項目位置算得上是北京中央商務區的中央，東三環，京廣橋邊上，站在小區里就能看見央視大樓。

總面積4萬平米，建面約18.6萬㎡，容積率3.5，規劃5棟公寓，大約600套房源。

其中1、2、3號樓早在2009年就已經開盤，推廣案名為首創禧瑞都；

4號樓首創天禧，2012年現房取證入市。

本次公示方案的5號樓，是該工程最后一棟住宅樓，拖到現在才動工，是因為地塊上的呼家樓中學最近才完成拆遷。

開發周期長達20余年，最后面世的天禧5號進行了規劃變更方案設計。

沒找到20年前的初版方案，無從對比。

按照最新方案，5號樓總建筑規模49854㎡，其中：

地上建筑面積32765㎡，含公寓15054㎡，商業裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑規模17089平方米。

地上建筑高度59.45米，共16層。

周邊圍繞一圈商業裙房，5號樓的3層及以下被嚴重遮擋，所以只有4-16層做住宅用途，總戶數39戶。

目前項目在CBD區域存在感非常強，原因是工地現場這個巨大的“顯眼包”。

因為項目周邊緊鄰居民區、學校與商務樓宇，人口密集、商業活動頻繁，一度因施工揚塵、噪聲問題收到多起居民投訴。

為切實解決這一難題，呼家樓街道積極引導項目方探索綠色施工新模式，最終引入基坑氣膜技術。

這是朝陽區首個在商務核心區位置使用“基坑氣膜”技術設備的工程。覆蓋了該項目占地面積90%以上，面積超過1萬平方米，有效降低了40分貝以上的施工噪音和90%的揚塵，將施工揚塵與噪聲牢牢“鎖”在工地內部，從源頭實現污染管控。

圖源：朝陽區官網

除核心氣膜技術外，街道還推動項目方從設備選型、作業安排等多維度強化噪聲管控。

包括明確要求不得使用未達標設備；將高擾民設備集中布置在場地西側(遠離禧瑞都小區)，并加裝隔音罩進一步降低噪聲傳播；還主動優化作業安排，將大噪音施工調整為每日早8點至晚6點。最大程度減少對居民日常生活與休息的影響。

目前北京的供地日趨核心化，對于后續的城中村改造等項目也是一個很好的施工借鑒。

天禧5號的開發主體為首創朝陽房地產發展有限公司。

成立于2000年8月，目前注冊資本6.4億元，首創置業100%持股，法定代表人、董事、經理由王維一人擔任。

這個項目可說是見證了北京房價的一路飛漲。

2009年首創禧瑞都入市，5月份開盤成交均價在3萬元/㎡左右，當年年底就已經漲到5萬/㎡，2010年站上6萬+。

到2014年4號樓首創天禧開盤，單價11萬-13萬/㎡區間；

2016年又是一輪飆升，達到了18萬+，單套總價7000萬左右，據說還要求全款支付——當然了這個價位的房子，銀行也很難按七八成的比例放貸。

當時作為CBD最后一塊住宅用地，地段優勢十分明顯。

2025年以來，東三環周邊陸續出現了宅地供應，包括首開呼家樓項目，化石營6006地塊，永安里項目等。

但是目前除了首開呼家樓的迷你項目，并沒有地塊真正成交，天禧5號的稀缺性還在。

總共不到40戶的限額資產，估計會有不少CBD情結的高凈值人群會做選擇。

項目都是大戶型，一單元兩梯兩戶，26套，建面382㎡；

二單元兩梯一戶，13套，建面約410㎡。

這個面積段已經不用再談什么得房率了……

全域私人高定設計，9米寬廳，270度環幕視野。

車庫也是量身定制的，3.6米層高，部分做了6米的加長車位，據說地面坡道以頂級跑車底盤通行性為標準。

會所是真正的社交主場，強調圈層，不是一般項目休閑健身會所能對標的配置。

CBD私人藝術公館、全時全享天禧會，商務、餐飲、健康、藝術收藏等多重需求。

收費也不是一般項目能對標的。

渠道方面給的預估價是：單獨房價20萬/㎡，含會所價格大概25-30萬。

按照這個水平，天禧5號的套均價基本都要在1個小目標左右。