北京
美國房貸市場，在本周迎來了一次罕見的“政策級震蕩”。
川普（Donald Trump）總統1月8日（周四）宣布，聯邦政府將出手購買高達2000億美元的房貸抵押證券（MBS），目標直指一個核心問題——壓低住房成本。
消息公布不到24小時，房貸市場立刻作出反應。1月9日（周五）中午，美國最常見的30年期固定房貸利率已大幅下滑至5.99%，單日跌幅高達22個基點，這是近期罕見的快速回落。
根據美國權威房貸數據平臺Mortgage News Daily（MND）的最新數據，1月9日當天，除了30年期巨額房貸（Jumbo Loan）外，其余主要房貸產品利率幾乎全線下行：
30年期固定房貸：5.99%（↓22個基點）
15年期固定房貸：5.55%（↓19個基點）
FHA擔保30年期房貸：5.65%（↓21個基點）
VA擔保30年期房貸：5.65%（↓20個基點）
這意味著，不論是首次購房者、退伍軍人，還是選擇短年期貸款的家庭，都在短時間內看到了實實在在的利率下降。
MND首席房貸分析師Matthew Graham在1月9日的評論中直言：“周四下午，距離市場收盤不到一小時，總統宣布將指示政府代表購買2000億美元的房貸抵押證券。不管個人如何評價總統的強勢表態，這一次，市場顯然認為這不是空話。”
格雷厄姆進一步指出，這個數字并非拍腦袋決定。
根據最新的月度監管申報數據，政府支持的兩大房貸機構——Fannie Mae（房利美）和Freddie Mac（房地美），在不突破監管上限的前提下，其資產負債表恰好還剩約2029億美元的操作空間。“換句話說，2000億美元是一個經過精算、剛好‘卡線’的數字，而不是即興發言。”
川普是在1月8日下午4點25分，通過其自創平臺Truth Social發文宣布這一決定的。
他在帖文中明確表示，此舉的直接目標就是降低住房相關融資成本，讓房貸利率繼續下行。
需要說明的是，房利美和房地美本身并不直接向個人發放房貸。
它們的角色是從銀行和放貸機構手中買入房貸，再將這些貸款打包成房貸抵押證券（MBS），銷售給市場投資者
這一機制的核心作用在于：為放貸機構提供資金流動性，降低銀行放貸成本，最終反映為更低、更穩定的房貸利率
而政府直接入場購買MBS，本質上就是為整個房貸市場“托底”。
類似的操作并非首次出現。疫情初期、房地產市場劇烈波動之際，Federal Reserve（美聯儲）曾在短短兩個月內購買了5800億美元的機構型房貸抵押證券，并在隨后持續加碼。
與此同時，美聯儲將基準利率降至零。這套組合拳的結果是：2021年初，美國30年期固定房貸利率一度跌至歷史低點2.75%。
那么，這一次的2000億美元，究竟能產生多大效果？
馬修·格雷厄姆的判斷相對謹慎：“市場的即時反應已經說明，這項政策確實有影響力。但真正的效果，仍取決于執行細節。”
他提醒購房者和貸款人：不要指望“一夜之間出現奇跡”，利率仍可能出現階段性波動，不同放貸機構的利率調整，可能不再像過去那樣整齊劃一
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