老小區煥新記：天津楓香園“彈性定價”物業服務激活社區自治活力

在天津楓香園小區，一項被稱為“彈性定價”的物業服務新模式，正讓這個曾經設施陳舊、管理滯后的老社區，悄然發生著令人欣喜的變化。2026年1月14日，天津經濟廣播《安居置業》“物業管理大家談”節目聚焦這一創新實踐，邀請居民、社區居委會與物業共同走進直播間，講述如何在短短五個月內，通過“把服務選擇權、定價權和監督權交還給居民”，讓物業費“花得明明白白”，也讓老小區煥發出新的生機。

此前，新華社及新華網對楓香園的深度報道已收獲近兩百萬瀏覽量，此次電臺直播更引發廣泛共鳴。這不僅是一個社區治理的創新故事，也為全國老舊小區轉型升級提供了一個可復制、有溫度的“天津樣本”。

本期節目嘉賓從左到右為：物業經理顏振科、項目總監金如孟、萬科物業天津第二分公司總經理薛強、居委會代表王登哲

從“昏暗雜亂”到“亮堂宜居”：一場看得見的蛻變

“進駐之初，我們就確立了由外到內、由高風險到低風險、由標桿示范到全域覆蓋的改造思路。”節目中，萬科物業楓香園項目經理顏振科，娓娓道來這個十五年老小區的煥新歷程。

萬科物業進駐楓香園照片

2024年8月1日萬科物業進駐后，一場全域整治迅速鋪開：清運50余車積存垃圾讓小區重拾清爽本色；翻新主干道圍墻并加裝燈帶，更換80盞高桿燈、補種8000平方米綠化，點亮園區顏值與生機。

楓香園小區路燈改造前后對比照片

針對業主反映最強烈的路面坑洼問題，物業先用冷油瀝青緊急修復200余平方米路面大坑，同步啟動全園區7000余平方米路面應急維修資金申請。考慮到冬季施工條件受限，為回應居民迫切需求，物業優先采用瀝青熱油重鋪小區大門口500余平方米破損路面，以實際行動兌現服務承諾。

物業修復楓香園小區坑洼路面照片

安全隱患整治同步推進：改造400余米排水溝，緊急修復外墻脫落隱患，更換1360具滅火器，配齊樓內全部照明設施。

物業修復排水溝改造前和改造過程對比照片

標桿示范區打造同樣走深走實：選定5號樓為試點，對單元門、地面、墻面、燈光及電梯轎廂開展全維度翻新，改造全程吸納業主意見建議，形成可復制的樣板后再向全園區推廣。

物業對一樓大堂及電梯翻新

“黑貓智慧通行系統”與“鳳梨一號”智慧服務機的落地，更為這個老小區裝上了“智慧大腦”，讓便民服務提質提速。

“我們埋頭干活，業主的支持就是我們最大的動力。”顏振科說。居民代表紀女士真情分享：“以前小區晚上挺暗的，現在路燈亮了，圍墻也裝了燈帶，晚上回家遠遠就看到亮堂堂的，心里真暖和。”她感慨，原來雜亂的綠地現在草木蔥蘢，大堂煥然一新，電梯里還添了香氛，“鄰居們都笑說趕上四季酒店了，我恍惚這是住了十幾年的老小區嗎？”

居民網上發視頻說“大地十二城六個小區現在晚上最亮的”

紀女士談到“彈性定價”，直言就是物業列菜單、居民按需“點菜”，再核算物業費。“以前不清楚物業費花在哪、干了啥，這模式讓人感受到了尊重。”她回憶，當時萬科物業是八家競聘企業中唯一漲價的，每平米漲了0.6元，但超半數業主仍投票支持，“大家圖的就是質價相符，覺得漲也值。”

她透露，協商服務項目時也有過分歧：年輕人更關注設施維護，老年人側重環境舒適。經多輪溝通，最終敲定兩百多項服務，兼顧了不同需求。

更讓業主安心的是，除了選擇權和定價權，監督權也牢牢握在自己手中。“每月都能收到數字服務報告，誰在干、哪天干、幾點干、干了啥，都有照片佐證，這才是明明白白消費！”紀女士說，業主還能通過物業開設的微信視頻號“楓香園春曉”觀看物業工作直播，錯過直播也能看回放，服務全程可視化、可追溯。

手機和“鳳梨一號”物業智慧服務機都能看數字服務報告

重構物業與業主關系：一場面向未來的物業變革

節目中，萬科物業天津第二分公司項目總監金如孟，深入剖析了“彈性定價”與傳統“一刀切”物業服務模式的本質區別。他指出，傳統模式服務邊界模糊、信息不透明，難以滿足業主多樣化需求；而“彈性定價”以服務內容、價格標準、業主選擇全流程透明為核心，依托508項服務清單，將選擇權與定價權交還業主，實現按需選擇、按項付費，真正達成質價相符。

“彈性定價”的核心是將“包人”轉為“包事”，這種按事計價、透明履約的模式，倒逼物業服務向精細化升級。同時，數字化服務報告將監督權交到業主手中，形成“服務升級—業主認可—繳費率提升—持續投入”的良性循環。

萬科物業天津第二分公司總經理薛強則從行業視角展開分享。他透露，“彈性定價”在楓香園的落地并非個例，該模式已在全國36個城市106個項目推廣應用，其中青島金域藍灣案例入選山東省可復制經驗，獲國家住建部官網轉發，充分印證了模式的可行性與示范價值。

薛強在直播中還展示了萬科物業免費向社會開放的“彈性定價開源社區”網站。該平臺公開508項SLA服務事項指導文件，旨在推動形成行業通用服務標準，助力物業行業轉型升級。

對于“彈性定價”模式的行業推動作用，薛強講到：其一，推動物業費回歸價格理性，引導業主基于服務成本與需求匹配度理性決策，筑牢“質價相符”共識；其二，重構市場化定價機制，以業主自主選擇權為核心，重塑物業供需關系；其三，依托350項可選服務菜單，激發業主對品質生活的追求；其四，推動“彈性定價”成為行業級應用，加速物業管理行業整體高質量發展。

居委會“穿針引線”：多方合力筑牢社區治理根基

“小區沒成立業委會，在中北鎮政府指導下，由我們居委會牽頭重新選聘物業。”楓香園所在的中北鎮大地十二城社區居委會代表王登哲分享了社區居委會的關鍵作用。

居委會在物業選聘期間上門收集訴求，牽頭座談并推動服務方案不斷完善；后續改造中又積極協調溝通，始終擔當“主心骨”角色。王登哲指出，居委會以黨建引領搭建溝通平臺，協同黨員、居民代表共同監督，形成“居委協調、物業服務、業主參與”的協同治理機制，有力支撐了彈性定價的落地。

我國第十五五年規劃明確提出“好房子”理念，而好房子必然需要好物業相匹配。天津楓香園的實踐，不僅是物業服務模式的創新，為小區物業服務升級提供可復制推廣的樣本，更探索出社會基層治理的新路徑，成為解決社會問題和基層治理矛盾的有效通路，助力打造和諧社會。