老小區(qū)煥新記：天津楓香園“彈性定價(jià)”物業(yè)服務(wù)激活社區(qū)自治活力

在天津楓香園小區(qū)，一項(xiàng)被稱為“彈性定價(jià)”的物業(yè)服務(wù)新模式，正讓這個曾經(jīng)設(shè)施陳舊、管理滯后的老社區(qū)，悄然發(fā)生著令人欣喜的變化。2026年1月14日，天津經(jīng)濟(jì)廣播《安居置業(yè)》“物業(yè)管理大家談”節(jié)目聚焦這一創(chuàng)新實(shí)踐，邀請居民、社區(qū)居委會與物業(yè)共同走進(jìn)直播間，講述如何在短短五個月內(nèi)，通過“把服務(wù)選擇權(quán)、定價(jià)權(quán)和監(jiān)督權(quán)交還給居民”，讓物業(yè)費(fèi)“花得明明白白”，也讓老小區(qū)煥發(fā)出新的生機(jī)。

此前，新華社及新華網(wǎng)對楓香園的深度報(bào)道已收獲近兩百萬瀏覽量，此次電臺直播更引發(fā)廣泛共鳴。這不僅是一個社區(qū)治理的創(chuàng)新故事，也為全國老舊小區(qū)轉(zhuǎn)型升級提供了一個可復(fù)制、有溫度的“天津樣本”。

本期節(jié)目嘉賓從左到右為：物業(yè)經(jīng)理顏振科、項(xiàng)目總監(jiān)金如孟、萬科物業(yè)天津第二分公司總經(jīng)理薛強(qiáng)、居委會代表王登哲

從“昏暗雜亂”到“亮堂宜居”：一場看得見的蛻變

“進(jìn)駐之初，我們就確立了由外到內(nèi)、由高風(fēng)險(xiǎn)到低風(fēng)險(xiǎn)、由標(biāo)桿示范到全域覆蓋的改造思路?！惫?jié)目中，萬科物業(yè)楓香園項(xiàng)目經(jīng)理顏振科，娓娓道來這個十五年老小區(qū)的煥新歷程。

萬科物業(yè)進(jìn)駐楓香園照片

2024年8月1日萬科物業(yè)進(jìn)駐后，一場全域整治迅速鋪開：清運(yùn)50余車積存垃圾讓小區(qū)重拾清爽本色；翻新主干道圍墻并加裝燈帶，更換80盞高桿燈、補(bǔ)種8000平方米綠化，點(diǎn)亮園區(qū)顏值與生機(jī)。

楓香園小區(qū)路燈改造前后對比照片

針對業(yè)主反映最強(qiáng)烈的路面坑洼問題，物業(yè)先用冷油瀝青緊急修復(fù)200余平方米路面大坑，同步啟動全園區(qū)7000余平方米路面應(yīng)急維修資金申請?？紤]到冬季施工條件受限，為回應(yīng)居民迫切需求，物業(yè)優(yōu)先采用瀝青熱油重鋪小區(qū)大門口500余平方米破損路面，以實(shí)際行動兌現(xiàn)服務(wù)承諾。

物業(yè)修復(fù)楓香園小區(qū)坑洼路面照片

安全隱患整治同步推進(jìn)：改造400余米排水溝，緊急修復(fù)外墻脫落隱患，更換1360具滅火器，配齊樓內(nèi)全部照明設(shè)施。

物業(yè)修復(fù)排水溝改造前和改造過程對比照片

標(biāo)桿示范區(qū)打造同樣走深走實(shí)：選定5號樓為試點(diǎn)，對單元門、地面、墻面、燈光及電梯轎廂開展全維度翻新，改造全程吸納業(yè)主意見建議，形成可復(fù)制的樣板后再向全園區(qū)推廣。

物業(yè)對一樓大堂及電梯翻新

“黑貓智慧通行系統(tǒng)”與“鳳梨一號”智慧服務(wù)機(jī)的落地，更為這個老小區(qū)裝上了“智慧大腦”，讓便民服務(wù)提質(zhì)提速。

“我們埋頭干活，業(yè)主的支持就是我們最大的動力?！鳖佌窨普f。居民代表紀(jì)女士真情分享：“以前小區(qū)晚上挺暗的，現(xiàn)在路燈亮了，圍墻也裝了燈帶，晚上回家遠(yuǎn)遠(yuǎn)就看到亮堂堂的，心里真暖和?！彼锌?，原來雜亂的綠地現(xiàn)在草木蔥蘢，大堂煥然一新，電梯里還添了香氛，“鄰居們都笑說趕上四季酒店了，我恍惚這是住了十幾年的老小區(qū)嗎？”

居民網(wǎng)上發(fā)視頻說“大地十二城六個小區(qū)現(xiàn)在晚上最亮的”

紀(jì)女士談到“彈性定價(jià)”，直言就是物業(yè)列菜單、居民按需“點(diǎn)菜”，再核算物業(yè)費(fèi)?！耙郧安磺宄飿I(yè)費(fèi)花在哪、干了啥，這模式讓人感受到了尊重?！彼貞?，當(dāng)時萬科物業(yè)是八家競聘企業(yè)中唯一漲價(jià)的，每平米漲了0.6元，但超半數(shù)業(yè)主仍投票支持，“大家圖的就是質(zhì)價(jià)相符，覺得漲也值?！?/p>

她透露，協(xié)商服務(wù)項(xiàng)目時也有過分歧：年輕人更關(guān)注設(shè)施維護(hù)，老年人側(cè)重環(huán)境舒適。經(jīng)多輪溝通，最終敲定兩百多項(xiàng)服務(wù)，兼顧了不同需求。

更讓業(yè)主安心的是，除了選擇權(quán)和定價(jià)權(quán)，監(jiān)督權(quán)也牢牢握在自己手中?！懊吭露寄苁盏綌?shù)字服務(wù)報(bào)告，誰在干、哪天干、幾點(diǎn)干、干了啥，都有照片佐證，這才是明明白白消費(fèi)！”紀(jì)女士說，業(yè)主還能通過物業(yè)開設(shè)的微信視頻號“楓香園春曉”觀看物業(yè)工作直播，錯過直播也能看回放，服務(wù)全程可視化、可追溯。

手機(jī)和“鳳梨一號”物業(yè)智慧服務(wù)機(jī)都能看數(shù)字服務(wù)報(bào)告

重構(gòu)物業(yè)與業(yè)主關(guān)系：一場面向未來的物業(yè)變革

節(jié)目中，萬科物業(yè)天津第二分公司項(xiàng)目總監(jiān)金如孟，深入剖析了“彈性定價(jià)”與傳統(tǒng)“一刀切”物業(yè)服務(wù)模式的本質(zhì)區(qū)別。他指出，傳統(tǒng)模式服務(wù)邊界模糊、信息不透明，難以滿足業(yè)主多樣化需求；而“彈性定價(jià)”以服務(wù)內(nèi)容、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主選擇全流程透明為核心，依托508項(xiàng)服務(wù)清單，將選擇權(quán)與定價(jià)權(quán)交還業(yè)主，實(shí)現(xiàn)按需選擇、按項(xiàng)付費(fèi)，真正達(dá)成質(zhì)價(jià)相符。

“彈性定價(jià)”的核心是將“包人”轉(zhuǎn)為“包事”，這種按事計(jì)價(jià)、透明履約的模式，倒逼物業(yè)服務(wù)向精細(xì)化升級。同時，數(shù)字化服務(wù)報(bào)告將監(jiān)督權(quán)交到業(yè)主手中，形成“服務(wù)升級—業(yè)主認(rèn)可—繳費(fèi)率提升—持續(xù)投入”的良性循環(huán)。

萬科物業(yè)天津第二分公司總經(jīng)理薛強(qiáng)則從行業(yè)視角展開分享。他透露，“彈性定價(jià)”在楓香園的落地并非個例，該模式已在全國36個城市106個項(xiàng)目推廣應(yīng)用，其中青島金域藍(lán)灣案例入選山東省可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)，獲國家住建部官網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)，充分印證了模式的可行性與示范價(jià)值。

薛強(qiáng)在直播中還展示了萬科物業(yè)免費(fèi)向社會開放的“彈性定價(jià)開源社區(qū)”網(wǎng)站。該平臺公開508項(xiàng)SLA服務(wù)事項(xiàng)指導(dǎo)文件，旨在推動形成行業(yè)通用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，助力物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

對于“彈性定價(jià)”模式的行業(yè)推動作用，薛強(qiáng)講到：其一，推動物業(yè)費(fèi)回歸價(jià)格理性，引導(dǎo)業(yè)主基于服務(wù)成本與需求匹配度理性決策，筑牢“質(zhì)價(jià)相符”共識；其二，重構(gòu)市場化定價(jià)機(jī)制，以業(yè)主自主選擇權(quán)為核心，重塑物業(yè)供需關(guān)系；其三，依托350項(xiàng)可選服務(wù)菜單，激發(fā)業(yè)主對品質(zhì)生活的追求；其四，推動“彈性定價(jià)”成為行業(yè)級應(yīng)用，加速物業(yè)管理行業(yè)整體高質(zhì)量發(fā)展。

居委會“穿針引線”：多方合力筑牢社區(qū)治理根基

“小區(qū)沒成立業(yè)委會，在中北鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下，由我們居委會牽頭重新選聘物業(yè)。”楓香園所在的中北鎮(zhèn)大地十二城社區(qū)居委會代表王登哲分享了社區(qū)居委會的關(guān)鍵作用。

居委會在物業(yè)選聘期間上門收集訴求，牽頭座談并推動服務(wù)方案不斷完善；后續(xù)改造中又積極協(xié)調(diào)溝通，始終擔(dān)當(dāng)“主心骨”角色。王登哲指出，居委會以黨建引領(lǐng)搭建溝通平臺，協(xié)同黨員、居民代表共同監(jiān)督，形成“居委協(xié)調(diào)、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主參與”的協(xié)同治理機(jī)制，有力支撐了彈性定價(jià)的落地。

我國第十五五年規(guī)劃明確提出“好房子”理念，而好房子必然需要好物業(yè)相匹配。天津楓香園的實(shí)踐，不僅是物業(yè)服務(wù)模式的創(chuàng)新，為小區(qū)物業(yè)服務(wù)升級提供可復(fù)制推廣的樣本，更探索出社會基層治理的新路徑，成為解決社會問題和基層治理矛盾的有效通路，助力打造和諧社會。