“降息”降首付！樓市政策組合拳出擊，商辦、保障房迎雙重利好

1月15日，人民銀行新聞發(fā)言人、副行長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，下調(diào)各類(lèi)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，各類(lèi)再貸款一年期利率降至1.25%，其他期限檔次利率同步調(diào)整。完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度，進(jìn)一步助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

對(duì)于該項(xiàng)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響，中指研究院指出，2024年6月，央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，發(fā)放對(duì)象為21家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%。2025年5月，央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，“本次再次下調(diào)各類(lèi)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%”。

該機(jī)構(gòu)表示，此前保障性住房再貸款資金使用規(guī)模較低，與資金成本密切相關(guān)。此次央行繼續(xù)下調(diào)利率，是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”的具體落實(shí)，將進(jìn)一步支持地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用于保障性住房，加速收購(gòu)節(jié)奏，在增加保障性住房供給的同時(shí)，也有助于進(jìn)一步改善市場(chǎng)供求關(guān)系。

另外，為了更好地推動(dòng)收購(gòu)存量商品房，仍需要更多政策支持，如擴(kuò)大收購(gòu)存量房的用途范圍、改善收購(gòu)價(jià)格等，提升企業(yè)參與的積極性。

降息之外，鄒瀾還在發(fā)布會(huì)上表示，會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。

上海商辦物業(yè) 孫婉秋/攝

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，下調(diào)商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例，是央行落實(shí)寬松貨幣政策，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體舉措之一。相比于住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)面臨著更大的庫(kù)存積壓和流動(dòng)性難題，寫(xiě)字樓、商業(yè)公寓等空置率較高，需要政策支持來(lái)加速去庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)循環(huán)。

目前，各地普遍面臨著在售商業(yè)用房庫(kù)存高企、去化周期高企的問(wèn)題，普遍周期在30個(gè)月，有的在50—70個(gè)月。

同時(shí)，在售庫(kù)存去化難度大導(dǎo)致已供應(yīng)土地和在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度大，二手商業(yè)用房?jī)r(jià)格跌幅也加大，繼而導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價(jià)格下跌幅度更大，不利于整體物業(yè)價(jià)值的保持以及企業(yè)資金鏈好轉(zhuǎn)。

他指出，首付比例降低能讓更多潛在投資者關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，提升投資意愿，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)交易活躍度。同時(shí)可引導(dǎo)資源向更有效率的領(lǐng)域和項(xiàng)目流動(dòng)，一些位置不佳、運(yùn)營(yíng)不善的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能因政策刺激迎來(lái)新的投資者或經(jīng)營(yíng)者，通過(guò)重新規(guī)劃、改造和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高商業(yè)地產(chǎn)整體利用效率。

“結(jié)合銀行對(duì)保障房的貸款利息優(yōu)惠等政策，能加速商辦用房向保障房轉(zhuǎn)化，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)存量結(jié)構(gòu)。”張波稱(chēng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要盤(pán)活存量，商辦是房地產(chǎn)存量提效的重點(diǎn)，尤其是通過(guò)“商改住”推進(jìn)閑置類(lèi)商辦更好用于保障房，更是政策推動(dòng)的重要方向。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，在本次全國(guó)性政策出臺(tái)之前，絕大多數(shù)城市均執(zhí)行較高的商業(yè)用房首付要求，通常為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至設(shè)定為60%或更高。此次央行發(fā)布的政策屬于全國(guó)性調(diào)整，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款的最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%。

寶龍瓏寓 吳典/攝

李宇嘉認(rèn)為，在居民加杠桿購(gòu)房意愿下降的情況下，面對(duì)有結(jié)構(gòu)性的貸款需求，放開(kāi)是合理的，“而且考慮到銀行評(píng)估價(jià)比較謹(jǐn)慎，30%的首付也并不低，未來(lái)還有可能再次降低”。

他提到，近年來(lái)，隨著租賃市場(chǎng)的崛起，熱點(diǎn)城市機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者，投資商業(yè)辦公，并轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等長(zhǎng)短租結(jié)合的產(chǎn)品，意愿明顯增強(qiáng)。

以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，不僅增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而且連續(xù)兩年增長(zhǎng)；二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，達(dá)到2012年以來(lái)次高值。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平研究認(rèn)為，這一成交特征的形成，主要是由于不少置業(yè)者對(duì)租售比較高的產(chǎn)品越來(lái)越青睞，而非住宅產(chǎn)品剛好對(duì)接上了這種需求，尤其是地段優(yōu)越、配套成熟的小戶(hù)型公寓。