杭州2025商業地產報告：寫字樓租金下跌，商業市場首店活躍

杭州，2026年1月16日—享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對杭州2025年整年度的零售商業市場及寫字樓市場進行多維度的解讀，并對2026年的發展趨勢進行展望和預測。

杭州寫字樓市場政策與產業賦能破局，存量博弈聚焦精準適配

2025年杭州寫字樓租賃市場供需格局持續調整，全市甲級寫字樓存量達742.86萬平方米，全年新增優質辦公面積約46.5萬平方米，疊加產業園辦公與乙級辦公合計70萬平方米的增量供應，市場競爭日趨白熱化。租金較2024年下降6%至3.3元/平方米/天，空置率升至24.3%，核心商圈與新興商圈均面臨需求端支撐不足引發的租金下行壓力，部分子板塊租金跌幅較2024年進一步擴大。從吸納量表現來看，全年實現凈吸納量8.1萬平方米，其中前三季度市場成交活躍度偏低，需求動力持續偏弱；受新增供應項目的激活效應影響，四季度租賃需求呈現明顯回升態勢，為全年租賃凈吸納量提供了關鍵支撐。租戶結構以數字經濟為主導，TMT行業占比升至30.0%，人工智能、電商技術等賽道受政策賦能需求持續釋放；教育培訓行業占比從2.0%躍升至7.0%，留學服務與教育科技成為核心增長動力。租戶決策聚焦“降本增效”，搬遷以成本優化為核心，續租側重精簡面積，錢江世紀城、濱江板塊憑借租金與品質的高適配性成為租賃熱門區域，業主則通過靈活租期、裝修補貼等方式聚焦存量客戶維穩。

2025年杭州寫字樓銷售市場降溫態勢進一步加劇，量價齊跌與需求萎縮構成市場核心特征。2025年銷售成交面積為29.1萬平方米，較去年大幅下降21.4%，市場交易活躍度顯著回落；成交均價同步走低，2025年降至19164元/平方米，同比下跌3.6%，價格下行通道明確。新增供應端同樣呈現收縮趨勢，2025年新增供應與成交面積基本持平，但需求端的萎縮更為突出——中小微企業及新興行業的自用型購買需求近乎停滯，投資性需求全面退出市場。整體來看，杭州寫字樓銷售市場已從此前的穩步調整進入深度降溫階段，成交規模與價格的雙重下滑，反映出市場對辦公類物業的需求支撐力持續減弱，短期難以出現實質性回暖。

杭州寫字樓未來供應仍將保持高位，區域分布與產品定位呈現鮮明趨勢。2026年望江新城、未來科技城、錢江新城二期等板塊將迎來集中供應，2028年濱江、錢江新城二期、望江新城、錢江世紀城等區域的新增供應預計超60萬平方米，持續為市場帶來增量壓力。供應邏輯延續“綜合化、高端化、產業綁定”導向，不再局限于單純的辦公空間開發，而是深度對接企業總部落地、產業集群發展的配套需求，如杭州國際金融中心、安鉑中心等項目均聚焦高端辦公場景。產品端逐步脫離同質化競爭，轉向“差異化適配”，通過空間定制、硬件升級等方式契合不同產業客戶的專屬需求；運營模式則從傳統的空間出租向“產業適配+服務升級”轉型，強化與產業生態的深度綁定。

綜合來看，2025年杭州寫字樓市場在深度調整中呈現鮮明結構化特征：租賃市場承壓于存量擴容與需求偏弱，銷售市場量價齊跌、需求雙重萎縮，疊加未來高位新增供應，供需矛盾短期難緩解，本質是地產調整與經濟轉型的雙重映射。

戴德梁行杭州公司項目及企業服務部分析，展望未來，市場存量博弈將進一步加劇，政策賦能與新質生產力培育成為破局關鍵。依托《杭州市“十五五”國民經濟和社會發展規劃》等政策導向，人工智能、數字經濟等增量產業的集聚發展，將為寫字樓市場注入持久需求動力，推動市場進入政策精準賦能、產業深度綁定的高質量發展階段。市場競爭核心轉向“產業適配+運營服務”，各項目需通過綁定增量客戶、優化空間與服務、盤活存量資產突圍，市場將在調整中穩步向穩向好。

杭州商業市場弱復蘇強分化高端體驗雙輪驅動開啟升級新篇

2025年杭州商業市場呈現出“弱復蘇、強波動、重分化"的復雜特征。全年消費市場在政策刺激與需求轉型雙重作用下，社零總額穩步增長但消費意愿偏弱，商業地產則迎來存量優化與增量擴容并行的結構性調整，2026年將進入高端擴容與體驗升級的關鍵發展期。

宏觀經濟層面，2025年1-11月杭州社會消費品零售總額達8638億元，同比增長4.3%，服務消費與升級類商品成為核心驅動力。其中文體休閑消費快速增長，演唱會一票難求現象凸顯，新能源汽車、通訊器材等升級類商品銷售表現突出。

商業零售市場呈現顯著分化特征。供應端持續擴容，截至2025年底，杭州優質商業規模達1775.3萬平方米，全年新增優質商業105萬平方米，14個新項目集中落地奧體、九堡、崇賢等商業空白或新興板塊，體現了增量向城市外圍傾斜的趨勢。但供應增長也帶來了租金與空置率的壓力，全市優質零售物業平均租金降至6.48元/天/平方米，較2024年下降3.4%，跌幅進一步加劇；核心商圈如武林、湖濱租金跌幅收窄至1%，而錢江世紀城等區域跌幅超3%。空置率方面，全市平均水平升至9.7%，較2024年上漲0.8個百分點，非核心區域如城東新城、臨平等空置率均超15%，與核心商圈4%-5%的低空置率形成鮮明對比。優質商業存量持續攀升帶來新增供應壓力，疊加消費需求疲軟、市場競爭加劇，導致杭州全年商業呈現租金下跌，空置上漲的表現。

客流與品牌調整呈現鮮明的“分化升級”新動向，折射出杭州商業市場“體驗為王、精準適配”的發展新邏輯。核心商圈憑借成熟商業生態與資源集聚效應表現亮眼，湖濱商圈客流同比上漲5%-6%，持續吸附城市核心消費力；而區域商圈受消費分流、客群需求固化等影響，增速放緩至0%-2%，商圈間“強者愈強”的馬太效應進一步凸顯。

品牌調整層面，業態結構“輕重轉換”趨勢顯著，餐飲、休閑娛樂等體驗業態成為商場引流增效的核心抓手，2025年餐飲業態凈增43家門店，而零售業態凈減少100家，初代網紅品牌因缺乏持續創新力加速出清，新興品牌憑借差異化定位與嘗鮮屬性贏得市場青睞，這一變化反映出消費者更注重消費過程中的情感共鳴與參與感，單純“賣貨”的模式已難以為繼。

首店經濟已然成為激活杭州商業市場活力的核心引擎與差異化競爭的關鍵抓手，其“量速雙增、能級提升、場景多元”的發展特征，深刻改寫著城市商業的競爭格局與消費生態。全年引入各類首店332家，其中全國首店38家、華東首店16家的亮眼數據，不僅印證了杭州對優質商業資源的強大吸附力，更彰顯了城市商業能級向更高維度邁進的鮮明態勢。

商業地產領域結構性重構加速，民營房企通過“產權出售+運營托管”模式降杠桿，險資與國央企成為核心商業接盤主力，2025年核心商業交易中金融機構與國央企占比超60%。存量項目積極煥新，山澤里街區通過750場特色活動吸引超300萬人次參與，湖濱銀泰in77引入元宇宙技術打造沉浸式場景，推動商業空間向“生活目的地”轉型。

戴德梁行杭州公司項目咨詢部分析，展望2026年，杭州商業將迎來14個優質商業綜合體集中開業，新增供應139萬平方米，存量規模將突1900萬方。恒隆廣場、嘉里城等標桿項目將帶動城市商圈升級。核心商圈將強化高端與潮流消費，近郊區域則加速補位，形成多中心發展格局。戴德梁行指出，2026年杭州商業將呈現"高端擴容、體驗升級、存量煥新、多中心格局成型"的核心特征，首店經濟與內容運營將成為增長雙引擎，開發商與運營商需聚焦差異化定位，品牌方應強化首店效應與數字化能力，共同推動行業高質量發展。

商業不動產REITs開啟試點，納入優質商業、寫字樓與星級酒店，眾望所歸

2025年是我國基礎設施REITs從“常態化發行”向“高質量發展”轉變的標志性一年，資本市場多層次REITs盡顯長足繁榮發展態勢。商業不動產REITs開啟試點，將底層資產大幅度擴容到幾乎全品類。機構間REITs（持有型不動產ABS）更是實現爆發式增長。

戴德梁行杭州公司估價及顧問服務部分析，商業不動產RETS試點可謂是順應市場規律的重要舉措！為持有大量優質商辦物業的企業提供了嶄新的退出及融資渠道。有望為商辦市場估值的重塑提供強大助力。

戴德梁行大中華區研究內容主管ShaunBrodie指出，2025年，杭州在政策紅利深度釋放、文化IP引領“情緒消費”、首店經濟蓬勃發展、“文旅體商”深度融合以及消費場景多元煥新等多重因素的驅動下，市場消費活力持續釋放。隨著大量新增供應入市，杭州零售物業市場競爭愈發激烈。為吸引優質品牌入駐，購物中心業主將采取更加靈活的租賃策略。展望未來，杭州將繼續發揮科創優勢，擴大服務消費，培育消費新業態新模式新場景，推動商品消費擴容升級，大力優化消費環境，加快建設國際新型消費中心城市。

戴德梁行浙江區域公司總經理湯耀光表示，立足杭州城市能級提升與產業迭代底色，2025年商業地產市場調整與升級，本質是行業回歸價值的階段性體現。在“十五五”規劃、新質生產力培育及總部經濟高質量發展等政策指導下，人工智能、數字經濟、消費提升等領域的政策賦能將持續深化，為市場需求端注入確定性動力。市場雖仍面臨供需挑戰，但依托政策紅利與產業、消費雙重升級勢能，結構性機會將集中于契合城市發展導向的細分領域，市場將在分化調整中邁向更成熟、高質量的發展階段。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，依托長三角一體化戰略的持續深化，杭州在產業集群、民營經濟活力與優質營商環境等方面的固有優勢不斷放大，既承接了區域產業鏈協同的紅利，成為人工智能、數字經濟等新興產業跨城聯動的樞紐；又以開放包容的市場環境，吸引長三角乃至全國的優質資源集聚。即便在房地產市場深度調整期，也依然是長三角商業地產領域兼具穩定性與增長潛力的核心高地。

文章來源:樂居買房