康居住宅借名買房，親屬間無協(xié)議也能勝訴｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1997年，周明遠(yuǎn)（非京籍）符合“康居工程”購房條件，但因無北京戶口，無法以自己名義簽約。

他與外甥鄭浩（京籍）商量，以鄭浩名義購買海淀區(qū)一套康居房（即一號房屋），總價(jià)21.4萬余元，全部由周明遠(yuǎn)支付。

2003年，房屋產(chǎn)權(quán)登記在鄭浩名下。

此后20余年，房屋一直由周明遠(yuǎn)居住，供暖、物業(yè)等費(fèi)用均由其繳納，房產(chǎn)證原件也由其保管。

2016年，周明遠(yuǎn)委托中介出售一號房屋，鄭浩配合簽署買賣合同。

后因交易糾紛，買家起訴鄭浩，法院判決鄭浩賠償近80萬元。

周明遠(yuǎn)主動(dòng)籌款履行判決，并承擔(dān)全部訴訟后果。

2021年，因鄭浩拒絕配合過戶，周明遠(yuǎn)起訴，要求：

確認(rèn)雙方存在合法有效的借名買房關(guān)系；

鄭浩協(xié)助辦理過戶。

鄭浩辯稱：

房子是自己買的，只是讓舅舅住；

借名購買經(jīng)濟(jì)適用房違反政策，應(yīng)屬無效；

周明遠(yuǎn)已有住房，不具備購房資格，不能過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)周明遠(yuǎn)與鄭浩之間的借名買房合同關(guān)系合法有效；

注：法院認(rèn)定，借名行為真實(shí)且有效，但因原告當(dāng)前無購房資格，暫不能辦理過戶。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞三大焦點(diǎn)展開：

1. 借名買房關(guān)系真實(shí)存在

購房時(shí)周明遠(yuǎn)無京籍，鄭浩有資格，符合借名動(dòng)機(jī)；

全部房款由周明遠(yuǎn)支付，鄭浩無法說明資金來源；

房屋交付后20余年均由周明遠(yuǎn)占有、使用、繳費(fèi)；

出售房屋、處理糾紛均由周明遠(yuǎn)主導(dǎo)；

親屬間未簽書面協(xié)議，符合生活常理。

2. 借名合同合法有效

一號房屋為1997年購買的“老政策”康居房，早于2008年4月11日；

根據(jù)北京高院指導(dǎo)意見，此類“老經(jīng)適房”借名行為不當(dāng)然無效；

未損害社會(huì)公共利益，亦未規(guī)避當(dāng)時(shí)限購政策（彼時(shí)無限購），故合同有效。

3. 暫不具備過戶條件

周明遠(yuǎn)非京籍，且名下已有一套住房，不符合現(xiàn)行限購政策；

法院指出：“可待具備購房資格后，再行主張過戶權(quán)利”。

法院強(qiáng)調(diào)：

“借名買房是否有效，需結(jié)合購房時(shí)間、政策背景、實(shí)際履行綜合判斷。

對于歷史形成的‘老房’借名，法律給予一定尊重，但過戶仍須符合現(xiàn)行政策。”

四、律師提示

本案是“歷史借名 + 政策性住房 + 限購障礙”的典型，啟示：

“老經(jīng)適房”借名可能有效：

2008年4月11日前簽訂的經(jīng)適房合同，即使借名，法院可能認(rèn)可其效力；

出資+占有+長期控制構(gòu)建強(qiáng)有力證據(jù)鏈：

本案勝訴關(guān)鍵在于20年持續(xù)使用、繳費(fèi)、處理糾紛，形成完整事實(shí)閉環(huán)；

? 建議：

若您持有類似“老房”，盡快核查自身購房資格；

如已具備資格，立即起訴確權(quán)并同步申請過戶；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理歷史借名買房、經(jīng)適房確權(quán)、限購資格銜接等復(fù)雜案件，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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