父母房改房由部分子女出資并使用老人工齡購買，起訴主張借名買房被法院駁回｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王秀蘭與丈夫趙建國育有三女。趙建國1985年去世后，單位將一套位于西城的公房（即一號房屋）由王秀蘭繼續承租。

1998年，該房按房改政策出售，王秀蘭以成本價14982元購得產權，并于2001年取得房產證，登記在自己名下。

2002年，王秀蘭去世。

其長女趙文靜起訴兩個妹妹，稱：

1998年購房款15771元系她出資；

母親2001年親筆寫下字據：“房由趙文靜購買，我去世后歸她所有”；

房屋由她裝修、繳費、長期居住，應屬她個人財產；

要求妹妹們配合將一號房屋過戶至其名下。

兩位妹妹堅決反對，稱：

購房使用的是父母雙方工齡，屬父母共同財產；

所謂“字據”字跡可疑，且從未在家庭協商中出示過；

趙文靜當年僅26歲，無能力支付房款；

因她未婚，家人同意她暫住，不代表放棄繼承權。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回趙文靜的全部訴訟請求。

注：法院認定，僅有單方遺囑性質的字據 + 無法充分證明出資 = 不構成借名買房關系。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房合意”展開分析，指出：

“借名買房”需雙方事前達成合意：

借名行為必須發生在購房前或購房時，由借名人與出名人協商一致。而本案所謂“協議”形成于購房3年后、母親去世前半年，屬于單方遺囑性質的處分意愿，非合同。

字據不等于合同：

內容為“我故去后，由趙文靜所有”，是死后贈與或遺囑安排；

無雙方簽字，未約定權利義務，不符合《民法典》對“合同”的定義。

出資證據不足：

雖有取款記錄，但收款憑證顯示付款人為王秀蘭；

無法排除款項系家庭內部資助或代繳，不足以證明“全部出資”。

房屋性質特殊：

一號房屋系使用已故父親工齡+母親身份購買的房改房，具有遺產屬性，不能僅憑一方陳述否定其他繼承人權益。

四、律師提示

本案是“混淆遺囑與借名、用贍養替代產權”的典型敗訴案例，警示：

“我出的錢”≠“房子歸我”：

尤其在父母名下房改房中，若無明確借名協議，出資可能被認定為贍養支出或家庭內部贈與。

死后才生效的字條，不是借名合同：

借名買房必須在購房時完成意思表示，生前未過戶的“死后歸你”屬于遺囑范疇，需按繼承程序處理。

房改房涉及工齡折算，屬于夫妻共同財產：

即使登記在一方名下，也包含已故配偶的財產份額，子女無權直接主張確權。

? 建議：

若確為父母購房出資，應簽署書面代持協議并保留完整轉賬記錄；

如父母有意贈與，應在生前辦理贈與公證+過戶；

避免依賴“口頭承諾”或“死后字條”，此類證據在確權訴訟中幾乎無效。

北京房產律師靳雙權團隊專注處理房改房、繼承確權、借名買房等家事房產糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

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