借名房改房未及時過戶，登記人去世后仍可追回｜借名買房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1998年，李國強(qiáng)看中一套由甲單位分配給其父李振邦的公有住房（即“一號房屋”）。因房改政策規(guī)定，該房只能由原承租人李振邦購買，而李振邦無力支付近4萬元購房款。

經(jīng)全家協(xié)商，李國強(qiáng)與其子李明共同出資，以李振邦名義購得一號房屋。1998年3月11日，李振邦親筆簽署《字據(jù)》，明確載明：

“購房款由次子李國強(qiáng)及孫子李明承擔(dān)，我居住不付租金，房屋產(chǎn)權(quán)歸他們所有。”

此后，李國強(qiáng)一直持有購房合同、發(fā)票及房產(chǎn)證原件，李振邦在房屋內(nèi)養(yǎng)老直至2004年。2004年起，李振邦聘請保姆王秀蘭照料生活。

2013年，李振邦被診斷為阿爾茨海默癥。同年9月，在家人毫不知情的情況下，李振邦與王秀蘭登記結(jié)婚。2016年，二人簽署《轉(zhuǎn)移協(xié)議》，將一號房屋由李振邦個人名下變更為夫妻共同共有。

2018年，李振邦去世。李國強(qiáng)多次要求王秀蘭配合過戶，均遭拒絕。王秀蘭稱：“房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，與你無關(guān)。”

李國強(qiáng)遂起訴，請求判令王秀蘭及李振邦另一子李建國（已明確表示同意過戶）協(xié)助將一號房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 王秀蘭、李建國于判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助李國強(qiáng)將一號房屋過戶至其名下；

這是一起典型的“借名購買房改房 + 登記人婚后加名 + 去世后配偶拒不過戶”被法院穿透認(rèn)定的勝訴案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞兩大焦點(diǎn)作出認(rèn)定：

一、借名購房關(guān)系成立

《字據(jù)》構(gòu)成有效合同：內(nèi)容明確包含出資、產(chǎn)權(quán)歸屬、居住安排，系真實(shí)意思表示；

出資事實(shí)成立：李國強(qiáng)當(dāng)時具備經(jīng)濟(jì)能力，且多位無利害關(guān)系親屬出庭作證；

關(guān)鍵憑證由出資人持有：購房合同、發(fā)票、原房產(chǎn)證均由李國強(qiáng)保管，符合借名慣例；

二、配偶王秀蘭負(fù)有協(xié)助過戶義務(wù)

過戶義務(wù)屬李振邦婚前個人債務(wù)：借名合同成立于1998年，遠(yuǎn)早于2013年婚姻；

債務(wù)用于婚后共同生活：王秀蘭婚后長期居住該房屋，并通過加名成為共有人；

房屋已轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)：根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第23條，債權(quán)人可向配偶主張權(quán)利；

不得以“不知情”對抗既定債權(quán)：王秀蘭雖非合同當(dāng)事人，但因享受房產(chǎn)利益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

四、律師提示

本案為“歷史遺留型借名房改房確權(quán)”提供了關(guān)鍵操作指引，經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：

“字據(jù)”“家書”可成關(guān)鍵證據(jù)

即使無標(biāo)準(zhǔn)合同，只要內(nèi)容包含出資、歸屬、使用安排，并由登記人親筆簽署，法院可認(rèn)定為有效協(xié)議。

配偶加名不等于“合法取得”

婚后通過贈與或加名取得產(chǎn)權(quán)，若損害第三人（如實(shí)際出資人）權(quán)益，仍需承擔(dān)返還或協(xié)助義務(wù)。

? 對實(shí)際出資人的建議：

保留原始《字據(jù)》、付款憑證、房產(chǎn)證；

若登記人再婚，應(yīng)盡快主張權(quán)利，避免財(cái)產(chǎn)混同；

提示：法律尊重歷史事實(shí)，更保護(hù)誠信履約的實(shí)際權(quán)利人。

本案中，盡管房屋已加名至配偶名下，但因借名關(guān)系真實(shí)、出資清晰、憑證完整，法院仍強(qiáng)制過戶，彰顯實(shí)質(zhì)公平。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理房改房借名、單位集資房確權(quán)及繼承交叉糾紛，擅長通過組合拳，破解歷史遺留房產(chǎn)難題。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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