外公出錢買房寫外孫名，住了17年過不了戶？法院：借名成立｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，陳建國作為朝陽區綠化隔離帶騰退項目的被安置人，獲得一套安置房資格（即“一號房屋”）。

因當時政策允許以親屬名義辦理手續，他便與女兒商量，用年幼外孫王浩的名義簽署協議、支付房款。

陳建國當日一次性支付：

購房款296,838元；

契稅、維修基金、測繪費、辦證費等11,683元；

物業費1,821.87元。

房屋交付后，陳建國一家立即入住，并持續居住至今已17年。所有繳費票據、入住文件均由其保管。

2023年，陳建國要求開發單位甲公司配合將房屋過戶至自己名下，甲公司表示“同意辦證，但缺材料”。更棘手的是，一號房屋因甲公司涉其他債務糾紛，已被法院查封。

無奈之下，陳建國起訴，請求判令甲公司配合過戶。外孫王浩明確表示：“房子是我外公的，我完全同意。”

二、裁判結果

法院判決：

? 暫駁回陳建國的過戶請求；

? 但明確認定：陳建國與王浩之間存在合法有效的借名買房合同關系；

?? 待房屋查封解除后，可另行主張過戶權利。

三、法院說理要點

法院圍繞“能否支持過戶”作出如下認定：

借名買房關系依法成立且有效

雖無書面協議，但陳建國全額出資，王浩從未支付任何款項；

房屋自交付起由陳建國長期占有、使用、管理；

王浩作為完全民事行為能力人，當庭認可借名事實；

雙方行為不違反法律強制性規定，合同關系合法有效。

過戶請求暫不具備履行條件

涉案房屋已由其他法院依法查封，屬于《不動產登記暫行條例》規定的“不得轉移登記”情形；

即使各方同意，登記機構也無法辦理過戶。

駁回不等于敗訴，權利仍受保護

法院特別強調：本次駁回僅因客觀障礙，不影響陳建國未來主張權利。一旦查封解除，可立即申請執行或另訴。

四、律師提示

本案揭示了借名買房維權中的兩大關鍵策略：

“查封”是暫時障礙，不是權利滅失

很多當事人誤以為“房子被封就完了”，其實只要借名關系被法院確認，未來解封后即可直接申請過戶，無需重新舉證。

安置房借名風險高，但并非無效

綠隔安置房、經適房等雖有限售期，但法院通常不因此否定借名合同效力，只要不損害國家利益或第三人權益，仍可確權。

? 對客戶的建議：

若房屋被查封，立即查詢查封案號及債權人，評估解封可能性；

向執行法院提交《案外人異議申請》，主張實際所有權；

保留所有居住、繳費證據，為未來確權做準備；

切勿因“暫時不能過戶”放棄訴訟，司法確認是未來解封后快速確權的關鍵。

北京房產律師團隊專注處理家庭內部借名買房、安置房確權及查封房產解封確權糾紛，守護客戶安身之所。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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