謝逸楓：12月70城房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，房?jī)r(jià)何時(shí)止跌？

文/謝逸楓

統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2025年12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.37%，1月-11月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%，房?jī)r(jià)延續(xù)下跌筑底態(tài)勢(shì)。

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.37%，比上月收窄0.03%，年內(nèi)第三大跌幅，表明房?jī)r(jià)未止跌，處于筑底階段，市場(chǎng)有效需求不足，政策效果減弱。總體來看，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，主要是供需修復(fù)放緩的狀況未明顯改變。

12月一線城市二手住宅房?jī)r(jià)下跌0.9%，跌幅比上月下跌1.1%收窄0.2%，其中12月下跌0.9%，創(chuàng)2021年以來第二大跌幅，意味著房?jī)r(jià)處于下跌的筑底、探底、尋底的調(diào)整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減，以價(jià)換量。

預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)完成筑底后，將在底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月的周期。目前房?jī)r(jià)觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報(bào)率無法支撐。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)在判斷房?jī)r(jià)見底企穩(wěn)、反彈上漲拐點(diǎn)的結(jié)論為時(shí)過早，因?yàn)槭袌?chǎng)信心（GDP、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入、交房）和預(yù)期（債務(wù)逾期、供應(yīng)過剩、高庫存、房?jī)r(jià)下降）及供需修復(fù)放緩、銷售無法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)筑底過程拉長(zhǎng)。

其次是政策刺激的強(qiáng)度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地政策執(zhí)行不到位、落地緩慢、規(guī)模有限、區(qū)域有限，無法擴(kuò)大政策組合拳的政策效應(yīng)，導(dǎo)致政策擠牙膏式出臺(tái)、效應(yīng)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強(qiáng)。

最后是市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性的影響越來越明顯，限價(jià)限簽的政策取消導(dǎo)致市場(chǎng)以價(jià)換量，帶來結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱，讓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期修復(fù)緩慢。而二手房的房?jī)r(jià)下降明顯帶來沖擊，影響新房房?jī)r(jià)，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2025年12月百城新建住宅均價(jià)為17084元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.58%。2025年12月百城二手住宅均價(jià)13016元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，跌幅較上月擴(kuò)大0.03%，同比下跌8.36%。

2025年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.58%，漲幅較2024年小幅收窄。按照2025年分季度房?jī)r(jià)來看，前三季度累計(jì)分別上漲0.52%、0.64%、0.47%。進(jìn)入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節(jié)奏加快，帶動(dòng)第四季度價(jià)格累計(jì)上漲0.93%。

2025年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌8.36%，跌幅較2024年擴(kuò)大1.10%。按照2025年四個(gè)季度房?jī)r(jià)來看，一季度累計(jì)下跌1.51%，二季度、三季度、四季度跌幅持續(xù)走闊，累計(jì)分別下跌2.12%、2.26%、2.73%。

2025年一線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲6.67%，其中上海今年豪宅產(chǎn)品入市節(jié)奏加快，新房掛牌均價(jià)累計(jì)上漲10.13%。二線城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.80%，杭州、合肥、成都累計(jì)漲幅超6%。三四線城市以去庫存為主，年內(nèi)累計(jì)下跌1.83%。

2025年一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌6.72%，其中四季度跌幅較明顯。二線城市累計(jì)下跌9.08%、三四線城市累計(jì)下跌8.30%。整體來看，二線城市因掛牌與成交持續(xù)活躍，年內(nèi)價(jià)格調(diào)整幅度最大。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)止跌完成房?jī)r(jià)見底企穩(wěn)、反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房?jī)r(jià)周期路徑為政策見底-量上升-房?jī)r(jià)見底-反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實(shí)期，成交、房?jī)r(jià)止跌筑底階段，市場(chǎng)分化明顯，熱點(diǎn)城市復(fù)蘇表現(xiàn)起起伏伏。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗(yàn)來看，政策效應(yīng)、成交量和房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是完成止跌筑底的標(biāo)志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時(shí)出臺(tái)、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為下降0.1%，該數(shù)據(jù)自2015年5月份（超過6年）以來首次為負(fù)，9月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.19%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17%（8月下跌0.02%）。

這一輪70城房?jī)r(jià)自2021年9月（新房環(huán)比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年底，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年，未來房?jī)r(jià)到底何時(shí)能迎來拐點(diǎn)，何時(shí)見底反彈？成為市場(chǎng)最關(guān)心的問題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌超過4年，是房?jī)r(jià)下跌周期中最長(zhǎng)的。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實(shí)情況看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需關(guān)系修復(fù)、庫存去化需2年-3年時(shí)間，這一輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)（房?jī)r(jià)拐點(diǎn)）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會(huì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)見底向上。

目前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，房地產(chǎn)政策效果、持續(xù)力、以及出臺(tái)落實(shí)情況不如預(yù)期，預(yù)計(jì)2026年，新一輪房地產(chǎn)更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來時(shí)間拉長(zhǎng)，筑底完成周期拉長(zhǎng)。

靠降準(zhǔn)、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地，短期內(nèi)無法完成止跌筑底，必須要先解決錢、堵點(diǎn)、限制政策的問題。

地方為主政策（農(nóng)民、人才、多孩家庭購房補(bǔ)貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金政策）短期內(nèi)無法讓房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點(diǎn)、出錢落實(shí)城市更新貨幣化、收儲(chǔ)商品房、收回閑置土地政策。

根據(jù)麟評(píng)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月100城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)13531元/平，環(huán)比下跌0.43%，同比下跌4.3%，環(huán)比跌幅較上月收窄0.1%。2025年100城房?jī)r(jià)13855元/㎡，同比下跌3.97%，較2024年6.18%的跌幅收窄2.21%。

分城市等級(jí)來看，2025年12月一線城市市場(chǎng)均價(jià)為52885元/平方米，環(huán)比下跌0.36%，同比下跌4.99%。12月一線城市環(huán)比跌幅均收窄0.27個(gè)百分點(diǎn)，跌幅收窄力度最為明顯，帶動(dòng)了百城房?jī)r(jià)跌幅的收窄。

一線城市12月深圳房?jī)r(jià)69428元/㎡，環(huán)比微升0.09%，同比微升0.8%。其次是上海12月房?jī)r(jià)56397元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，同比下降5.0%。12月北京平均房?jī)r(jià)為52883元/㎡，環(huán)比下降0.69%，同比跌11.1%。

12月二線城市市場(chǎng)均價(jià)為16035元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，同比下跌4.51%。三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為8669元/平方米，環(huán)同比分別下跌0.31%、3.69%。三四線城市跌幅小于一、二線城市，核心問題是“賣不賣得掉”。

筆者認(rèn)為，未來中國房?jī)r(jià)止跌上漲的5大核心信號(hào)，首先是政策上，2026年3月或5月、9月全國更大力度更大規(guī)模的財(cái)政、貨幣一攬子超常規(guī)救市政策出臺(tái)，國家下場(chǎng)救市。寬松的貨幣+財(cái)政強(qiáng)刺激用于樓市，不是債市、股市。

其次是2026年-2027年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面、供需關(guān)系全面修復(fù)并復(fù)蘇、房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正常。GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資逐步回升、居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)預(yù)期和信心恢復(fù)、房企債務(wù)化解和按期交房及利潤(rùn)轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)。

第三是租金回報(bào)率超過房貸利率，房?jī)r(jià)率先上漲。第四是3-4萬億城市更新貨幣化安置100萬套-200萬套及1-2萬億收儲(chǔ)商品房庫存和1-2萬億收購閑置土地全面落地，去庫存完成，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。第五是城市人口保持增長(zhǎng)，戶籍全面放開。

按照統(tǒng)計(jì)部門2025年全年70城房?jī)r(jià)、供求關(guān)系、庫存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場(chǎng)分析，目前市場(chǎng)正在釋放出房?jī)r(jià)新的變化、信號(hào)，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌筑底、政策效果減弱、分化信號(hào)的趨勢(shì)。

一是房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)真正全面反彈上漲條件不具備，核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來1年-2年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房?jī)r(jià)上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房?jī)r(jià)存在城市、區(qū)域、板塊、產(chǎn)品、一二手房?jī)蓸O分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量超過上漲數(shù)量，呈點(diǎn)狀上漲趨勢(shì)，片狀上漲不穩(wěn)狀態(tài)。

六是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一二線城市核心區(qū)買豪宅、好房子，就是抄底。

八是核心區(qū)新房有價(jià)沒量，二手房有量沒價(jià)，二手房?jī)r(jià)和法拍房沖擊新房?jī)r(jià)。

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.37%，降幅比上月收窄0.03%，同比下降3.05%，降幅比上月擴(kuò)大0.25%。12月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，降幅與上月持平，同比下降6.07%，降幅比上月（下跌5.7%）擴(kuò)大0.37%。

總體來看，70城房?jī)r(jià)延續(xù)下跌形勢(shì)，處于未止跌筑底的調(diào)整階段，小幅度震蕩趨勢(shì)不變。12月二手房環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.9%，比上月收窄0.2%，新房環(huán)比跌幅收窄0.03%，下跌0.37%。新房、二手房同比分別下降3.05%、6.07%，降幅擴(kuò)大。

12月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.37%，跌幅比上月收窄0.03%

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.37%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%、11月下跌0.4%，比上月收窄0.03%，延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

12月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.37%，創(chuàng)年內(nèi)第三大跌幅，原因一是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤供應(yīng)和成交量增加。二是限價(jià)、限簽政策取消，房企以價(jià)換量的促銷帶來價(jià)格下降效應(yīng)放緩。三是政策邊際效應(yīng)遞減帶來的短期效果減弱。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是市場(chǎng)有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對(duì)新房?jī)r(jià)沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場(chǎng)供應(yīng)量處于加大的局面。六是豪宅、好房子成銷售熱點(diǎn)，其他房子降價(jià)。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-12月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.37%。

自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個(gè)月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個(gè)月，一直到2025年12月連續(xù)下跌52個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（4年4個(gè)月），超過上輪房?jī)r(jià)下跌周期。

12月6個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)春、上海環(huán)比上漲0.2%領(lǐng)漲全國

70城新房的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)量來看，12月上漲城市數(shù)量為6個(gè)，比上月減少2個(gè)城市（11月8個(gè)、10月6個(gè)、9月5個(gè)、8月9個(gè)、7月6個(gè)、6月14個(gè)、5月13個(gè)、4月22個(gè)、3月24個(gè)、2月18個(gè)、1月24個(gè)），釋放出當(dāng)前房?jī)r(jià)震蕩不止的強(qiáng)烈信號(hào)。

70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市為6個(gè)，比上月減少2個(gè)城市。下跌城市59個(gè)，與上月持平。持平城市5個(gè)，比上月增加2個(gè)。其中長(zhǎng)春、上海環(huán)比上漲0.2%，漲幅第一，領(lǐng)漲全國。吉林、宜昌、韶關(guān)、三亞均上漲0.1%。

房?jī)r(jià)能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲，是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上，并且穩(wěn)定增長(zhǎng)。基于政策效應(yīng)，市場(chǎng)起起伏伏的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

12月70城新房?jī)r(jià)格中，上海環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1%。自2022年6月份以來上海新房?jī)r(jià)格一直保持上漲的走勢(shì)，已連續(xù)上漲43個(gè)月。12月上海的新房?jī)r(jià)格均值領(lǐng)漲全國，同比上漲4.8%，漲幅比上月收窄0.3%，堪稱穩(wěn)漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲一枝獨(dú)秀的行情，新房?jī)r(jià)格連續(xù)43個(gè)月上漲，堪稱全國房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價(jià)樓盤供應(yīng)、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強(qiáng)勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價(jià)、限簽、限售價(jià)項(xiàng)目等政策取消，限購等政策調(diào)整。12月上海新房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1%，同比上漲4.8%。二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下跌5.1%，比上月跌幅擴(kuò)大1.5%。

12月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，二線跌幅擴(kuò)大，三線城市跌幅持平

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來看，一二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下跌，其中一二線城市下跌0.3%、0.4%，比上月收窄0.1%、擴(kuò)大0.1%，三線城市下跌0.4%，與上月持平，形成一線跌幅收窄、二線擴(kuò)大、三線持平的市場(chǎng)格局。

12月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，1月-11月上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.4%。滬上漲0.2%，北廣深分別跌0.4%、0.6%、0.5%。

12月二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，1月上漲0.1%，2月-11月分別為0.0%、下跌0.2%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.4%、下跌0.3%，12月三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，與上月跌幅持平。

12月一手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.05%，跌幅比上月擴(kuò)大0.25%

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.05%（1月-11月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%），比上月擴(kuò)大0.25%，處于止跌筑底階段。

過去3年房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫存、債務(wù)、交房）周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以短期內(nèi)，70城房?jī)r(jià)總體見底、反彈有待觀察。

12月70城新房房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，主要是環(huán)比累計(jì)的跌幅擴(kuò)大，與城市大戶型、高價(jià)樓盤集中上市供應(yīng)和成交減少，帶來的少部分城市結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)上漲放緩，及限價(jià)限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

12月70城新房房?jī)r(jià)同比下跌3.05%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房?jī)r(jià)降價(jià)幅度加大，影響新房房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

12月70城新建商品住房?jī)r(jià)同比下跌3.05%，比上月跌幅擴(kuò)大0.25%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房?jī)r(jià)最大跌幅。到2025年12月，房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌45個(gè)月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降0.1%，房?jī)r(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2025年12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌45個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超過上輪。

12月70城房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市5個(gè)，與上月持平。持平0個(gè)。下降城市65個(gè)，比上月增加1個(gè)。房?jī)r(jià)同比上漲的城市分別為上海4.8%、杭州2.2%、合肥1.5%、烏魯木齊0.6%、宜昌0.4%，除合肥外，其他城市漲幅回落。

12月70城一手商品住宅一二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大

12月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房?jī)r(jià)下跌，跌幅擴(kuò)大0.5%，二線城市跌幅擴(kuò)大0.3%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.2%，形成連續(xù)9個(gè)月一二三線城市跌幅收窄后連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大的市場(chǎng)格局。

12月一線城市新建商品住宅價(jià)格同比下跌1.7%，1-11月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%、下跌1.2%。其中滬上漲4.8%，北廣深跌2.4%、4.8%和4.4%。

12月一二三線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降1.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5%。二線城市同比下降2.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3%。三線城市同比下降3.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3%，表明一二三線城市房?jī)r(jià)處于下跌趨勢(shì)。

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，與上月持平（1月-11月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%），表明房?jī)r(jià)未止，處于筑底階段。

相比2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-12月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%、0.7，已大大收窄。說明目前二手房?jī)r(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位，房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房?jī)r(jià)環(huán)比最大降幅。二手住宅房?jī)r(jià)跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價(jià)換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2025年15月連續(xù)下跌53個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場(chǎng)端、價(jià)格端的效果減弱。

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市0個(gè)、0城持平，下跌城市70個(gè)，與上月保持一致。說明70個(gè)城市的二手住宅房?jī)r(jià)全部下跌，釋放出二手住宅房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱的信號(hào)。

目前70城二手住宅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，總體止跌見底、企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長(zhǎng)，短期完成止跌筑底困難大，要實(shí)現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場(chǎng)觀察。

12月70城二手住宅一線房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄，二線跌幅擴(kuò)大

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比的城市能級(jí)來看，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)8月下跌，一線城市降幅0.9%，比上月收窄0.2%，二線三線城市跌幅分別下跌0.7、0.7%，比上月擴(kuò)大0.1%。形成一線跌幅收窄、二線三線城市跌幅擴(kuò)大市場(chǎng)格局。

12月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.9%（1月-11月為上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%、下跌1.1%）。北上廣深跌1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。

12月一線城市二手住宅銷售價(jià)格跌幅收窄，主要是高品質(zhì)的二手樓盤大戶型、高價(jià)房成交增加，以價(jià)換量的市場(chǎng)主流，存在結(jié)構(gòu)性房?jī)r(jià)下降，及限價(jià)、限簽的政策取消未來帶來單價(jià)上漲，政策效應(yīng)的集中效果減弱。

12月一二三線城市二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.9%，跌幅比上月收窄0.2%。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌6.07%，跌幅比上月擴(kuò)大0.37%

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌5.4%（1月-11月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45），跌幅較上月擴(kuò)大0.37%，表明房?jī)r(jià)加速下跌。

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌6.07%，比上月跌幅擴(kuò)大0.37%，說明房?jī)r(jià)處于止跌筑底階段。自2022年3月房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，到2025年12月房?jī)r(jià)下跌6.07%，已經(jīng)連續(xù)下跌47個(gè)月。

2022年2月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2025年12月二手商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌47個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超上輪。

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)23個(gè)月70城房?jī)r(jià)全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房?jī)r(jià)下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢(shì)不變。毫無疑問，與過去二年的房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

12月70城二手住宅一二線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，必須防大跌

12月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比的城市能級(jí)來看，一、二線城市房?jī)r(jià)同比跌幅擴(kuò)大，下降壓力加大。其中一線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大1.4%，二線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.4%、三線城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大0.2%，說明要防止二手房?jī)r(jià)大跌的信號(hào)。

12月一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下跌7.0%（1月-11月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%、下跌5.8%，北上廣深下跌8.5%、6.1%、7.8%、5.4%。

12月一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷售價(jià)格同比下降7.0%，比上月降幅擴(kuò)大1.2%。二線同比下降6.0%，比上月擴(kuò)大0.4%。三線同比下降6.0%，比上月擴(kuò)大0.2%，意味著一二三線城市二手房?jī)r(jià)集體下跌。