城建頤知筑兩年收回12%地價款，王岸青給東區開了金手指

北京進深 徐迪 房山區2025年度商品住宅網簽金額排行榜顯示，北京城建頤知筑以2.82億元的成績排名第11位，項目操盤手為王岸青。

全年累計網簽90套，成交面積約0.93萬㎡。

成交均價3.04萬元/㎡，約為銷售指導價的68折。

從實際網簽房源來看，折扣可能更低。

頤知筑所在地塊成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8億元的底價摘得，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元㎡。

項目開發主體為北京城建瑞泰投資發展有限公司，注冊資本1億元，為市屬國企北京城建集團的間接全資子公司，法人兼董事長為楊娜，項目總經理為宋春剛。

楊娜還是北京城建集團開發公司副總經理，去年9月份接任頤知筑項目公司董事長，也就在這前后，頤知筑公示了設計方案。

規劃34棟5-8F洋房，共1206套房源。

其中，已開盤的西區0035地塊容積率1.5，規劃19棟5-8層洋房，共634套。

東區0028地塊容積率1.6，規劃15棟6-8F洋房，共572套。

去年4月底，頤知筑西區634套房源在取證一個月后正式開盤。

強銷節點卡在五一黃金周，來看盤的人不少。

頤知筑當時開盤海報上給出的數字是：首開熱銷162套。

162套，約為取證房源的三成不到，已經是很保守的數字了。

然而后面網簽的速度更加保守，8個多月只完成了不到100套的轉化。并且，成交均價始終低于7折。

12月成交的4套房源均價2.95萬元/㎡，已經是66折的水平，讓整個房山樓市瑟瑟發抖。

其實房山有不少項目賣得不錯，兄弟盤和知筑就稱得上是個熱銷盤。

和知筑比頤知筑早入市半年，全盤去化已超八成，成交均價3.7萬+。

這兩個項目同在良鄉大學城板塊，直線距離不到2公里，頤知筑卻只賣到3萬掛零，成交依然不見起色，對比明顯。

和知筑之所以能率先入市，不僅僅是因為它拿地時間早，更重要的是緊鄰地鐵站，能夠承接一部分外溢購房需求。

頤知筑離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，便利沒享受到，噪音影響一點沒落下。

從小區規模來看，頤知筑總建面13.82萬㎡，是和知筑的2倍還多。

頤知筑拿地雖早，但報規時間并不早，其實是可以搭上“好房子”東風的。

結果它拿出了一套堪稱“中規中矩”的產品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。

同樣的產品，一個守著地鐵，一個守著火車站，買誰不買誰，網簽說明了一切。

強推8個月，只去化了一成多，開發商終于坐不住了。

12月17日，頤知筑東區相關條件調整公示。沒有更新總平圖，就一句話：

原建筑規模保持不變，優化調整為按需設置開敞陽臺、建筑高度24米局部上浮一檔。

頤知筑西區是沒有陽臺的。贈送面積主要是：1、南向通面寬的飄窗，端戶有一整面的側邊飄窗；2、北向設備平臺不封閉，可以做成一小塊露臺。

東區這么一調整，西區剩下的500多套房子怎么辦？

1.7萬元的樓面價，3萬的成交均價，利潤空間很薄，現在的折扣已經是6字頭了。

但是不調也不行，北京城建廣陽城項目在出讓文件中就明確提到按需設置封閉或開敞陽臺，同時還鼓勵通過設置底層架空、風雨連廊、共享公共空間等舉措增加公共空間。

廣陽城“好房子”項目一旦入市，頤知筑東區如果還按照原有設計做，全盤都將面臨被雪藏的危機。

它只能調規，哪怕這么做會讓西區更加被動。

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