熱度與爭(zhēng)議之外的冷觀察：安高海印華庭首開(kāi)答卷

1月10日，莘莊副中心新盤(pán)“安高海印華庭”完成首次開(kāi)盤(pán)。截至1月19日（10天左右），網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，售出47套（已售22套，已定25套）。銷(xiāo)售成績(jī)平平。

圖源網(wǎng)上房地產(chǎn)

該項(xiàng)目總推盤(pán)量477套左右，一批次推盤(pán)68套，推盤(pán)的節(jié)奏是比較保守的。

作為板塊內(nèi)首個(gè)“3.5代住宅”且自帶“地王”光環(huán)的加持，這是一個(gè)有熱度、有流量，同時(shí)又伴隨著爭(zhēng)議和質(zhì)疑的樓盤(pán)。對(duì)此，申度君特地進(jìn)行了實(shí)地探訪，客觀評(píng)測(cè)下這個(gè)新盤(pán)。

先上結(jié)論

區(qū)位套配：項(xiàng)目位于莘莊非核心區(qū)域，板塊競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。

公區(qū)配置：紅線內(nèi)的公區(qū)配置完備（無(wú)實(shí)景）；高低配排布侵占居住舒適度。

戶型系統(tǒng)：戶型系統(tǒng)可圈可點(diǎn)；裝修風(fēng)格老派存在爭(zhēng)議。

下面，申度君為大家細(xì)細(xì)拆解。

01

區(qū)位配套：

核心觀點(diǎn)：

自身板塊勢(shì)能弱，依賴樞紐及商務(wù)區(qū)；無(wú)地鐵概念。

莘莊城市副中心，作為曾經(jīng)的“外環(huán)一哥”，發(fā)展重心主要集中在兩大核心——莘莊樞紐（靠近1號(hào)線莘莊站）和莘莊商務(wù)區(qū)（靠近12號(hào)線七莘路站）。安高海印華庭則位于兩大核心區(qū)過(guò)渡地帶的傳統(tǒng)居住區(qū)板塊，周邊以老舊小區(qū)為主，城市界面一般。

商業(yè)配套方面，項(xiàng)目所屬傳統(tǒng)居住區(qū)缺乏大型商業(yè)，日常消費(fèi)依賴“核心樞紐區(qū)”和“莘莊商務(wù)區(qū)”，享受仲盛、凱德、維璟印象城等商業(yè)資源輻射。

地鐵交通方面，無(wú)論是1號(hào)線/5號(hào)線莘莊站，還是12號(hào)線虹莘路站，步行距離均超過(guò)1.5公里（耗時(shí)約20分鐘以上），實(shí)為項(xiàng)目配套中的“硬傷”。

路網(wǎng)方面，區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，毗鄰滬金高速（S4），也可快速連接外環(huán)（S20）和滬閔高架，尤其是滬閔高架可直通徐家匯，對(duì)于自駕通勤者友好，但是常常擁堵。

醫(yī)療方面，4公里范圍內(nèi)有閔行區(qū)中心醫(yī)院（三乙）和復(fù)旦附屬兒科醫(yī)院（三甲），兒童和成人醫(yī)療需求都可以覆蓋。

02

公區(qū)配套：

核心觀點(diǎn)：

公區(qū)配置完備，具有競(jìng)爭(zhēng)力；社區(qū)排布追求商業(yè)價(jià)值，犧牲高區(qū)舒適度。

安高海印華庭容積率為2.5，排布了6棟17層小高層和6幢4層的疊墅（暫未入市）。

實(shí)地參觀后，申度君認(rèn)為它的公區(qū)配置頗為亮眼：

首先，項(xiàng)目規(guī)劃了約1600㎡的下沉式會(huì)所，包含豪華會(huì)所，并搭配架空層泛會(huì)所。功能涵蓋恒溫泳池、健身房、瑜伽室、壁球館等，這在當(dāng)下莘莊新房市場(chǎng)中已經(jīng)屬于高配，體量也能滿足477戶業(yè)主需求。這些規(guī)劃僅見(jiàn)于展廳模型與宣傳物料，未來(lái)成品如何，還需時(shí)間兌現(xiàn)。

其次，建筑立面采用石材、鋁板與玻璃幕墻的組合，且南北立面統(tǒng)一用材。這保證了社區(qū)內(nèi)外觀的質(zhì)感和現(xiàn)代感，在老舊的城市界面中讓人耳目一新。

最后是社區(qū)景觀聯(lián)動(dòng)，除了內(nèi)部綠化，開(kāi)發(fā)商還將紅線外綠地納入升級(jí)計(jì)劃，既提升了景觀，也延伸了業(yè)主的休閑活動(dòng)空間。

但是社區(qū)排布也受到了市場(chǎng)的詬病，在2.5的容積率指標(biāo)下，在地塊排布了12棟建筑，做了高低配的組合。這種排布方式從追求開(kāi)發(fā)商利益價(jià)值最大化的角度來(lái)說(shuō)無(wú)可厚非，但從居住角度來(lái)說(shuō)，自然不會(huì)是最舒適的排布方式。棟樓多了，一是擠壓社區(qū)綠地及公共活動(dòng)空間；二是直接推高高層住區(qū)的實(shí)際容積率，犧牲了高層住戶的居住舒適度；三是壓縮高層樓間距，影響了低區(qū)住戶的通風(fēng)、采光、視野等需求。

03

產(chǎn)品與戶型：3.5代宅遇上”審美“爭(zhēng)議

核心觀點(diǎn)：

戶型系統(tǒng)可圈可點(diǎn)，有改進(jìn)空間；審美缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

作為新規(guī)后板塊首個(gè)“3.5代住宅”，海印華庭在空間設(shè)計(jì)上具備明顯優(yōu)勢(shì)，實(shí)得率普遍在90%以上。

本次主推的119和143㎡戶型，均采用了大面寬、短進(jìn)深的現(xiàn)代設(shè)計(jì)。戶型動(dòng)線流暢，多陽(yáng)臺(tái)，符合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)改善型住宅的主流需求。

用材與品牌扎實(shí)：廚衛(wèi)電器、系統(tǒng)門(mén)窗、地暖等硬裝部分選用多家一線國(guó)際品牌，配置標(biāo)準(zhǔn)較高。

戶型系統(tǒng)上還有一些可以改進(jìn)的空間，如143㎡戶型的廚房間略顯局促，次臥進(jìn)深不夠等瑕疵；119戶型廚衛(wèi)動(dòng)線不佳，玄關(guān)收納不足等等因素。

審美爭(zhēng)議，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力：當(dāng)然內(nèi)部爭(zhēng)議較大的，還在裝修風(fēng)格上。室內(nèi)大量使用了淺色系木紋飾面，整體營(yíng)造溫潤(rùn)沉穩(wěn)的基調(diào)。年輕客群可能覺(jué)得風(fēng)格略顯“老派”或傳統(tǒng)。而中年及以上改善客群則可能認(rèn)為其質(zhì)感高級(jí)、溫馨耐看。審美取向見(jiàn)仁見(jiàn)智，建議購(gòu)房者實(shí)地參觀后再做判斷。

04

結(jié)語(yǔ)

安高海印華庭首開(kāi)已經(jīng)結(jié)束，均價(jià)約8.26萬(wàn)元/㎡，樓盤(pán)正處于續(xù)銷(xiāo)階段，后續(xù)還有加推。

做個(gè)總結(jié)，安高海印華庭內(nèi)部表現(xiàn)尚佳，產(chǎn)品力、公區(qū)配置在板塊中具備競(jìng)爭(zhēng)力。而外部則受區(qū)位、地鐵與商業(yè)配套掣肘。

因此，它比較適合地緣性的改善客群，認(rèn)可莘莊大板塊價(jià)值，接受傳統(tǒng)居住區(qū)的發(fā)展上限；青睞高實(shí)得率的3.5代宅，看重社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)、會(huì)所設(shè)施的改善家庭。另外就是日常工作生活依賴自駕，對(duì)地鐵通勤無(wú)硬性要求的購(gòu)房者，那么安高海印華庭值得納入你的看房清單。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，作為莘莊首個(gè)3.5代宅，安高海印華庭的長(zhǎng)板和短板都很明確，申度君認(rèn)為其“可以購(gòu)買(mǎi)，但需認(rèn)真算賬”！