無購房資格借名買房，多年后具備資格起訴，法院判令過戶｜借名買房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年，劉建國看中一套位于北京的住房（即一號(hào)房屋），該房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用房管理的已購公房。

因當(dāng)時(shí)劉建國不具備北京市購房資格，經(jīng)與朋友陳文華協(xié)商，決定借用其女兒陳雪的名義購房。

2017年6月30日，劉建國與原房主簽訂《房屋買賣合同》，約定總價(jià)220萬元，并于當(dāng)日支付200萬元，尾款20萬元于過戶時(shí)結(jié)清。

所有購房款均由劉建國實(shí)際支付，房屋交付后也一直由劉建國及其女兒劉婷居住使用。

2021年，劉婷取得北京市購房資格。同年6月3日，在劉建國安排下，陳雪與原房主簽署網(wǎng)簽合同，將一號(hào)房屋登記至陳雪名下。

劉建國當(dāng)場(chǎng)繳納土地出讓金、契稅等全部稅費(fèi)，并持有房產(chǎn)證、稅票、付款憑證等全部原始文件。

陳雪自認(rèn)未出資、未參與交易、未實(shí)際使用房屋。

此后，劉建國要求陳雪配合將房屋過戶至女兒劉婷名下，遭拒。陳雪母女辯稱：

借名買房規(guī)避限購政策，應(yīng)屬無效；

網(wǎng)簽合同非真實(shí)意思表示；

劉婷與房屋無直接關(guān)系，主體不適格。

劉建國父女遂起訴，請(qǐng)求判令陳雪協(xié)助過戶至劉婷名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 陳雪于7日內(nèi)協(xié)助劉婷辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“借名買房合同是否有效及能否履行”作出如下認(rèn)定：

借名買房關(guān)系成立且合法有效

劉建國實(shí)際支付全部購房款及稅費(fèi)；

房屋自交付起由其家庭占有使用；

陳雪未出資、未參與、未主張權(quán)利；

雙方雖無書面協(xié)議，但行為足以證明存在借名合意。

借名行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定

一號(hào)房屋雖按經(jīng)濟(jì)適用房管理，但已滿五年并可上市交易；

借名目的僅為解決暫時(shí)性購房資格問題，非惡意規(guī)避保障房政策；

交易未損害國家或第三人利益，合同應(yīng)認(rèn)定有效。

現(xiàn)具備履行條件，出名人應(yīng)履行過戶義務(wù)

劉婷已取得購房資格，符合北京市限購政策；

房屋無查封、抵押等權(quán)利限制；

劉建國作為借名人，有權(quán)指定將房屋過戶至其具備資格的近親屬名下。

四、律師提示

本案為“因限購借名買房 + 后續(xù)具備資格 + 起訴過戶”提供了重要操作指引：

借名買房未必?zé)o效，關(guān)鍵看房屋性質(zhì)與交易時(shí)點(diǎn)

已滿五年、可上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房或“按經(jīng)適房管理”房屋，借名購買通常不被認(rèn)定為無效，尤其當(dāng)出資、占有、控制等事實(shí)清晰時(shí)。

即使無書面協(xié)議，行為可推定合意

全額出資 + 實(shí)際占有 + 持有全部證件 + 名義人長期不主張權(quán)利，足以形成完整證據(jù)鏈，法院可據(jù)此認(rèn)定借名關(guān)系。

可指定具備資格的第三人作為過戶對(duì)象

出資人自身若仍無資格，但其子女、配偶等近親屬已具備，可請(qǐng)求將房屋直接過戶至其名下，無需先過戶給自己。

提示：借名買房風(fēng)險(xiǎn)雖高，但在事實(shí)清楚、政策允許、及時(shí)主張的情況下，仍有較大勝訴可能。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、資格受限購房及房屋確權(quán)糾紛，擅長通過出資、占有等證據(jù)實(shí)現(xiàn)勝訴過戶。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。