2025上海辦公樓市場回顧與展望

2025年，上海辦公樓市場處于價格重新錨定的過程中。宏觀政策發力帶動部分行業釋放新動能，推動整體市場流動性溫和修復。全年凈吸納量錄得49.9萬平方米，成本驅動型的搬遷與升級仍是主要需求類型。面對新項目的相繼入市以及業主在租金與激勵政策上的持續調整，租戶積極把握市場窗口優化租賃策略。展望2026年，短期內整體市場仍處于供應壓力之下，租戶議價優勢延續，成本驅動型需求預計仍是主要驅動力。同時，上海多元化的行業需求基礎將為整體市場的穩步復蘇提供支撐。

2025年，上海甲級辦公樓市場行業需求結構保持穩定，多元行業共同支撐整體市場需求基本面。金融及專業服務、科技互聯網、零售等傳統需求行業大類占比超過60%，夯實上海辦公樓市場需求之本。其中部分細分行業不乏亮眼表現。金融及專業服務作為市場需求的“壓艙石”，韌性凸顯。受益于資本市場流動性改善，私募基金——尤其是私募證券投資基金——備案數量及管理規模穩步增長。今年金融服務企業租賃需求占比中，私募基金企業占比已超過四分之一。內資律所憑借其決策靈活性，積極把握租戶市場窗口，升級辦公場所。IPO市場的復蘇以及產業轉型升級帶動部分內資律所業務拓展，釋放擴張需求。科技互聯網企業展現出增長新動能。AI及AI賦能、游戲以及集成電路企業帶動整體租賃活躍度。部分傳統互聯網平臺在完成階段性調整后，疊加AI技術應用突破以及出海業務的拓展，需求有所回暖。以戶外運動和潮玩為代表的新消費概念零售品牌顯現擴張態勢，尋求辦公所在區域氛圍和品牌調性的契合。同時，部分傳統零售品牌抓住近期核心區域及周邊新項目入市的機會進行辦公空間的升級。

出于搬遷及裝修成本的考量，續租仍是大部分租戶首選的租賃策略。另有租戶利用當前租金下降以及部分業主在裝修方案上釋放更大協商空間的機會，通過搬遷達成其降本增效的不動產策略。與此同時，更多的租戶抓住整體市場租金調整窗口，主動推進辦公空間的搬遷升級。根據仲量聯行數據統計，2025年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比保持在74%的較高水平。其中，搬遷自乙級項目的占比上升至59%。甲級與乙級項目之間的租金差距收窄正有效激發乙級項目內的租戶向高品質甲級項目升級的意愿。部分辦公項目在短期內將面臨轉型改造，有望進一步為甲級辦公樓市場釋放增量需求。

*本文小標題插畫部分為AI生成后二次創作