當“房屋買賣”實為“借款擔保”：被告如何應對讓與擔保糾紛？

一、案件介紹

當收到法院傳票，要求A公司履行一份《房屋買賣合同》并交付價值數百萬元的房產時，公司的法定代表人甲陷入了前所未有的焦慮與困惑。他清楚地記得，當初與B公司簽訂這份合同，是為了獲取一筆緊急的周轉資金，雙方的真實意圖是以房產作為借款的擔保，而非真正的房屋買賣。如今，借款尚未還清，債權人卻憑借一紙買賣合同，要求法院確認房屋所有權并強制交付，這無疑讓甲感到巨大的壓力和不安。

本案的起因源于一年前的一筆商業借貸。當時，A公司因項目資金鏈緊張，向B公司借款人民幣500萬元，雙方口頭約定了借款利率和期限。為確保債權實現，B公司提出需要提供足額擔保。由于A公司的主要資產為一處商業房產，但該房產當時存在一些手續問題，無法辦理正式抵押登記。經協商，雙方采取了一種變通方式：簽訂一份《房屋買賣合同》，約定A公司將該房產“出售”給B公司，合同價款恰好為500萬元。同時，雙方私下簽署了一份《補充協議》，明確約定：此《房屋買賣合同》僅為借款擔保之用；若A公司在約定期限內還清借款本息，B公司應無條件配合將房產過戶回A公司名下；若A公司未能按期還款，則B公司有權以該房產清償債務。

合同簽訂后，雙方并未立即辦理房產過戶手續，B公司依約向A公司支付了500萬元。A公司也陸續支付了數期利息。后因行業整體下行，A公司經營進一步困難，未能按期足額償還本金。借款期限屆滿后，B公司并未就債務清償問題進行協商，而是直接依據《房屋買賣合同》，向法院提起訴訟，主張A公司履行買賣合同義務，交付房產并協助辦理所有權轉移登記。

庭審中，B公司堅稱雙方是真實的房屋買賣關系，其支付的500萬元是購房款，否認存在借貸關系，并拒絕承認《補充協議》的存在（該協議僅為雙方法定代表人私下簽署，未加蓋公章）。A公司則主張，雙方的真實法律關系是民間借貸，房屋買賣合同只是讓與擔保的外在形式。然而，由于《補充協議》的證據效力存在瑕疵，且A公司無法提供其他直接證據證明借款合意，案件形勢對A公司極為不利。甲面臨的不僅是可能失去核心資產的風險，還可能因“違約”而需承擔高額違約金。

二、裁判結果與理由

裁判結果：
某法院經審理后，判決駁回B公司要求A公司交付房屋并辦理過戶的訴訟請求。同時，法院認定雙方基礎法律關系為民間借貸，判決A公司向B公司償還剩余借款本金及合法限額內的利息。對于B公司主張就案涉房產優先受償的請求，法院認為，因該房產未完成權利變動的公示（即未過戶登記至B公司名下），B公司不享有擔保物權意義上的優先受償權，但可在執行程序中申請對該房產進行拍賣、變賣，并以所得價款受償。

裁判理由：
法院的裁判主要基于以下幾點理由：

1. 關于法律關系性質的認定：法院認為，綜合全案證據和交易習慣來看，雙方的真實意思表示并非買賣房屋。其認定依據包括：合同約定的“房價”與借款金額完全一致；雙方在合同簽訂后并未辦理過戶，與正常房屋交易流程不符；A公司持續支付款項具有利息特征；B公司在所謂“購房”后從未主張交付或使用房屋。因此，雙方以簽訂房屋買賣合同的形式，隱藏了民間借貸的法律關系。

2. 關于讓與擔保的效力認定：法院采納了讓與擔保非通謀虛偽意思表示的觀點。法院指出，雙方設定擔保是真實的意思表示，房屋買賣合同是達成擔保目的的外在形式和手段。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔保解釋》）的精神，當事人有關提供擔保的意思表示是有效的。

3. 關于流質條款的無效：法院查明，雙方在《補充協議》中約定“若未能還款，房產歸B公司所有”，此類約定屬于歸屬型讓與擔保條款。法院認為，該約定違反了禁止流質的原則，應屬無效。但這并不影響合同中關于“以房產提供擔?！边@一核心意思表示的效力。

4. 關于擔保物權的設立：法院強調，讓與擔保要產生物權擔保效力（即優先受償權），必須完成財產權利變動的公示。本案中，房產始終登記在A公司名下，未過戶至B公司，因此物權擔保并未有效設立。B公司僅享有債權性質的擔保權利，不能對抗其他債權人或主張優先受償。

三、法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：本案是典型的“名為買賣、實為擔?！钡淖屌c擔保糾紛。近年來，此類糾紛在民間借貸領域高發，許多債務人因不熟悉法律規則而陷入被動。作為被告，厘清其中的法律邏輯并采取正確的訴訟策略至關重要。

（一）核心法律條文解讀

本案主要涉及以下法律規定：

1. 《中華人民共和國民法典》第一百四十六條：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理?！?/p>

   • 俞強律師解讀：這是處理讓與擔保糾紛的基石條款。在本案中，房屋買賣合同是“虛假的意思表示”，其本身因缺乏真實的買賣合意而無效。但背后隱藏的“擔保合意”是雙方的真實意思，應當依據擔保相關的法律規定來認定其效力。作為被告，首要任務就是向法庭充分揭示并證明這個“隱藏行為”的存在。

2. 《民法典擔保解釋》第六十八條：該條正式確立了讓與擔保的裁判規則。其核心內容包括：

   • 約定將財產形式上轉移至債權人名下以擔保債務，并約定債務不履行時債權人可就財產折價、拍賣、變賣所得價款受償的，該約定有效。

   • 約定債務不履行時財產直接歸債權人所有的（歸屬型），該部分約定無效，但不影響擔保意思表示的效力。

   • 當事人完成財產權利變動公示（如不動產過戶登記）的，債權人可以請求參照擔保物權規定就財產優先受償。

   • 俞強律師解讀：該司法解釋為讓與擔保提供了明確的司法指引。對于被告而言，有兩個抗辯要點極為關鍵：第一，堅決主張合同中任何“直接以物抵債”的條款無效；第二，若擔保財產未完成過戶登記，則可主張債權人僅享有普通債權，無優先受償權，這能有效保護資產不被個別債權人獨占。

（二）被告視角的抗辯策略與法律建議

面對債權人的訴訟，被告A公司并非無計可施。上海君瀾律師事務所俞強律師結合多年實務經驗，建議被告可以從以下幾個層面構建抗辯體系：

1. 釜底抽薪：全力論證基礎法律關系為借貸而非買賣
這是最根本的抗辯方向。被告應系統性地組織證據，形成完整的證據鏈，以證明雙方的真實意圖是借款與擔保。

• 證據收集：盡可能搜集所有能證明借貸合意的證據，如提及“利息”、“本金”、“展期”的微信聊天記錄、短信、電子郵件；付款憑證備注為“借款”或“利息”；雙方就還款事宜進行協商的記錄。即便如本案中存在一份有瑕疵的《補充協議》，也應提交，并申請對方當事人或證人出庭，以查明事實。

• 交易習慣論證：向法庭指出交易中的諸多不合常理之處，例如：合同價款與借款金額高度吻合；簽訂買賣合同后長期不辦理過戶、不交付房屋、不主張使用權；債權人從未關心房屋的物理狀況、產權瑕疵等買賣中必備要素。這些點可以有效反駁對方的“買賣真實”說。

• 上海律師在處理此類案件時，特別注重通過細節還原交易背景，往往能從雙方的經濟地位、交易緊迫性、行業慣例等角度，成功說服法官采信借貸關系的主張。

2. 精準打擊：主張流質條款無效，將清償拉回清算軌道
債權人往往希望繞過復雜的清算程序，直接取得擔保物所有權。被告必須堅決援引禁止流質的規定。

• 法律依據：明確指出，根據《民法典》第四百零一條及《民法典擔保解釋》第六十八條，任何“債務人不履行到期債務時抵押/擔保財產歸債權人所有”的約定均屬無效。

• 訴訟主張：要求法院確認相關條款無效。一旦該條款被認定無效，債權人便不能直接取得房產所有權，雙方必須對擔保物進行清算。即通過對房產進行拍賣、變賣或折價，用所得價款清償債務，多退少補。這為被告保留了資產價值最大化以及清償部分債務后保住房產的可能性。

3. 防守反擊：利用公示要件缺失，否定對方的優先受償權
這是保護資產不被特定債權人“鎖定”的關鍵策略。

• 法律分析：讓與擔保的物權效力（優先受償權）并非自動產生，其依賴于財產權利變動的公示。對于不動產而言，公示方法就是轉移登記至債權人名下。本案中，房產未過戶，物權擔保未設立。

• 抗辯效果：成功主張這一點意味著，B公司對案涉房產享有的權利在性質上等同于普通債權擔保，并不優先于A公司的其他債權人。如果A公司還有其他債務，該房產將作為其責任財產，由全體債權人依法按比例清償，而非單獨滿足B公司的債權。這大大降低了B公司通過本次訴訟就能完全實現債權的可能性，增加了其和解意愿。

4. 應對債權人擅自處分的風險
在讓與擔保中，財產可能已登記在債權人名下，債權人擅自再轉讓或抵押的風險是債務人最大的隱憂。

• 風險預防：俞強律師建議，債務人在設立讓與擔保時，應盡可能在登記文件中加入限制處分條款（如共有人條款、抵押條款），并定期查詢產權狀態。

• 事后救濟：如果債權人已擅自處分，債務人應立即行動。若第三人屬于善意取得（不知情、支付合理對價、已完成登記），則第三人取得物權，債務人只能向債權人索賠。若第三人非善意（如明知是擔保物），債務人可訴請確認債權人的處分行為無效，并追回財產。這就需要專業的上海律師團隊迅速進行證據固定和訴訟布局。

上海君瀾律師事務所俞強律師最后提示：讓與擔保糾紛案情復雜，法律適用專業性強。被告在應訴時，切忌僅圍繞表面合同進行辯論，而應深入挖掘交易本質，將庭審焦點引導至對隱藏的法律關系（借貸擔保）的審查上。同時，要善于利用現行法律和司法解釋對非典型擔保的規制規則，將“流質條款無效”和“公示生效”作為維護自身權益的兩把利劍。

四、風險提示

具體案件需要咨詢專業律師，本文章僅為法律分析參考，不構成律師執業意見。每個案件的證據細節、地方司法實踐均有差異，最終的訴訟策略必須建立在全面分析案卷材料的基礎之上。

五、律師介紹

俞強律師 爭議解決法律服務團隊

核心理念：致力于通過專業、高效、務實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛核心權益，實現商業目標。

在復雜的商業環境中，爭議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭議，將法律風險轉化為商業優勢，是企業家和高級管理人員面臨的關鍵挑戰。本團隊深耕爭議解決領域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實戰經驗以及對商業邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務。俞強律師有著15年法律實務經驗，代理案件超過700件。

專業領域：

• 公司股權糾紛：股東資格確認、股東出資、公司決議效力、股權轉讓、股權激勵、公司控制權爭奪、股東代表訴訟、董監高責任糾紛、損害公司利益糾紛、法定代表人滌除等。

• 合同糾紛：買賣、擔保、借款、租賃、建設工程、房地產開發、合伙協議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。（注：本案涉及的讓與擔保糾紛即屬于本團隊核心業務范疇）

• 金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金（維權）、金融衍生品交易及理財產品違約、證券虛假陳述處罰與訴訟（中介機構：券商、會所、律所）、操縱市場、內幕交易等。

• 知識產權與不正當競爭：技術合同、專利、商標、著作權、商業秘密侵權，以及虛假宣傳、商業詆毀等不正當競爭案件。

• 民事執行：執行異議和執行追加。

• 商事犯罪：職務侵占罪、詐騙罪、操縱市場罪、集資詐騙罪、騙取貸款罪、貸款詐騙罪、票據詐騙罪、內幕交易、泄露內幕信息罪、利用未公開信息交易罪、非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪、洗錢罪、幫助信息網絡犯罪活動罪、非國家工作人員受賄罪、對非國家工作人員行賄罪、非法經營罪、挪用資金罪、合同詐騙罪、虛開增值稅專用發票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發票罪、假冒注冊商標罪的最輕和無罪辯護。

• 復雜疑難民商事案件的上訴、再審和抗訴。

律師信息：

• 執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）

• 地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

• 教育背景：北京大學法律碩士

• 專業榮譽：2024年“君瀾專業領航獎”、上海政法學院實習導師

• 咨詢方式：如您正面臨類似的法律糾紛，需要專業的上海律師為您分析案情、制定策略，歡迎通過公眾號“律師俞強”獲取免費初步電話咨詢，或通過“君瀾律所”官網聯系我們團隊，預約線下深度會談。

•