妹妹出全款買房寫哥哥名，法院：借名成立，必須過戶｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，趙靜因有吸毒史，擔心未來生活無著，用自己拆遷所得款項，通過中介看中了一套位于大興的公房（即“一號房屋”）。

但因顧慮其行為不穩定，哥哥趙明提出：“房子寫我名下，但歸你所有，這樣你不會亂賣，也有個安身之所。”

趙靜同意。此后，她全額出資，并長期居住、管理一號房屋，承擔所有水電、供暖、物業等費用。

2010年，為防哥哥日后離婚導致房產被分割，趙靜讓趙明簽署了一份《聲明》，明確寫道：

“一號房屋雖登記在趙明名下，但系趙靜用拆遷款購買，若趙明離婚，該房與趙明及其配偶無關。”

2019年，一號房屋啟動“房改”，需補交6.7萬元購房款及歷年欠租。趙靜再次全額支付，并持所有票據、產權證原件辦理手續。2019年12月，房屋登記至趙明名下。

2021年，趙靜要求過戶，趙明卻反悔，稱：“房子是我和妻子的夫妻共同財產，你只是借住。”其妻也表示不知情，拒絕配合。

趙靜遂起訴，請求法院判令兄嫂協助過戶。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認趙靜與趙明之間存在借名買房關系；

? 趙明、其配偶須于判決生效后七日內，協助將一號房屋過戶至趙靜名下。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”作出如下認定：

《聲明》具有關鍵證明力

趙明親筆簽署的《聲明》明確承認房屋系趙靜出資購買、僅為規避風險登記在其名下，且提及“離婚不影響歸屬”，直接印證借名合意。

出資+占有+持證形成完整證據鏈

購房款、房改款、歷年租金均由趙靜支付；

房屋自交付起由趙靜獨占使用近20年；

所有產權證、繳費票據原件均由趙靜保管。

上述事實高度符合借名買房的典型特征。

“怕妹妹亂花錢”不等于“贈與”

趙明辯稱“因妹妹吸毒才寫自己名下”，但法院指出：保護性安排 ≠ 贈與。若真為贈與，無需強調“房子歸妹妹”，更不會允許其長期獨占并持有全部權屬文件。

配偶不知情≠合同無效

雖房屋登記于婚姻存續期間，但借名關系發生在先，房改登記在后，且配偶未對房屋出資或管理，不能僅因登記時間主張共有。趙明擅自處分夫妻共同財產的問題，屬于其內部糾紛，不得對抗真實權利人。

四、律師提示

本案為“家庭內部借名買房”提供了實操啟示：

“保護性借名”同樣受法律保護

即使借名初衷是為防止親人揮霍、保障其基本生活，只要能證明出資、占有、合意三要素，法院仍會認可借名關系。

一份《聲明》勝過千言萬語

本案勝訴關鍵在于2010年的《聲明》。即使無正式協議，手寫聲明+簽字+具體事由，足以成為核心證據。建議在類似安排中，務必讓登記人出具書面確認。

配偶抗辯難阻過戶，但需注意程序

登記人配偶常以“不知情”“夫妻共同財產”抗辯，但若房屋非用夫妻共同財產購買，且配偶從未參與管理，法院通常不會支持其主張。但仍建議在條件允許時，爭取配偶書面確認，避免后續爭議。

? 對借名人的建議：

保留所有付款憑證，盡量備注“購房款”；

長期穩定居住，并繳納各項費用；

持有房產證、合同、發票等全部原件；

盡早辦理過戶，切勿拖延至登記人婚姻變動或債務風險出現。

北京房產律師團隊專注處理家庭內部借名買房、房改房確權及親屬間房產糾紛，擅長通過構建的證據體系，守護客戶權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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