為什么不能徹底斬斷“供應端”？

中國的樓市有一個很獨特的現象：收取了巨額的土地出讓金。

這是產權關系所決定的，所以，同樣是統計財政支出 用于民生的占比，中國與發達國家的口徑不一樣，老外政府部分沒有這種巨額的土地出讓金，而中國地方財政收入近50%是來自地地出讓金。2025年財政收入用于民生的占比高達70%以上，但老百姓感覺不到，為什么，因為土地出讓收入屬于非稅收入，不計入統計口徑，但錢卻是真金白銀，占了房子組價的60%左右，這就是宏大敘事與個人小確幸的距離。

正因為有這么一個土地出讓金，中國房地產不可能完全市場化。

一般地說來，如果房子蓋多了，供過于求，市場會自主地通過價格信號調節，該跌的跌，該漲的漲，政府不會下行政指令，正當的干預是通過貨幣工具與財政工具，但錢不會集中于供應端，比如日本長期實行零利率，是政府在背債支撐需求端。

中國不是這個情況，重供應，輕需求。

保交付本質上給開發商托底，房企融資三支箭，直接給開發商輸血，而不是讓市場自主產能出清，錢不夠了，向社會發行超長期特別國債，會有這樣那樣的用項與說法，說到底就一件事，最終是填補土地出讓金下滑帶來的缺口，同時也間接地維系土地供應和房地產開發商的鏈條，貨幣供應繞不開土地財政的束縛，無法讓供應剎車，讓需求奔跑。2025 年房地產有一個很刺眼的預測：全國商品房待售面積將突破7.66 億平方米，同比還增長了1.6%。

所謂的軟著陸，與其說是房地產的軟著陸，不如說是土地財政的軟著陸，在一個漫長的周期，展開一場供應端與需求的端的龜兔賽跑，政策無比艱難地減少對土地出讓金的依賴，通過有限降息、降首付、降稅，重建新的供求平衡點。

清楚了這一點就清楚了，不存在用房地產稅替代土地出讓金的邏輯，它只能是一個補位，因為本來就極其脆弱的需求，在這樣的時間窗口上做反向操作，從量上補了土地出讓金的位，從供求關系上，只會將口子撕得更大。

《尉繚子》有一句話：兵者，兇器也。我們也完全可以形容房地產稅，因為土地產權沒有給業主，而業主交的七十年租金，其實就是產權價，再來個稅上稅，對需求端極具殺傷力。城鎮居民把60%的流動性貢獻給了房地產，其中大頭是給了地方財政和銀行，而地方財政卻集體入不敷出。

所以，問題很簡單，為什么不能斬斷供應端，讓貨幣工具與財政工具向需求端發力，因為對地方財政來說，一時半會，還離不開土地出讓金。

供應端崩了，土地財政就結束了，這就是中國房地產的底層邏輯，如果忍受不上漫長的軟著陸，唯有貨幣貶值，對財富做一次大洗牌。