天津樓市存在一批“隱形冠軍”

經濟學中，存在著“隱形冠軍”理論。

不追逐大眾市場的聚光燈，卻在細分領域中用精準定位和技術創新成為“領航員”。

天津樓市，也有一批“隱形冠軍”，就像是一座冰山。

紅盤是在海平面以上的可見表象，而隱藏在表面之下的才是決定走向的關鍵。

實際上，2025年天津新盤TOP10僅占市場成交的10%左右，還隱藏著一大批“成交主力”能占到市場份額的一半。

雖然在全市沒有名聲大噪，但卻憑借出挑的產品力在各自區域成為冠軍。

它們，才是市場中的“主力”，影響著市場走向。

相比激增式的熱度，這些主力盤相對“恒溫”，并非只有站在聚光燈下的才是真正的英雄。

2025年，有三個典型的“主力盤”，經歷務實的創新與開發，發揮出“市場基石”的作用。

終結南開旁的“換代真空”

鄰近南開的板塊基本都完成了換代，但還真存在一個“真空區”。

海泰高新區！

2025年7月，萬青聚弘摘得華苑高新區地塊，引入新城建管進行代建，打造新城·萬青云啟項目，正式開啟板塊的產品換代。

有一說一，它的意義就在于板塊的“首創性”，從因地制宜再到系統性的突破，都是板塊內“前無古人”的。

舉幾個最明顯的例子。

首先，地塊優勢的運用。

項目處在整個海泰高新區的C位，周邊學校、地鐵、商業、產業、自然資源“一把抓”。

尤其是東側12年制的天津外國語學區，早就已經運營了，2025年更是招生火爆。

要知道，主城西部基本沒有主打教育的板塊，由于“小外”的存在使得板塊在教育層面上具備了獨特的優勢。

更關鍵的是，讓項目業主實現了“翻墻式”教育。

與此同時，新城·萬青云啟站在優質的城市底盤之上，還進行了地塊的優化布局。

以前的項目幾乎都是“單盤邏輯”，但項目運用的是“全域思維”，即處理與城市之間的關系。

地塊的北側規劃了約3000平米的云朵公園，與河景資源共同提升了社區的宜居指數。

不僅如此，還阻斷了市政路帶來的噪聲干擾。

西側則采用了退線處理，結合約58米沿街展面，營造歸家儀式感的同時，也形成了一道“屏障”。

效果圖

不論是市政公園還是社區門庭，都是為了給業主生活的靜謐感提供支撐。

這也是迎合當下改善生活方式的實用化設計，還兼具地標級的顏值，反向豐富城市界面。

其次，產品的“系統性突破”。

1.5容積率的地塊，搭載4-11層的洋房產品，框定了項目的改善屬性。

基于架空層，展開了一場“空間革命”。

在顏值、結構、戶型等層面，跳脫傳統全面創新。

【融入海派風格】

放眼全國的高端市場，海派風格已被廣泛運用，在提升審美的同時，還標定了業主的社會屬性。

其精髓就在于中式底蘊與西式現代的結合，有很多五星級酒店也采用這樣的設計。

不論是門庭、會所，還是建筑、園林，項目都將海派風格一以貫之。

這就需要房企在建材選用和工藝工法上投入更大的精力。

比如，在社區門庭運用了景泰藍及白冰玉。

效果圖

入戶大堂采用了普拉達綠奢石景墻+香檳金色鋁板，還配置了星空頂+迎賓拼花鋪裝。

效果圖

建筑外檐更是達到了約80%的玻璃立面，還選用了約3毫米的厚的阻燃鋁板，涂料經歷了38次反復校色，反射率僅為18%，最終將不同天氣下的色差控制在1%以內。

從大面到顆粒度，新城·萬青云啟都做到了精細處理。

【空間多樣化利用】

架空層賦予的是一種面向未來的生活方式，成為社區空間的“分割線”。

項目設置了泛會所空間、下沉式庭院，以及與城市對望的園林景觀。

其中，泛會所空間的面積就高達約2000平米，涵蓋了鄰里交流、運動健身、親子娛樂、閱讀休閑等多重功能，還融入了高定精裝，形成業主圈層的社交場。

實景圖

沉浸式的下沉庭院，與泛會所實現內外交互。

酒店化的地面鋪裝、奢石與綠植的搭配，搭建一處靜謐的意境空間，增強社區整體的“度假感”。

實景圖

架空層上的“空中園林”能與城市景觀對望，就如同一處景觀平臺，俯瞰街景。

相比于傳統的平面園林，這種結構設計更加具備趣味性。

最后，生活場域的升級

建面約96、112、126平米的三室，每一款都具備了“后發優勢”。

不僅擁有高附加值，提升戶內的實際使用面積，其標準層得房率提高到92%-96%；

更成為板塊內唯一具有下躍和閣樓的項目。

這還不算完！

開放式陽臺的設計，讓當下的天津市場“眼前一亮”。

一般來說，現在的開放式陽臺大多采用南向奇偶層的排布，但會使得建筑整體有些錯亂。

新城·萬青云啟首創“南北雙向奇偶排布”。

即偶數層露臺在南側，奇數層在北側。

既不影響美觀，又保證了采光。

毫無疑問，新城·萬青云啟在產品力方面已經在板塊呈現出碾壓級別的優勢。

買房人用“全民投票”的方式印證了它的出挑。

2025年12月，項目實現了板塊新房成交面積和套數的“雙料冠軍”。

相比于成績的突飛猛進，“進度狂飆”更給予了買房人安全感。

從7月拿地到年底開盤，用了不到半年的時間，這也從側面印證了項目的兌現能力。

N個“武清第一”

宏順 ·央璟頌堪稱2025年度武清樓市的“產品尖刀”。

11月首開，12月網簽就登頂武清新房成交榜首！

正因項目順應了樓市紅盤的“爆款公式”，即與價格不符的“超配感”。

作為武清最新一代4.0產品首發，宏順·央璟頌創造了多項武清第一。

武清首個系統歸家門庭

約160米的超長界面，約70米跨幅度，約9米的挑高尺度，給予極強的視覺沖擊力。

這其中，包含酒店式門庭、前庭廣場、闊景花園、活力商街……融入了一整套歸家系統，是地標級城市活力場。

效果圖

客觀說，這種輕運動的公園式歸家，在武清范圍內尚屬首次。

以前，業主體驗的大多是“點對點”的歸家模式，動線上極少布局風景和功能。

但項目打造的是“體驗式”歸家，既用大規模的石材和金屬打造高級感十足的地標建筑，又利用退線植入公園景觀和商街，好看又好用。

效果圖

武清老城首個全能架空層

老城終于迎來了“立體居住”時代。

這種跨級式的躍進，絕對能夠顛覆之前的生活方式。

陽光車庫、架空層歸家、真正的人車分流……都是從0到1的進階。

而且采光和視野更好于傳統的平面社區。

更關鍵的是，基于架空層項目還融入了很多“重頭戲”。

武清首個高奢酒店式會所

近3000平米的會所空間，與豪宅相比并不輸陣。

與此同時，還打造了武清首個“九維功能會所”，覆蓋圈層生活的一切所需。

更炸的是，這里還做出了武清首個也是唯一一個恒溫泳池。

效果圖

除此之外，中西私宴廳、配備一線品牌健身器材的健身空間、專業瑜伽師、專業棋牌室、童夢PARK……項目的會所就像是微型的五星級酒店，功能應有盡有，規格也很高。

實景圖

業主可以享受專屬的“社區生態”。

以前，需要在外花錢辦卡才能實現的，如今在社區內就可以享受到。

武清首個雙庭院

普遍，新一代產品做的都是單庭院，但項目進行了“加倍”處理，做出雙庭院。

一進庭院，汲取了中式園林精髓，布置山石流水，還精心搭配樸樹、油松等珍稀綠植，增加了國學底蘊。

效果圖

二進庭院，利用高差營造山水意境，還體現出了城市中難尋的“野奢”情趣，特選養植成本極高的南方烏桕林。

這片空間，更強調度假的沉浸式體驗，由大景的恢弘轉換到小景的意境。

兩個庭院，承載的是業主不同的情緒與心態。

武清首個鎏金畫框式鏡幕立面

必須要承認，新產品的顏值已進入到“審美疲勞期”。

一是形制上的同質，二是色系的同化。

大家對見棱見角的低飽和度建筑早已無感。

于是，項目在顏值上進行了突破。

不僅用超寬屏鏡幕以及屋頂挑檐，打造出英氣十足的建筑體態。

效果圖

更融入了鎏金鋁板、晶彩石墻面等建材，還在南立面鑲嵌了曲面畫框。

配色上更加高級且有溫度，并打破了設計的定式。

要知道，真正的歸家儀式感從“遠眺”就開始了。

所以，立面的標簽感尤其重要。

武清首批創新戶型

宏順·央璟頌的標準戶型面積為99、110、126、142平米，還有125-175平米的星空上院，148-200平米的疊院躍墅，錨定改善圈層。

戶型圖（左右滑動查看）

在戶型設計上呈現出三大特點，給買房人生活帶來重大紅利。

第一，高得房率

項目洋房標準層得房率都能超95%，飄窗+設備平臺提高了戶內的實際使用面積。

實景圖

第二，院落進深

項目在現行的建筑規范下，將院落的進深做到了極致。

戶外庭院在架空層內，進深約7-8米，全市最大，兼顧了采光和空間感。

與類別墅產品的體驗無異。

第三，層高3.1-3.15米

“好房子”標準規定層高在3米，而項目的層高高達約3.1-3.15米。

戶內的空間感從視覺和體驗上直接拉滿！

實景圖

宏順·央璟頌是市場中“加量不加價”的代表，在品質與價格層面做出了最優平衡。

尤其是在消費越來越務實的當下，這樣的項目可以滿足大多數挑剔的改善需求。

武清首個前置運營會所

品悅萬瀾作為武清首個架空層社區，其產品力的高漲不言而喻。

如今，已逐漸從效果圖轉化為實景圖，立體居住迎來了首次體驗。

早在首開之前，項目便開放了實景示范區。

約52米寬的社區門庭、約6米高的三疊飛瀑、約2000平米的高定悅會所……高階的規格，讓武清的買房人“大開眼界”。

實景圖

而后，又陸續開放了實體樓樣板間。

未來的生活體驗就如此鮮活的擺在了業主面前。

2025年，項目還開啟了會所的前置運營，成為了武清首個在售即運營的全齡會所項目。

客觀說，這是很多新房項目的“尷尬”。

雖然會所已經越來越普遍化，但“如約運營”卻成了問題。有的甚至房子都交了，會所卻還“閑置”。

讓承諾的美好生活直接大打折扣。

實景圖

同時，社區園林與架空層部分節點，也露出了“真容”。

實景圖

品悅萬瀾將每一寸空間都高成本對待。

對于項目來說，進行的就是一場品質與成本的平衡術。

極盡所能，將最優質的元素應用到社區中。

用高端的建材營造高級的審美，進而實現與改善需求匹配的功能。

實景圖

在園區中，隨處可見奢石景墻、流水疊瀑以及名貴的樹種。

甚至搭配了阿富汗玉月亮，營造出具有文化底蘊的意境空間。

實景圖

更運用大量的細砂與石材，營造出“枯山水”，業主穿梭于動線上，曼妙的生活氛圍便撲面而來。

精選的四時花木，包括巒樹、國槐、三角楓等，不僅提升了景觀的品質，還勾勒出層次豐富的效果，哪怕是寒冬，都充斥著勃勃生機。

實景圖

在細節上，項目也將顆粒度做足。

綠籬的圓弧造型，經過了精心設計和精準控型修建而成。

設計師哪怕在一個很小的環節，都做出了精工思考。

實景圖

這只是園林一處，常被忽視的車庫，品悅萬瀾也沒有讓匠心丟失。

單元出入口運用了無機磨石，車道應用了水磨石，車位采用了環氧地坪漆。

這些，都是最大程度減少路面表層損耗，保證出行安全的設計，在美學和儀式感上都能得到提升。

實景圖

地下光廳的規格不輸入戶大堂。

云石紋鎏金光幕頂、普拉達綠奢石巖板墻面，搭配古銅色金屬線條、立式人臉識別……

將低調的奢華演繹得淋漓盡致。

實景圖

講真，再好的設計如果沒有兌現的話，也僅僅是一場“美夢”。

品悅萬瀾正在用一次次精彩的兌現，不負業主的期待。

沒有敷衍式的回答，全憑建筑語言做出最有力的回應。

令人欣喜的是，項目的一期預計今年上半年就將迎來交付。

二期產品的交付時間也將提前2個月，并寫入合同當中。

不僅如此，二期產品還進行了戶型升級。

用更精準的設計，實現靶向改善，極致提升居住的舒適性。

在品悅萬瀾看來，既然已經跑贏了“卷產品”的這一戰。

接下來，就要用示范性的交付，給友商們樹立新的標桿。

下半場，比上半場還要精彩。

主力盤的底層邏輯

通過這三個案例，我們不難發現，能為市場作支撐的“成交主力”，一定具備了三個要素：

堅實的城市底盤

從位置上來說，越靠近核心，板塊的成品指數就越高。

這一點，在近年來越來越被買房人看重。

買房的邏輯已經發生了質的改變，自住需求占據頂峰，投資需求僅1%。

所以，作為地圖上的商品，城市底盤不單純是衡量產品價值的第一要素，更是實現生活躍升的關鍵所在。

對新盤來說，成為紅盤的先決條件一定離不開“城市占位”和資源占有。

產品創新與兌現

創新是抓手，兌現才是核心。

往往，一些項目靠著PPT或是海報吸引客群。

殊不知，經典的交付對項目才是最好的宣傳。

現在買房，買的就是確定。

品牌效應

新的周期，消費者越來越注重品牌效應。

于行業來說，要么做“大牌”，要么做“邪修”。

實際上，我們所展現的三個經典案例背后都隱藏著一個“代建新秀”——新城建管。

有一說一，房企的日子并不好過，需要抱團取暖。

有人出錢，有人出力。

目的只有一個，重新樹立行業的信心，并將其推向正軌。

長遠來看，就是通過資方與代建的“精誠協作”，給老百姓提供更好的住所，匹配多樣的自住需求。

數據上的反饋，也是對產品力的最大認可。

與頻繁刷屏的房企不同，新城建管的發展很務實，基本上一年一個腳印。

所打造的產品，從創新到質感，均有肉眼可見的提升。

已經完成從追趕到超越的進程。

正因如此，2026年它也是不可忽視的一股力量，值得重點關注。