二手房掛牌量出現(xiàn)新趨勢(shì) 北京上海變化顯著

隨著核心城市二手房市場(chǎng)成交持續(xù)回暖，部分城市二手房掛牌量正在悄然下降。

以上海為例，隨著新增掛牌量放緩、成交速度加快，上海的二手房總體掛牌量已基本回歸至去年2月份水平，前期堆積的庫存正在逐步消化。上海鏈家稱，該平臺(tái)二手房庫存掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降。

“盡管各家中介機(jī)構(gòu)對(duì)于‘凈下降’的絕對(duì)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有不同，但大家對(duì)于‘掛牌量迎來下行趨勢(shì)’已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。

在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的價(jià)格博弈后，越來越多房東開始拒絕繼續(xù)“拼低價(jià)出貨”，他們或是撤牌，或是由售轉(zhuǎn)租，這些心態(tài)與行為的變化，正在改變二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系與價(jià)格趨勢(shì)。

京滬二手房掛牌量同步回落

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，上海二手房市場(chǎng)掛牌量已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)性回落。

根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”（由上海市房地產(chǎn)交易中心主辦）數(shù)據(jù)，截至2026年1月27日，上海全市二手住宅掛牌量約為33.68萬套（含“一房多掛”，即同一套房源在多個(gè)平臺(tái)重復(fù)統(tǒng)計(jì)），這一數(shù)字已連續(xù)4個(gè)月下降，目前已基本回歸至去年2月份水平，前期高位堆積的庫存正在逐步消化。

上海鏈家平臺(tái)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)。上海鏈家近日披露，其平臺(tái)二手房庫存掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降，當(dāng)前庫存量較2025年1月下降約20%。隨著庫存去化壓力降低，市場(chǎng)供需關(guān)系正逐漸趨于平衡。

“目前的成交周期較上月加速，市場(chǎng)信心逐漸修復(fù)，連續(xù)多月成交量回穩(wěn)，客戶信心提升，庫存去化加速。”上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，截至1月20日，上海鏈家二手房成交量環(huán)比上月同期上漲15%，成交價(jià)格暫時(shí)止住下跌趨勢(shì)，市場(chǎng)已顯現(xiàn)“止跌”信號(hào)。

這一變化并非上海一城獨(dú)有。

第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)貝殼找房平臺(tái)前端展示數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2026年1月27日，北京二手房掛牌量為12.53萬套，較2025年9月份14.32萬套的階段性高點(diǎn)減少1.79萬套。

“部分城市的二手房新增掛牌量正在急劇下降。”在近期的一場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布會(huì)上，克而瑞集團(tuán)聯(lián)席總裁、普睿數(shù)智科技董事長(zhǎng)丁祖昱表示，2025年北京、上海、杭州等城市二手房新增掛牌量出現(xiàn)明顯下降，這預(yù)示著二手房?jī)r(jià)格調(diào)整已進(jìn)入底部區(qū)間。

丁祖昱指出，2025年二手房?jī)r(jià)格回調(diào)幅度十分顯著，也正因如此，過去一年二手房成交量保持高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市2025年二手房全年成交面積達(dá)到2.14億平方米，創(chuàng)下歷史新高。

“接下來二手房?jī)r(jià)格可能不會(huì)再出現(xiàn)大幅度回調(diào)。”丁祖昱直言，“我們回調(diào)得已經(jīng)夠多了，不要老想著房?jī)r(jià)還會(huì)再跌。”他認(rèn)為，此輪國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度已明顯超過國(guó)際平均水平。

部分房東心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變

掛牌量下降的背后，房東行為變化是重要因素之一。

某一線城市的一位“土著”丁梅近期告訴第一財(cái)經(jīng)，她曾在2025年6月掛牌出售自有住房，但在掛牌后的數(shù)月里，她頻繁遭遇中介與購房者的壓價(jià)。隨著市場(chǎng)情緒偏謹(jǐn)慎，看房客戶普遍預(yù)期繼續(xù)下跌，而中介亦不斷建議其下調(diào)報(bào)價(jià)以促成成交。

至2025年11月，該房源掛牌價(jià)已多次下調(diào)，甚至低于她2016年的購入價(jià)格。在反復(fù)權(quán)衡后，她選擇了撤牌，暫緩出售。

“已經(jīng)跌到這個(gè)位置，再賣下去意義不大。”她表示，在并非剛性變現(xiàn)需求的情況下，她選擇退出交易，等待市場(chǎng)進(jìn)一步明朗。

在上海從事裝修行業(yè)二十余年的工長(zhǎng)老徐也對(duì)記者反映稱，2023年至2025年整體裝修業(yè)務(wù)相對(duì)清淡，但自2025年年底起，接單量明顯回升，可能要一直忙活到春節(jié)前夕才能回老家。

他發(fā)現(xiàn)，近期接到的不少項(xiàng)目都來自原本計(jì)劃出售房屋的業(yè)主。這些房東在掛牌過程中持續(xù)被壓價(jià)，最終選擇對(duì)房屋進(jìn)行翻新后轉(zhuǎn)為出租。

“現(xiàn)在一些老破小地段不錯(cuò)，稍微翻新一下，租金反而不低。”老徐表示，與繼續(xù)讓價(jià)出售相比，部分房東更傾向于通過裝修翻新提升品質(zhì)，獲取相對(duì)穩(wěn)定的租金收益。

多重因素共振推動(dòng)掛牌量回落

對(duì)于掛牌量下降的原因，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是多重因素共同作用的結(jié)果。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，近段時(shí)間上海二手房掛牌量確實(shí)出現(xiàn)明顯下降，盡管不同機(jī)構(gòu)對(duì)“凈下降”的絕對(duì)值統(tǒng)計(jì)不一，但掛牌量下行的趨勢(shì)已經(jīng)形成共識(shí)。

他分析稱，一方面，新增掛牌增量明顯放緩；另一方面，成交速度加快，庫存被持續(xù)消耗。此外，部分業(yè)主選擇“由售轉(zhuǎn)租”，主要原因在于部分老房的租賃回報(bào)率較為可觀，年化回報(bào)率可達(dá)3.3%—3.5%；也有少量業(yè)主選擇暫時(shí)撤牌觀望。

“目前掛牌總量雖然下來了，但還沒到供應(yīng)緊張的階段。”盧文曦認(rèn)為，掛牌量下降對(duì)價(jià)格的影響，更多體現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行壓力逐步放緩。

他以寶山區(qū)域?yàn)槔白罱鷮毶綆孜灰痪€中介經(jīng)紀(jì)人聊了聊，他們表示從2025年10月到2025年年底，其所在片區(qū)多數(shù)性價(jià)比較高、價(jià)格明顯偏低的剛需房源被大量消化掉了，剩下來的房源基本都不是低價(jià)房，以前買家上來砍價(jià)都是‘大刀’，現(xiàn)在賣家明顯不愿意再買賬了，議價(jià)空間在顯著縮小。”他判斷，房?jī)r(jià)快速下行的趨勢(shì)正在發(fā)生改變。

成交數(shù)據(jù)為這一判斷提供了支撐。

2025年11月和12月，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯“翹尾”行情，連續(xù)兩個(gè)月網(wǎng)簽成交量均達(dá)到2.3萬套。全年上海二手房成交量達(dá)25.4萬套（全口徑數(shù)據(jù)，含商業(yè)、車位等），創(chuàng)下近四年來新高。若結(jié)合人口數(shù)據(jù)計(jì)算，平均每97位常住在上海的人中，就有1人在2025年購入二手房。

這一熱度在2026年開局仍在延續(xù)。安居客上海數(shù)據(jù)顯示，1月5日至11日，上海二手房單周成交量創(chuàng)近3個(gè)月新高；1月10日單日成交1261套，同樣刷新階段性紀(jì)錄。安居客預(yù)計(jì)1月全月成交量有望再次突破2.2萬套，在無新增政策刺激的情況下，上海的二手房成交量有望將連續(xù)三個(gè)月站上2.2萬套關(guān)口。

安居客認(rèn)為，市場(chǎng)活躍度的提升，部分源于大量?jī)r(jià)格回落至2016年水平的高性價(jià)比房源集中入市，成功吸引了觀望與抄底兩類購房者。同時(shí)，多個(gè)小區(qū)的掛牌最低價(jià)已開始抬升。這也意味著，越來越多房東正逐步走出“拼低價(jià)出貨”的內(nèi)卷泥潭，不再單純以價(jià)換量，二手房市場(chǎng)的價(jià)格體系正在向更加理性的方向回歸。