低空經濟盤活城鄉土地“邊角料”，存量土地如何創造新價值？

文/紙不語

2026年1月17日，武漢市洪山區武金堤路與楊泗港快速通道交匯處的白沙濱江飛行營地，草坪之上，旭日藍天科技的教練曹燦手持遙控設備，凝神操控著一臺中型無人機完成繞樁飛行演示。

此前這片20畝的濱江地塊還只是一片雜草叢生、環境雜亂的閑置空地，如今已然變身專業的無人機教學實訓場。從無人問津的城市“邊角料”到無人機翱翔的產業空間，這片土地的華麗轉身，是低空經濟與存量土地盤活深度融合的生動縮影。

在城市發展從外延擴張轉向內涵提升的當下，大量閑置地塊、低效用地成為待激活的寶貴資源，而低空經濟憑借其場景兼容性強、空間利用率高的優勢，為存量土地注入全新發展動能，各地紛紛探索實踐，走出一條資源高效利用與產業創新發展的雙贏之路。

洪山區武金堤路與楊泗港快速通道交會處的草坪上，一臺中型無人機正在進行繞樁飛行演示。圖源：武漢晚報

蘇州522畝閑置工業區改造，低空產業園落地產值翻倍

城市發展進程中，老舊廠房閑置、邊角地雜亂、低效用地產出不足等問題普遍存在，這類土地因位置優越、基礎條件具備，成為低空經濟落地的優質載體。通過空間重塑與功能再造，低空經濟為城市低效用地賦予全新產業屬性，實現土地價值的跨越式提升。

蘇州工業園區新盛里·低空經濟產業園的轉型具有代表性。五年前，這里還是一片沉寂的低效工業用地，可勝、可利兩家企業遷址后，522畝土地長期閑置，老舊廠房銹跡斑斑、設施老化癱瘓，陷入“閑置—衰敗”的惡性循環。

“只剩破舊的廠房，僅有幾名保安保潔輪流值守，522畝土地長期大量閑置。”蘇州工業園區城市重建有限公司企業發展部總經理譚亞升回憶道。2019年，地塊再開發工作啟動，歷經三年磋商完成收購后，團隊秉持“留拆改并存”模式，拆除破敗廠房、翻新完好建筑，新建停車樓、研發中心等配套設施，解決了行業標準更新、設施改造等問題。

輕型固定翼運動飛機測試。圖源：湖北日報客戶端

低效用地盤活的核心是精準定位產業，新盛里聚焦低空經濟、航空航天等國家重點支持領域，通過產業鏈招商與生態培育模式，吸引中麒鑫航天、達天飛艇等企業入駐，協同設立50億元低空經濟產業基金，落地蘇州市適航服務中心，打造多元化低空應用場景，常態化運營“新盛里—浦東”低空航線。

改造后，園區建筑面積從37萬平方米擴容至55萬平方米，容積率從1.0提升至1.5，土地產出效率翻倍，運營一年便引進企業超30家，其中高新技術企業逾10家，獲評首批“蘇州市低空經濟先導產業園”。

武漢武昌江灘采用“錯時共用”模式盤活閑置場地。這片3600平方米的戶外場地原屬武昌江灘五期專業足球場，工作日白天八成時段處于閑置狀態。

武昌本土企業武漢縱橫天地空間信息技術有限公司發現，該場地開闊空域與低干擾環境符合無人機實訓需求，經楊園街道協調，政企合作打造錯時運營模式：日間開展無人機實訓教學，夜間及周末恢復足球場功能并對市民開放。

“這一模式讓場地利用效率提升四成，年度可培育千名具備專業資質的無人機操控人員。”該企業副總經理廖水華介紹，參訓學員多來自電力、應急救援等行業，在此學習場景應用技能并考取專業執照，該場地同時承擔低空經濟應用場景培育功能。

城市低效用地的低空賦能轉型，核心是結合土地現狀匹配產業需求、通過模式創新提升空間價值，而農村集體建設用地作為存量土地的重要組成，也在低空經濟布局中探索出特色發展路徑。

農村土地入市，天津26.9畝集體用地帶動2000萬收益

相較于城市低效用地，農村集體建設用地與閑置郊野地塊因權屬復雜、基礎設施薄弱，盤活難度更高，各地正通過政策突破與業態融合，將這類土地與低空經濟場景深度結合，既有效激活土地資源，也為鄉村振興、區域發展提供有力支撐，逐步形成存量土地的多元盤活模式。

2024年11月，天津濱海新區太平鎮竇莊子村26.9畝農村集體經營性建設用地掛牌出讓，這是濱海新區首宗以該方式出讓的區域交通水利設施用地，規劃打造集飛行訓練、觀光旅游、應急救援于一體的航空產業集群。掛牌前的竇莊子機場是天津市唯一對公眾開放的A1級通用機場，可同時運行水上飛機、固定翼飛機、直升機，年接待跳傘游客1萬人，因土地權屬問題，跑道用地需求長期無法滿足。

為解決這一問題，天津市規劃資源局濱海新區分局與區土地發展中心成立專項專班，以村莊規劃為依據，采用“一事一議”原則，將該地塊按區域交通水利設施用地性質推進入市。

太平鎮相關負責人表示，“集體經營性建設用地入市的利好政策，既有效盤活了村集體的存量土地資源，又徹底解決了竇莊子機場長期以來的用地需求。”項目落地后預計產生2000余萬元直接經濟收益，帶動百余名村民就業，同步推動鄉村休閑業態發展。目前，濱海新區已完成首批農村集體經營性建設用地入市，第二批7宗地塊預計2024年底完成掛牌，逐步形成適配本地的入市模式。

天津（西青）國家級車聯網先導區智能網聯封閉測試場。圖源：天津日報

天津西青區則聚焦歷史遺留問題破解，將散亂污治理后的閑置地塊，轉型為陸空協同產業載體。西青區王穩莊鎮千余畝土地，曾是散亂污治理后的閑置區域，原本規劃用于建設智能網聯封閉測試場，但因國有公司投資落在集體建設用地上，遺留權屬爭議、資產歸屬不明等問題，導致測試場功能受限，企業陷入“不好用、不敢用、不愿用”的困境。

“不好用是受土地性質制約，關鍵測試場景難以建設；不敢用是企業擔心測試數據法律效力受質疑；不愿用則出于研發進度與風險防控考量。”天津市永泰恒基投資有限公司總經理佘紅志解釋了當時的困境。

西青區將該問題列為一把手工程重點推進，2024年7月，天津市11部門聯合出臺專項政策，為歷史遺留項目提供政策支撐。西青分局創新開展“政策找土地”實踐，以國土空間規劃為統領，通過彈性適配、空間置換等方案，推動項目控制性詳細規劃獲批，隨后逐一完成地上附著物清理、權屬協調等工作，成功破解10余項核心難題。

土地盤活后，西青區創新“空地復用”模式，2025年上半年順利獲批無人機測試空域，成為天津市首個智能網聯汽車與無人機聯動測試場地，布局6大功能區、160余種測試場景，吸引小米、經緯恒潤等10余家企業達成合作，月均測試時長從550小時提升至1000小時以上，2025年測試收入預計突破2500萬元。

百城試點、REITs融資破解土地盤活瓶頸

低空經濟盤活存量土地是涵蓋規劃調整、政策適配、產業培育、利益協調的系統工程。各地通過構建政策支撐體系、創新運營機制、強化要素保障，推動二者深度融合，形成可復制實踐經驗，有效提升存量土地利用效能。

政策創新是破解土地盤活瓶頸的核心抓手。國家層面出臺多項政策，明確支持土地用途合理轉換、低效用地再開發，為地方實踐提供政策依據。據自然資源部數據，截至2025年底，全國已有187萬畝低效用地、600萬畝閑置土地完成再開發與處置，低效用地再開發試點城市增至100個，各地持續落實政策優化土地利用模式。

地方則結合區域實際細化政策，紹興越城區整合碎片化工業用地形成連片“凈地”，打造科創空間與低空經濟公共服務平臺；慶陽市推出用地獎補、電價優惠政策，吸引153家企業入駐，推動低空經濟與算力產業深度融合。

激活低效用地，充分釋放經濟潛力。圖源：央視新聞

國企主導、市場參與的協同機制，為存量土地盤活注入持續動力，更成為化解土地財政內在結構性矛盾的重要路徑。

《土地財政轉型與發展低空經濟的理論建構》報告指出，傳統依賴新增建設用地出讓的模式，受耕地保護紅線約束，且易陷入發展循環，而國有資本憑借資源整合能力，破解土地權屬糾紛、改造資金短缺等痛點，同時通過市場化運作引入社會資本與優質產業資源，形成多方共贏格局，推動土地財政從短期出讓依賴轉向長期產業收益支撐。如洪山區與武漢城投合作，盤活白沙濱江閑置地塊打造無人機實訓基地，規劃便民低空應用場景，讓閑置土地成為產業載體與公共服務空間，實現土地利用與財政收入長效聯動。

科學規劃與產業精準適配，直接決定存量土地盤活的可持續性。各地立足土地稟賦與區域產業布局，針對性匹配低空經濟業態，避免盲目開發造成資源浪費。越城區鑒水科技城通過土地綜合整治騰換發展空間，聚焦低空經濟精準招商，吸引頭部企業入駐形成完整產業鏈，同步推進產城深度融合，實現土地價值最大化。

上述報告中進一步指出，低空經濟不僅能實現土地物理空間的盤活，更可通過新型基礎設施REITs、時空數域開發權質押等創新舉措，推動土地金融屬性創新，盤活空間性剩余資源。這意味著，低空經濟不僅能實現土地物理空間的盤活，更能推動土地金融屬性的創新，讓存量土地通過資產證券化等方式，釋放出更多財政價值，為土地財政轉型提供了全新的路徑與模式。

[引用]

①　江灘日間閑置草坪變身“無人機駕校”，今年已有200人在此完成執照培訓.長江日報.2025-05-24.

②　一條帶的“新生態”：動能轉換活力涌現.武漢晚報.2026-01-21.

③　市民可體驗無人機飛行，青菱湖畔低空經濟營地“起飛”.湖北日報客戶端.2026-01-16.

④　一片土地的“雙棲”蛻變——西青區創新模式盤活閑置地塊培育新質生產力.天津日報.2025-12-01.

⑤　奮進“十五五”“強富美高”新圖景 “新盛里”迎“新生”！蘇州522畝低效用地蝶變產業高地.新華日報.2025-12-30.

⑥　盤活存量土地 “放飛”低空經濟.津濱網.2024-11-27.

⑦　優化布局、打造復合空間 多地出招讓低效用地釋放經濟潛力.央視新聞客戶端.2026-01-15.

⑧　學習《決定》每日問答 如何理解盤活存量土地和低效用地這一要求.新華社.2024-09-18.