突發，劉強東將再拿下一家上市公司

“成熟一個、拆分一個、獨立上市一個”，這已經成為劉強東資本運作的鮮明標簽。

通過分拆高潛力業務獨立上市，京東集團可以實現資產價值重估，同時降低母公司負債率，母子雙贏，一舉兩得。

不久前，京東工業成功在港交所上市敲鐘。一個月后，它的“好兄弟”京東產發帶著千億資產也叩響了港交所的大門。

劉強東回來后，京東系資本版圖擴張的步伐，正越來越快。

京東產發赴港上市

時隔近3年，京東產發重啟上市之路。

近日，京東智能產發股份有限公司（簡稱“京東產發”）向港交所遞交了招股書，聯席保薦人為美銀證券、高盛及海通國際。

圖源：東方財富

此前融資方面，2021年3月，京東產發完成A輪優先股融資，籌集資金約7億美元；次年3月，完成B輪融資，再獲8億美元投資。

公告明確表示，京東產發獨立上市后，京東集團仍繼續持有其50%以上的股權，對其絕對控股。

截至目前，京東集團通過其全資子公司持有京東產發已發行股本總額約74.96%。

劉強東則通過Max Smart Limited 等實體控制京東集團約 76.1% 的表決權，進而間接控制京東產發，且個人還通過股權獎勵持股 2.95%。

圖源：京東產發

目前，劉強東旗下已擁有京東集團、京東健康、京東物流、德邦物流等4家上市公司，加上2025年6月退市的達達集團和2025年12月通過聆訊的京東工業。

若一切順利，京東產發或將成為劉強東的第七家上市公司。

對于很多人來說，京東產發是一個陌生的名字。

據招股書，京東產發是京東集團旗下的現代化基礎設施開發及管理平臺，被稱為京東供應鏈生態系統的基石。

通過投資開發、資產管理和多元化增值服務，為全行業提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

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換句話說，京東的智能倉庫、亞洲一號園區、數據中心，絕大多數是京東產發建設和進行資產管理的。

2007 年，京東啟動自建物流，內部成立了負責倉儲設施建設和管理的基建部門——這就是京東產發的業務雛形。

2012年，京東產發正式成立，隨后在2014年，首個“亞洲一號”智能物流中心投入運營。

2018年，京東產發開始獨立運營，從京東集團內部部門完全獨立出來，承接了集團劃撥的倉儲物流開發權和管理權，同時拓展外部客戶，如今，已經是業內妥妥的頭部玩家。

此次IPO，并非京東產發首次沖擊港股。

早在2023年3月，公司就曾遞表，不過，當時港股市場正值寒冬，融資環境不容樂觀。于是，京東產發決定暫緩計劃。

但如今，一切似乎已經準備就緒。

一方面，招股書現實，截至2025年9月，京東產發在境內29個省級行政區及境外10個國家和地區，開發、擁有或管理285個現代化基礎設施資產。旗下已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率持續高于90%，高出行業平均水平約10個百分點。

從2023年初至2025年9月30日的近三年里，京東產發資產管理規模增長了28.1%，達到1215億元。

圖源：京東產發

此外，海外資產管理規模占比也從2023年初的3.7%大幅提升至2025年9月30日的12.8%，國際化布局初見成效。

按建筑面積計算，京東產發在亞洲及中國的現代化基礎設施供應商中分別排名第三及第二。

客戶方面，京東產發服務的客戶已經從物流服務商延伸到寶馬等制造商，本來生活等電商，良品鋪子、永輝超市等零售商，覆蓋了各個服務行業。

與此同時，財務狀況也日漸好轉。

2025年前9個月，營收突破30億元，同比增長21.2%，經調整凈利潤達到8.23億元，較2023年全年2.61億元增長約215%，三年翻了三倍。

分業務來看，2025年前9個月，京東產發來自于基礎設施解決方案的收入為25.64億元，占比為85.4%；來自基金/合伙投資平臺管理收入為1.47億元，占比為4.9%；來自其他收入為2.91億元，占比為9.7%。

圖源：京東產發

一系列向好的數據，是此次上市的底氣所在。

從個體視角來看，作為資本密集型行業，物流地產需要大量資金投入。截至2025年9月30日，京東產發在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，這些布局都需要大量資金支持。

若獨立上市成功，京東產發將擁有更多元化的融資渠道，以支撐自身的擴張。

對此，在招股書中，京東產發也明確闡述了分拆上市的好處：約40%募資用于12-36個月海外關鍵物流節點拓展；30%用于境內基礎設施網絡升級；20%募資補充基金管理業務資金；剩余10%募資補充營運資金，應對市場波動，保障核心業務穩定運營。

另一方面，隨著美聯儲降息，全球流動性寬松，港股市場也逐漸復蘇，資本市場進入“窗口期”。

回顧京東產發的發展歷程，從2012年成立至今，它已從京東集團內部的一個支持部門，成長為資產管理規模超1200億元的行業巨頭。

如今，是時候讓其“單飛”了。

京東不再只是一家電商公司

很多人認為，京東是一家“電商平臺”，但現在看來，單純的“電商平臺”還已經不足以概括京東的全部。

1998年，京東成立，2004年轉型電商零售領域。

2007年，同行們沉醉于平臺模式的輕資產運營時，京東率先布局自建物流，這個決定，在當時看來，可以說是“瘋狂”的，但劉強東力排眾議，一意孤行。

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2010年，京東推出“211限時達”，重新定義電商配送標準；2014年首座“亞洲一號”智能倉庫落地，開啟自動化倉儲時代。

2017年，京東成立京東物流子集團并獨立運營，2021年成功上市；同期先后拓展健康、工業、產發等領域，2018年京東健康注冊成立并于2020年上市，2025年京東工業成功上市，2026年京東產發也正推進IPO。

目前，京東已經形成了“零售+物流+健康+科技+工業”的多元化格局。每個業務板塊既相對獨立，又相互協同，共同構建起京東的供應鏈生態系統。

京東供應鏈，也逐漸滲透到生產、流通、消費的每一個關鍵環節，成為讓各行各業都繞不開的存在。

如今，隨著京東產發的IPO推進，劉強東的野心進一步暴露：通過構建現代化的基礎設施網絡，不僅為自身零售業務提供支撐，還將這一能力開放給各行各業，服務于中國實體經濟的基礎設施建設與產業升級。

這一點，其實已經有了驗證。

此前2025年12月京東產發聯合國際伙伴收購新加坡核心物流樞紐區內的4座高標倉，總面積達17.6萬平方米，進一步完善了亞太供應鏈基礎設施網絡，進而為中國企業全球化提供穩定倉儲支撐，支持中國制造出海。

一切，正如劉強東所言：如果京東有機會賺一塊錢，只拿走七毛，另外三毛給合作伙伴。

這套“三毛五理論”，連同當下京東的所有布局，都反映了劉強東對商業本質的理解：當基礎設施足夠強大時，利潤將會流向所有生態參與者。

作者 | 宋輝