上海學(xué)區(qū)老破小真實(shí)調(diào)研：高租金回報(bào)背后有哪些機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

115萬上車，月收租3000+！上海學(xué)區(qū)房性價(jià)比實(shí)測(cè)

總價(jià)跌回5年前，租金回報(bào)卻逆勢(shì)沖上4.5%

價(jià)格持續(xù)陰跌，租金回報(bào)反升？上海學(xué)區(qū)房出現(xiàn)矛盾信號(hào)

租金回報(bào)超4.5%！上海這些學(xué)區(qū)老破小是否值得入手

最近上海樓市出現(xiàn)一個(gè)值得玩味的現(xiàn)象：部分總價(jià)百萬左右的學(xué)區(qū)老舊小區(qū)，盡管房價(jià)較前幾年高點(diǎn)有所回調(diào)，但租金回報(bào)率卻穩(wěn)步攀升，個(gè)別房源甚至超過4.5%。這一矛盾信號(hào)背后，反映的是當(dāng)前市場環(huán)境下購房邏輯的轉(zhuǎn)變——房產(chǎn)的居住屬性和現(xiàn)金流生成能力，正重新獲得重視。

在閔行莘莊南廣場的銀都新村，一套總價(jià)約115萬元的一室戶，目前月租金可達(dá)3000元以上，租金回報(bào)率約3.3%。這個(gè)小區(qū)對(duì)口田園外語實(shí)驗(yàn)小學(xué)和田園外國語中學(xué)，后者由星河灣學(xué)校托管，近年來教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步提升。小區(qū)雖然建于上世紀(jì)90年代，但周邊生活配套齊全，步行可達(dá)學(xué)校，對(duì)于預(yù)算有限但重視學(xué)區(qū)的家庭而言，是一個(gè)性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。

楊浦區(qū)的鞍山四村則呈現(xiàn)另一番景象。對(duì)口打虎山路第一小學(xué)的房源，最低掛牌價(jià)已至109萬元左右，而類似戶型月租金約4000元，租金回報(bào)率接近4.5%。這個(gè)片區(qū)作為楊浦老牌居住區(qū)，生活氛圍成熟，軌道交通便利。不過需要注意的是，初中對(duì)口存在“隔年輪換”情況，家長需提前了解政策。

同樣位于楊浦的控江六村，當(dāng)前總價(jià)約116萬元的一室戶月租約3000元，回報(bào)率約3.1%。雖然對(duì)口初中較為普通，但楊浦區(qū)民辦教育資源豐富，不少家長選擇小學(xué)就讀公辦，初中階段嘗試報(bào)考民辦學(xué)校。

普陀區(qū)的隆德小區(qū)則展現(xiàn)出地段的抗跌性。這個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)小區(qū)緊鄰地鐵站和蘇州河，對(duì)口華師大附屬外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）。目前一室戶總價(jià)約148萬元，月租金約3800元，回報(bào)率約3.1%。由于學(xué)區(qū)溢價(jià)較低，其主要價(jià)值支撐來自地段和配套，即使未來教育政策調(diào)整，其租賃需求也相對(duì)穩(wěn)定。

這些案例共同反映出當(dāng)前市場的一些新特征：購房者更加理性，不再盲目追求學(xué)區(qū)溢價(jià)，而是綜合考量教育、居住和投資回報(bào)的平衡?？們r(jià)控制在一定范圍內(nèi)、租金回報(bào)可觀的房源，正獲得更多關(guān)注。

當(dāng)然，高租金回報(bào)背后也存在需要冷靜看待的因素。老舊小區(qū)的物業(yè)維護(hù)成本可能隨年限增加而上升，部分房源的戶型結(jié)構(gòu)可能不符合現(xiàn)代居住需求。更重要的是，學(xué)區(qū)政策處于動(dòng)態(tài)調(diào)整中，購房者需要關(guān)注長期趨勢(shì)而非短期波動(dòng)。

對(duì)于有實(shí)際就學(xué)需求且預(yù)算有限的家庭來說，這類房源確實(shí)提供了一條可行路徑。用租金收入對(duì)沖部分持有成本，同時(shí)解決子女入學(xué)問題，這種務(wù)實(shí)策略在當(dāng)前環(huán)境下顯得尤為可貴。而對(duì)于純投資者，則需要更謹(jǐn)慎地評(píng)估流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和政策變化可能帶來的影響。

市場的調(diào)整期往往也是價(jià)值重估的窗口期。那些地段扎實(shí)、配套完善、總價(jià)可控的房源，即使建筑年代較久，依然能在新的市場環(huán)境下找到自己的定位。這或許也提示我們：房地產(chǎn)的價(jià)值正回歸其本質(zhì)——滿足真實(shí)的居住與生活需求。