一律把2020年7月以前的無證房屋認(rèn)定為“違建”可能有貓膩

　　在農(nóng)村，未辦理審批手續(xù)，未辦理經(jīng)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋是非常多的。由于土地稀缺，在申請宅基地進(jìn)行建房時，好多地方都不給提供宅基地，也就是不批準(zhǔn)宅基地讓農(nóng)村村民建房。而許多村民為了改善自己家的居住環(huán)境，則會在未辦理審批手續(xù)，規(guī)劃手續(xù)的情況下，直接利用土地進(jìn)行建房。對于這類房屋，通常就是我們經(jīng)常所說的“無證房屋”。

　　一直以來，農(nóng)村無證房屋，在土地確權(quán)、房地一體登記確權(quán)中，通常會被相關(guān)部門以未辦理相關(guān)手續(xù)不予確權(quán)登記，或者是被相關(guān)部門在日后的常規(guī)查處違法建設(shè)行為的活動中，直接以未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)等為由認(rèn)定為違法建筑，從而要求被征收人自行拆除。

　　當(dāng)然了，對于農(nóng)村無證房屋，在土地征收過程中也逃不過被認(rèn)定為違法建筑的命運。一旦在征收范圍內(nèi)有房屋未辦理規(guī)劃、審批手續(xù)，征收方通常會以無證為由認(rèn)定為違法建筑，尤其是在被征收人對征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，不愿意簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，往往一律認(rèn)定為違建且不予任何的補(bǔ)償。

　　但是根據(jù)自然資源部、農(nóng)村農(nóng)業(yè)部近日發(fā)布的《關(guān)于分類化解歷史遺留問題扎實做好房地一體宅基地確權(quán)登記工作的通知》中的內(nèi)容，農(nóng)村2020年7月3日之前建設(shè)的無證房屋，有望被依法確權(quán)登記，在土地征收中，也有望拿到合理、公平的征收補(bǔ)償。

　　在該通知中指出，符合"一戶一宅"等宅基地申請條件的農(nóng)戶，其合理的農(nóng)房用地沒有審批手續(xù)等權(quán)屬來源材料且實地現(xiàn)狀為建設(shè)用地的，經(jīng)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會、村民小組確認(rèn)，并在本集體范圍內(nèi)公告15個工作日無異議或者異議不成立，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)后確權(quán)登記。

　　涉及占用農(nóng)用地的，按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但參考遙感影像、國土調(diào)查成果等材料，能夠證明無證房屋是在2020年7月3日之前建成的，可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位統(tǒng)一報縣級自然資源部門確認(rèn)后，直接按建設(shè)用地辦理登記，并做好與國土空間規(guī)劃銜接，納入自然資源管理和國土空間規(guī)劃“一張圖”。

　　那也就是說，如果在征收范圍內(nèi)的無證房屋，沒有辦理用地審批手續(xù)，那么相關(guān)部門在土地現(xiàn)狀調(diào)查時，要弄清楚房屋的建設(shè)時間，如果房屋是在2020年7月3日以前建成的，那么按照該通知中的要求，就需要將該無證房屋納入在補(bǔ)償范圍內(nèi)，給予被征收人相應(yīng)的征收補(bǔ)償。

　　如果在今后的土地征收中，被征收人有證據(jù)證明該無證房屋是在2020年7月3日之前建設(shè)的，可相關(guān)部門仍然以各種理由，不把該房屋納入在補(bǔ)償范圍內(nèi)，且把房屋認(rèn)定為違法建筑，要求被征收人自行拆除，那嚴(yán)格來講，其行為就是侵害被征收人合法權(quán)益的行為。作為被征收人，此時就需要格外地注意。

　　另外，在該通知中還明確指出，合法宅基地上房屋沒有規(guī)劃手續(xù)，若房屋位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，并且是在2008年<<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>>實施前建成的，該房屋則無需提交相關(guān)的規(guī)劃材料，可以直接按照房屋現(xiàn)狀辦理登記。對于是在2008年<<城鄉(xiāng)規(guī)劃法>>實施后建成的，依據(jù)<<自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知>>(自然資發(fā)[2020]84號)公告15個工作日并審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

　　對于房屋位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，且房屋是在1993年<<村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例>>實施前建成的，同樣也無需提交相關(guān)的規(guī)劃材料，也可以按照房屋現(xiàn)狀確權(quán)登記。對于房屋是在1993年<<村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例>>實施后至<<自然資源部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范規(guī)劃實施監(jiān)督管理工作的通知>>(自然資發(fā)[2023]237號)印發(fā)前建成的，則需要依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定的房屋面積標(biāo)準(zhǔn)，在公告15個工作日并審核后，按照審核結(jié)果對標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)面積予以登記。

　　也就是說，如果合法宅基地上的房屋沒有辦理規(guī)劃手續(xù)的，若房屋是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，且房屋是在2008年之前建成的，相關(guān)部門可以直接確權(quán)登記，老百姓不需要提交任何的規(guī)劃文件，對于2008年之后、2023年之前建成的，且是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，需要在村莊內(nèi)進(jìn)行公告并進(jìn)行審核，最后按照審核結(jié)果進(jìn)行登記確權(quán)。

　　一般情況下，只要依法確權(quán)登記了，那么不管是房屋是在什么時候建成的，都屬于當(dāng)事人的合法財產(chǎn)，均受法律的保護(hù)。

　　所以，凱諾律師在這里提醒大，在今后的土地征收過程中，如果相關(guān)部門以各種理由把2023年之前合法宅基地上未辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的房屋直接認(rèn)定為違法建筑，那么廣大被征收人一定得注意，這很有可能是征收方為了促進(jìn)征收工作而采取的一種慣用的逼遷行為，其目的就是為了降低征收成本，盡快推進(jìn)征收工作。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家，如果是2020年7月之前的農(nóng)村無證房屋，那么在房地一體確權(quán)、土地征收過程中，不能再一律認(rèn)定為違法建筑了，若村民遇到相關(guān)部門以一刀切的方式，即在未經(jīng)任何調(diào)查的情況下，直接以房屋無證，未辦理審批手續(xù)等為由，認(rèn)這為違法建筑，并要求被征收人自行拆除，被征收人一定要馬上咨詢專業(yè)律師，如果有必要，可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。