宅基地?fù)Q房沒簽協(xié)議，但法院支持確權(quán)｜借名買房律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

上世紀(jì)80年代，趙建國(guó)與妻子在自家宅基地上建了一號(hào)院，含北正房3間、門道1間。

他們育有五名子女：長(zhǎng)子趙大山、次子趙二河、三子趙三江、長(zhǎng)女趙紅梅、次女趙小蘭。

1989年，為避免日后分家糾紛，全家簽署《分家單》：

一號(hào)院分給三子趙三江；

西邊新房分給長(zhǎng)子趙大山；

街里老房分給次子趙二河。

此后，趙大山、趙二河先后結(jié)婚搬離。

但次女趙小蘭因車禍高位截癱，生活無法自理，一直住在一號(hào)院。家人還專門為其加裝了無障礙設(shè)施。

1996年，趙建國(guó)用女兒趙小蘭的交通事故賠償款，向同村村民購(gòu)得二號(hào)院。

同年，他安排趙三江搬去二號(hào)院居住，趙小蘭則繼續(xù)留在一號(hào)院，并由趙小蘭向趙三江支付5000元補(bǔ)償。

此后近二十年，趙建國(guó)夫婦與趙小蘭共同生活在一號(hào)院，直至妻子2012年去世、趙小蘭2013年離世。

趙小蘭終身未婚、無子女，趙建國(guó)作為唯一法定繼承人，主張一號(hào)院應(yīng)歸其所有。

但趙三江堅(jiān)決反對(duì)，稱：

“分家單已將一號(hào)院分給我，所謂‘換房’純屬捏造，從未同意，也無協(xié)議！”

他還另案起訴，要求確認(rèn)二號(hào)院歸其所有，但被法院兩審駁回。

理由是：購(gòu)房協(xié)議由父親簽署，無借名買房證據(jù)，僅憑居住不能取得產(chǎn)權(quán)。

2023年，趙建國(guó)提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)一號(hào)院歸其所有。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 一號(hào)院房屋歸趙建國(guó)所有。

法院說理

法院認(rèn)為，本案核心在于1996年是否存在換房事實(shí)。

關(guān)鍵事實(shí)包括：

1989年《分家單》明確將一號(hào)院分給趙三江；

1996年趙建國(guó)購(gòu)買二號(hào)院，資金來源于趙小蘭的傷殘賠償款；

購(gòu)房后，趙三江實(shí)際搬入二號(hào)院居住至今，趙小蘭則留在一號(hào)院；

趙建國(guó)在購(gòu)房協(xié)議下方手寫：“趙小蘭和趙三江二人換房，補(bǔ)償趙三江5000元”；

趙小蘭終身殘疾、無配偶子女，客觀上無法遷居，換房具有現(xiàn)實(shí)合理性。

法院指出：

“雖然換房未簽訂正式協(xié)議，但結(jié)合分家背景、購(gòu)房資金來源、實(shí)際居住變動(dòng)及家庭照護(hù)需求，足以認(rèn)定換房事實(shí)成立。一號(hào)院自此轉(zhuǎn)歸趙小蘭所有。趙小蘭去世后，趙建國(guó)作為唯一繼承人，依法取得房屋所有權(quán)。”

此前相關(guān)訴訟已確認(rèn)：

二號(hào)院系趙建國(guó)所購(gòu)，非趙三江財(cái)產(chǎn)；

一號(hào)院原屬家庭共有，經(jīng)分家+換房，權(quán)屬已發(fā)生轉(zhuǎn)移。

因此，趙建國(guó)的確權(quán)請(qǐng)求，于法有據(jù)。

律師提示

這個(gè)案例對(duì)農(nóng)村家庭房產(chǎn)處置有重要啟示：

分家單具有法律效力，但可通過后續(xù)行為（如換房、贈(zèng)與）變更權(quán)屬；

換房無需書面協(xié)議，只要能證明合意+履行（如搬遷、補(bǔ)償、長(zhǎng)期居住），法院可依事實(shí)推定；

為特殊成員（如殘疾子女）安排住房，屬于合理家庭安排，司法予以尊重；

農(nóng)村房產(chǎn)糾紛往往缺乏“標(biāo)準(zhǔn)合同”，但生活邏輯+履行事實(shí)+家庭背景，同樣是法院認(rèn)定權(quán)屬的重要依據(jù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。