深鐵又下場救了萬科

(文/解紅娟 編輯/張廣凱)

“21萬科02”債券成功展期在前，業內對萬科后續兩支債券成功展期并不意外。

1月27日晚間，萬科披露2022 年度第四期中期票據（以下簡稱“22 萬科 MTN004”）、2022 年度第五期中期票據（以下簡稱“22 萬科 MTN005”）2026 年第一次持有人會議的答復公告，有關兩支債券展期方案的“議案三”均以 100.00%的表決權數額高票通過。

這意味著，近期圍繞萬科的債務展期事宜暫告一段落。

但令人沒想到的是，此前市場傳言“不再為萬科兜底”的第一大股東深鐵集團，最終還是選擇出手相救。

展期方案三次調整終獲通過

從最終落地的展期方案來看，萬科在與債權人的博弈中作出了明顯讓步。

以“22萬科MTN004”債券為例，展期方案前后經歷三次調整才獲通過。

12月1日，萬科方面給出了“22萬科MTN004”債券的初始方案。本金兌付時間展期12個月，屆時償付本期中期票據全部本金。展期前已經產生的利息于原付息日起延期12個月支付，且延期期間不計復利。展期期間票面利率維持不變，仍按照3.00%計息，展期期間的新增利息隨本金的兌付一同支付。

不滿債券本息全展期，部分萬科債權人反對推遲償付，初始方案未能達成一致。

無奈之下，萬科首次妥協，新增兩個優化方案。作為核心優化方向的議案二作出明顯讓步，同意前期利息正常兌付，并承諾追加深鐵集團等深圳地方國企的連帶責任擔保或抵質押等增信措施。 作為折中選項的議案三，僅對增信要求作出模糊化表述，其余條款與議案二保持一致。

12月22日，“22萬科MTN004”債券展期的修改方案再次被否。

在兩次方案被否后，萬科再次調整優化，最終版本的“議案三”明確，對于參加本次持有人會議且表決同意議案三或議案四任一議案的每個持有人賬戶，萬科要在2026年1月28日實施10萬元的兌付；在扣除上述固定兌付部分的本金后，剩余本金的40%也在1月28日兌付，其余60%本金展期一年，兌付日為2025年12月15日。

在利息兌付上，2025年12月15日到期應付的6000萬利息、前述本金的40%在2025年12月15日至2026年1月28日計息期間（44天）的利息在寬限期內支付，即2026年1月28日內支付。展期期間的本期中票剩余60%本金票面利率維持3%不變，利隨本清。

此外，萬科承諾為未付利息提供旗下項目公司深圳市榮興房地產開發有限公司、廊坊萬恒盛業房地產開發有限公司以及北京友泰房地產開發有限公司的應收賬款質押作為增信擔保措施。

由于“議案三”參考“21萬科02”債券展期方案，在“現金兌付比例”與“增信措施”之間取得了債權人可接受的平衡，有效打消了債權人的核心顧慮，最終以 100.00%的表決權數額高票通過。

從推進時間與過程來看，“22萬科MTN005”債券展期方案與“22萬科MTN004”高度一致，均經歷兩次方案被否后，第三次提交的方案才得以通過。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，此次57億元中期票據的成功展期降低了萬科集中償債風險。這種“部分即時兌付+分期展期+資產增信”的組合策略，既滿足了部分投資者對流動性的迫切需求，又為公司爭取了寶貴的喘息窗口，避免因短期資金鏈斷裂引發系統性信用危機。其次，三筆債券連續高票甚至全票通過展期議案，反映出債權人對萬科整體信用資質和償債意愿仍具基本信任。

深鐵23.6億元借款“兜底”

此次兩筆中期票據的展期，雖為萬科爭取了長期債務化解時間，但短期內的現金兌付壓力依然不小。

根據萬科披露的中票寬限期內本息兌付安排，“22萬科MTN004”債券余額20億元，需在1月28日前支付本息合計8.64億元；“22萬科MTN005”債券余額37億元，需在2月10日前支付本息合計15.97億元。

這兩筆款項均包含固定兌付金額、40%本金及對應利息，兩項合計后，萬科要在2月10日前支付約24.61億元。

疊加此前“21萬科02”債券需在1月30日前兌付的超4億元本息，萬科在短短12天內需累計支出約28.7億元。

資金鏈緊張的萬科再次向深鐵求援。

令人意外的是，即便此前市場普遍解讀“22萬科MTN004”首次展期時深鐵未直接兜底，是希望萬科以市場化方式自主化解債務，但此次深鐵集團仍選擇親自下場。

公告指出，經協商，萬科第一大股東深鐵集團向公司提供不超過23.6億元借款（以下簡稱“股東借款”），用于償還公司在公開市場發行的債券本金與利息，借款期限36個月，經雙方協商一致，可提前還款；經出借人同意，可進行展期。

事實上，深鐵集團作為萬科第一大股東，多年來始終是萬科債務化解的“堅強后盾”。數據顯示，截至2025年11月12日，深鐵集團已累計向萬科提供借款達307.96億元，其中165.22億元用于償還12筆公開債券的本金或利息。

值得注意的是，在2025年11月2日晚間，萬科曾公開披露與第一大股東深鐵集團簽署了《關于股東借款及資產擔保的框架協議》（以下稱《協議》），約定從2025年以來至2025年度股東會召開日為止期間，公司擬向深鐵集團申請不超過220億元的借款額度。

截至目前，2025年以來深鐵集團已累計為萬科提供8筆無抵押借款，合計額度203.73億元，萬科實際提款金額為197.1億元。據此推算，在上述框架協議下，萬科原本剩余的無抵押貸款額度僅約22.9億元。

此次深鐵集團提供的23.6億元借款，究竟是動用剩余額度，還是深鐵集團為支持萬科化解債務重新追加的額度，目前尚未明確。

“從中長期經營戰略角度看，展期成功雖解燃眉之急，但并未根本解決萬科面臨的銷售回款放緩與投資收縮之間的矛盾。”江瀚指出，未來一年內，萬科必須加速資產盤活、優化成本結構，并借助股東支持提升運營效率，才能真正實現從“債務展期”到“經營復蘇”的跨越。