年前最后一拍，上海三宗地全部底價成交，長江精工再拿地

界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎

臨近年末，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p退。

1月29日，上海開啟年內(nèi)第十一批次土拍，三幅地塊分布于松江九亭、青浦趙巷以及青浦新城，總起拍價40.18億元。最終，三幅地塊都只有一家開發(fā)商參與，全部底價成交。

具體來看，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊總起始價4.46億元，起始樓面價23000元/平方米，土地出讓面積18483.69平方米，地上總規(guī)劃建筑面積19407.87平方米，容積率1.05，建筑限高24米，未來大概率會打造低密多層住宅。

從地理位置來看，地塊東至河道、南至規(guī)劃路、西至文仁路、北至河道，算是一塊被水系環(huán)繞的純居住用地，居住氛圍較好。該地塊由民營企業(yè)長江精工以總價4.46億元競得地塊，溢價率0%。

這是長江精工第二次入滬拿地，兩次拿地總價接近10億元。2025年9月，在上海年內(nèi)第七批土拍中閔行區(qū)顓橋地塊的爭奪中，長江精工與閔房、象嶼&天安展開激烈競爭，最終長江精工以總價5.46億元競得地塊，成交樓面價36649元/平方米，溢價率11.19%。

直到近日，閔行顓橋地塊才公示設(shè)計方案，地塊整體為抬板社區(qū)，并規(guī)劃有下沉庭院，用地面積約9319.6平方米，容積率1.6，地上總建筑面積約14911.36平方米，建筑限高50米，規(guī)劃建造4幢3層聯(lián)排別墅與2幢6-8層多層住宅。

據(jù)界面新聞了解，長江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1999年，是一家集國際、國內(nèi)大型鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計、研發(fā)、制造、施工與銷售于一體的大型上市集團(tuán)公司，已連續(xù)六年位居全國鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)榜首，曾參與北京奧運(yùn)鳥巢、大興國際機(jī)場等地標(biāo)工程的建設(shè)。

至于為何從精工鋼構(gòu)跨界房地產(chǎn)，精工鋼構(gòu)相關(guān)人士曾在接受媒體采訪時表示，上海進(jìn)一步優(yōu)化了樓市限制性政策，故公司優(yōu)先考慮在上海市參與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，以控制風(fēng)險，抓住市場機(jī)會。

在目前區(qū)域和城市選擇方面，長江精工主要考慮北上廣深一線城市。

本次土拍的另一宗地塊為青浦區(qū)QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊，位于青浦趙巷核心區(qū)域。地塊起始價17.99億元，起始樓面價20000元/平方米。

這4幅子地塊總土地出讓面積67520.41平方米，總規(guī)劃建筑面積89958.96平方米，全部定位為居住用地，體量不小，是近兩年趙巷核心區(qū)域內(nèi)難得一見的大體量宅地。

地塊得主為廈門國貿(mào)，以總價17.99億元競得，溢價率0%。廈門國貿(mào)對該板塊并不陌生，2022年11月曾在此溢價奪地，在8家房企中脫穎而出，以8.96%的溢價率、33.08億元的總價拿得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)三幅打包地塊，也即后來的國貿(mào)虹橋璟上，目前還剩少量房源。

本次出讓的青浦新城地塊，由中交城投以總價17.72億元競得，成交樓面價18467元/平方米，溢價率0%。

該地塊由5幅子地塊組成，D4-01地塊與D5a-01地塊容積率均為1.05，K2-04地塊容積率1.2，J5-01地塊與K3-04地塊容積率則為1.7，總出讓面積73527.19平方米。

其實(shí)中交城投在青浦也是“老面孔”。上海最大的城中村改造項(xiàng)目之一鳳溪城中村，就是由中交城投與青浦區(qū)政府合作推進(jìn)。2025年5月，中交城投又通過股權(quán)收購，獲取了青浦新城老城廂城市更新項(xiàng)目的首發(fā)地塊，即南廂觀寧府。

2026年1月10日，南廂觀寧府正式開盤，首批42套房源共吸引64組客戶參與搖號選購。據(jù)開發(fā)商披露，短短37分鐘，房源全部售罄，交易額超5億元。

由此可見，依托在青浦積淀的布局基礎(chǔ)，中交城投深耕區(qū)域的戰(zhàn)略決心愈發(fā)鮮明。此次拿下的五宗組合地塊，與南廂觀寧府東西相鄰，也為后續(xù)實(shí)現(xiàn)片區(qū)資源統(tǒng)籌整合、推動項(xiàng)目聯(lián)動發(fā)展奠定了有利基礎(chǔ)。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴界面新聞，十一批次延續(xù)了十批次市場表現(xiàn)，1月作為傳統(tǒng)市場淡季，房企企業(yè)多處于調(diào)整階段，拿地關(guān)注度與積極性較其他月份有所降低。而且本次三宗地塊均為非傳統(tǒng)熱門出地區(qū)域，拿地價格基本符合市場預(yù)期。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也認(rèn)為，本場土拍地塊全部以底價成交在意料之中。

“首先，地塊吸引力稍弱。地塊均位于松江、青浦這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域。比如松江地塊雖然位于九亭，技術(shù)參數(shù)也不錯，可做低密度產(chǎn)品，離開外環(huán)也比較近。但地塊還是有些不足之處，比如地塊面積小，全部建筑面積加起來不到2萬平方米，相對開發(fā)成本比較高。”盧文曦向界面新聞指出。

盧文曦表示，雖然近期二手房市場交易相當(dāng)活躍，市場情緒開始明顯回升。但接下來就是春節(jié)假期，假期后市場是不是還會延續(xù)當(dāng)前慣性，需要時間來證明。包括近期市場還有不少“小作文”，尤其是年后的政策窗口期是不是有政策出臺支持樓市反彈還有不確定性。因此，市場參與度不高。

“從參與拍賣的房企可以看出，沒有頭部房企，因此市場不會有競爭場面，價格自然不會高。”盧文曦告訴界面新聞，“上海是一梯隊國央企重點(diǎn)投資地方，但不意味所有地塊都要參與，而是選擇的結(jié)果。上海土地總價高昂，即便以底價成交，也需占用大量資金。寧可錯過，不可錯投成為共識，資金會用在更確定、更優(yōu)質(zhì)的機(jī)會。”

張文靜表示，“預(yù)計2026年年后將逐步推出核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，推動市場拿地?zé)崆榛厣！?/p>