行業承壓期 中海物業如何保持業績增長？

觀點網 當前，物業管理行業正在面臨多重挑戰。

一方面，傳統住宅物業賽道競爭陷入白熱化，價格管控從嚴與人力成本剛性上升形成雙重擠壓；另一方面，曾被看好的社區增值服務增長不及預期，與互聯網巨頭的競爭中難于破局。

在此背景，不少企業開始調整航向，主動進行戰略轉型以求破局。

1月27日，中海物業發布2025財年財務表現更新公告，直言在變革轉型期間，資源投入較大，回本需要時間，因此毛利及普通股權持有人應占溢利在短期內將承受一定壓力。

公告亦指出，管理層靈活應對市場變化，及時調整經營策略，因此預計整體收入將錄得同比上升約5%-7%。

此外，在面臨行業前所未有的挑戰時，中海物業新拓展的城市運營業務發展如期，并錄得收入及盈利雙增長。

上市十年業績連漲

2025年是中海物業上市十周年。

這十年來，該公司一直保持著整體營收穩定增長，達成十連漲的成就。從2015年的25.44億到2024年的140.24億，中海物業達成了十年翻5.5倍的業績增長表現。

根據最新公告，中海物業預計2025年度錄得5%-7%的同比營收增速。根據預測，2025年全年營收規模在147.25-150.06億元區間。

環比來看，下半年的營收表現要比上半年更突出。

半年報數據顯示，中海物業上半年實現營業收入為70.9億元，同比上升3.7%，增幅明顯低于全年預期的5%-7%，說明下半年增幅要高出上半年好幾個百分點。

簡單計算，中海物業下半年營收規模在76.35-79.16億元區間，而2024年下半年營收為71.86億元，同比增速約6%-10%。

作為一家物企，業績最主要的推動力無疑來自于外拓市場。物聊社了解到，中海物業2025年外拓項目達444個，同比增長29%，新簽合同總額同比增長37%。

從區域來看，內地五大城市群占比較大，來自于長三角、珠三角、京津冀、長江中游和成渝城市群的新簽項目數量占比達44%，同比增長19%，是業績增長最重要的根據地；五大城市群年內實現新簽合同總額占比48%，同比增長21%。

除上述地區之外，中海物業在港澳地區的表現同樣亮眼，年內陸續中標香港多項文旅藝術類項目、香港東區海濱長廊服務項目、香港警務處警察學院偵緝訓練中心項目；新簽及續簽香港多個農副食品批發市場項目；續約香港醫院管理局總部及澳門大學研究生、教職員宿舍、N1聚賢樓項目等。

值得注意的是，中海物業港澳地區中標數量、中標率、中標金額均創歷史新高，首位優勢更加凸顯，市占率保持香港第一，不負“港澳第一管家”盛名。

反映到數據上，中海物業2025年在港澳地區新簽項目數量占比達12%，同比增長29%；新簽合同總額占比達22%，同比增長78%。重大項目合同方面，來自港澳地區的超千萬項目數量同比增長117%，新簽合同總額同比增長89%。

從業態來看，中海物業在港澳地區實現商業業態新簽項目數量同比增長83%；新簽合同總額同比增長141%。公建業態新簽項目數量占比53%，同比增長17%；新簽合同總額占比34%，同比增長33%。

城服賽道加速度

經過幾十年的發展，中海物業管理業態早已涵蓋住宅物業、商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區等。

在提出要竭力成為“城市空間的綜合服務運營商”后，中海物業將城市運營服務列為重點賽道，并在2025年跑出了加速度。

從2024年起，中海物業提出高合約、高轉化、高效益的市場拓展“三高”目標，取得顯著收益。2025年，中海物業首次將"非住宅項目"細分為"商寫園區類"和"城市運營類"兩板塊。在“三高”的基礎之上，提出大力發展城市運營業務。

截至2025上半年，中海物業城市運營類項目在管面積7330萬平方米，占總在管面積4.36億平方米的16.8%。年內還達成了一個里程碑——拓展海外市場，實現服務出海。

去年6月，埃及住房部下屬埃及新城市社區管理局與地平線運營管理（埃及）股份有限公司簽署了新行政首都中央商務區城市運營執行協議。

根據協議，地平線運營管理公司將負責新行政首都中央商務區的整體運營，而中海物業作為該公司的股份持有者，將承接合約中的物業管理服務，憑借豐富的管理經驗和專業服務能力，為埃及新行政首都中央商務區提供高品質的物業服務。

資料顯示，埃及新行政首都中央商務區由中國建筑承建，是埃及國家復興計劃的重要工程，也是中埃共建“一帶一路”的重點工程。項目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔。

從布局來看，中海物業首次踏出國門是以埃及新行政首都中央商務區為起點，將持續輸出高品質、國際化的物業管理服務，把中國智能物管經驗與海外市場需求深度融合，樹立海外服務標桿，為國家高質量共建“一帶一路”貢獻力量，充分彰顯央企責任與擔當。

在中國內地，中海物業同樣在不斷尋求拓展機會，成功在深圳蛇口街道、天津東麗區、青島城陽區、張家口經開區等區域落地城市綜合服務項目，最終實現城市服務業態新簽項目數量同比增長200%；新簽合同總額占比16%，同比增長403%。

中海物業搶占城市服務市場的優勢是強大的資源集成能力。早在2024年，就與中建科技簽署戰略合作框架協議，在智慧社區建設、城市更新、智慧城市建設等領域開展深度合作。后續公司還提出，要在城市服務方面協同中建系的資源，介入大量城市舊改、城市更新等。

2025年12月，中海物業通過增資方式取得了中建物業管理有限公司70%股權，正是協同中建系資源的具體體現。

站在上市十周年的新起點，中海物業以“精筑幸福，創領潮流”為品牌理念，持續推進“中海式物業管理現代化”，以科技創新、跨界合作拓展城市服務邊界。

從社區到城市，從基礎服務到價值創造，中海物業正以主動變革的姿態，成為城市治理現代化的重要參與者與推動者。

相信隨著轉型戰略的逐步落地，中海物業將穿越行業周期，成為一名優秀的“城市空間的綜合服務運營商”。

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