兩年巨虧1300億，萬科如何“活下去”？

一張年報預告，比寒冬臘月的冷風還要刺骨，那個曾經高呼“活下去”的萬科，如今在820億虧損的陰影下，真的還能活得好嗎？

1月30日，萬科發布2025年度業績預告，萬科歸屬于上市公司股東的凈虧損約820億元，扣除非經常性損益后的凈虧損約800億元。

這意味著，萬科每股虧損約6.89元。

這次虧損標志著這家老牌房企從2024年的494.78億元虧損進一步擴大，跌幅驚人。

市場對此反應強烈，1月30日收盤，萬科A股報4.88元/股，跌幅達4.87%。

萬科在公告中解釋了造成如此巨額虧損的四個主要原因：

行業整體下行，高價地遇冷是首要原因。萬科2025年結算的項目主要對應2023年、2024年銷售的項目，這些項目地價獲取成本高，在當下市場環境下毛利率極低。

風險敞口增加導致新增計提了大量信用減值和資產減值。這意味著萬科在為過去的經營風險“買單”。

經營業務整體虧損，部分非主業財務投資也出現虧損。

大宗資產和股權交易價格低于賬面價值，資產處置帶來了額外損失。

面對如此嚴峻的形勢，萬科在過去一年中并非無所作為。11.7萬套房子的保交樓任務是萬科交出的一份不易的成績單。

其中1.6萬套實現提前30天交付，約5000套實現跨年提前交付。

萬科表示，公司已完成近兩年需交付量的約70%，交付高峰期已過，后續交付壓力將顯著下降。

經營服務業務方面，表現相對穩健。截至2025年三季度，經營服務業務實現收入435.7億元，同比保持平穩。

公司還通過降本增效措施，實現了開發業務管理費用的連續兩年下降。

萬科能撐到現在，離不開大股東深圳地鐵集團的強力支持。根據公開信息，深鐵集團累計向萬科提供了超過300億元的股東借款，且借款條件優于市場水平。

就在1月27日，深鐵集團再次向萬科提供不超過23.6億元的借款，用于償還萬科在公開市場發行的債券本金與利息，借款期限36個月，借款利率僅為2.34%。

這種“真金白銀”的支持，對于緩解萬科的流動性壓力起到了關鍵作用。

然而，即便有大股東的強力支持，萬科仍面臨巨大的債務壓力。目前，萬科已推動多筆債券展期。

1月27日，萬科兩筆合計57億元的中期票據展期議案獲債權人通過。萬科將在2025年7月30日之前面臨7筆到期的債券，合計約112.6億元。

因涉及后續轉讓安排變更，為保護債券投資者利益，萬科申請自2026年2月2日開市起停牌部分公司債券。

債務問題如同懸在萬科頭頂的達摩克利斯之劍，時刻提醒著市場這只地產巨鯨的脆弱性。

就在業績預告發布前不久，萬科發生重大人事變動。1月8日，因到齡退休，郁亮向董事會提交了書面辭職報告，申請辭去公司董事、執行副總裁職務。

郁亮，這位曾帶領萬科穿越多個周期的老將，在萬科最困難的時候選擇了告別。他的離開，標志著一個時代的結束，也引發了市場對萬科未來領導力的擔憂。

自2017年深圳地鐵集團成為萬科第一大股東以來，公司經歷了行業的高峰與低谷，而如今正面臨著成立以來最嚴峻的挑戰。

在公告中，萬科坦承“當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓”。

同時，公司表示將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規范運作和科技賦能等措施，推動業務布局優化和結構調整。

萬科的經營服務業務可能成為未來轉型的重點。截至2025年三季度，公司長租業務規模、效率和納保量保持行業第一。

物業業務上半年在管住宅物業項目超4400個，物流業務倉儲規模位列行業第一梯隊，冷鏈業務行業規模第一。這些業務的穩健表現，或許能為萬科提供穿越周期的緩沖墊。

郁亮曾在行業高點時預警“活下去”，如今一語成讖，萬科確實在為“活下去”而戰。

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