“全面拆遷”來了？2026年住建部已明確，這兩類房子或將通通拆遷

家中存有老舊住宅的居民請務必留心！

2026年伊始，自然資源部、住房和城鄉建設部、國家發展改革委三大權威機構密集召開三場專題發布會，主題全部聚焦于住房領域重大調整。

消息一出，不少業主立刻翻查房產證、丈量房屋面積，甚至開始盤算補償款能買幾平米新房——真要啟動“全域征收”模式了嗎？

但請暫緩情緒波動，此次政策導向實為“一半精準發力、一半科學托底”：既非所有老房都列入拆除清單，也絕非放任失管，而是構建起分類施策、動態響應的新型住房治理機制。

1月20日，自然資源部與住建部聯合印發《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，全文未出現“全面拆遷”字樣，卻以制度化條款嵌入多項直擊民生痛點的關鍵安排。

涵蓋空間規劃適配性優化、過渡階段生活保障補貼、存量建設用地高效盤活等實質性舉措。

當前公眾對“更新節奏加快”的本能反應，仍習慣性對接過往“推倒重建”式開發邏輯，誤以為又將迎來一輪資產躍升窗口。事實上，本輪更新底層邏輯已發生根本性轉向。

住建部部長倪虹在1月16日《求是》雜志刊發的署名文章中作出清晰界定：

城市更新必須堅持“能留則留、能改則改、應保盡保”，以功能織補與品質提升為首要路徑，拆除重建僅作為兜底手段，嚴禁運動式推進，更杜絕誘導居民空等“拆遷紅利”。

那么關鍵問題浮現：若不實施全域征收，哪些房屋將進入優先處置序列？哪些又將納入系統性煥新計劃？

兩類房屋列入優先征收清單

在嚴控大拆大建前提下，哪些住宅將被依法納入征收程序？

依據兩部委文件精神及多地試點經驗，答案已明確：以下兩類房屋將獲得優先處置權，且整個流程將實現標準化、可視化、可追溯。

首類為經法定程序認定的危險住宅，重點鎖定D級危房及部分存在結構性風險的C級危房。

需特別厘清的是，房屋老化不等于安全失效，許多居民將“房齡超30年”直接等同于“必須拆除”，這種認知存在明顯偏差。

依據《危險房屋鑒定標準》（JGJ 125），危房等級劃分為A、B、C、D四級：A、B級屬結構完好或輕微缺陷，日常維護即可；

C級指局部構件存在安全隱患，主要通過修繕加固消除風險，如承重墻裂縫灌漿、梁柱碳纖維包裹等；

D級則代表整棟建筑喪失承載能力，經專業機構綜合判定無法通過工程手段恢復安全性能，依法必須退出居住使用序列。

通知特別設立D級危房應急響應機制，要求各地建立“專業鑒定—結果公示—限期騰退—安置落地”全鏈條快辦通道，無需等待片區整體更新計劃，做到“即鑒即處、即處即安”。

例如部分上世紀70年代建成的磚木結構平房，墻體傾斜超限、地基沉降明顯、屋架腐朽嚴重，經住建部門指定機構出具D級鑒定報告后，今年內將啟動征收程序。

安置方案更具人文溫度：除提供產權調換住房外，同步開放貨幣化補償選項；針對80歲以上高齡住戶、重度失能人員，優先匹配一層或無障礙電梯直達單元，并配套適老化改造資金。

次類為服務國家重大戰略實施所必需騰退的住宅。

此處“重大戰略”特指納入國家級或省級發展規劃的公益性基礎設施項目，包括但不限于軌道交通延伸工程、義務教育學校擴容建設、區域醫療中心擴建、城市快速路網升級等剛性需求。

以長春市寬城區北三環路片區為例，因同步推進城中村整治與主干道拓寬工程，該區域已被省自然資源廳正式列入年度土地征收計劃，凡位于規劃紅線范圍內的住宅，無論建成年限與產權性質，均須依法配合征收工作。

需要強調的是，此類征收嚴格遵循《國有土地上房屋征收與補償條例》，其法理基礎為“公共利益優先”，與過去商業開發主導的協議搬遷存在本質差異。

補償標準執行“市場比較法”，確保評估價不低于征收公告發布前六個月同地段新建商品住宅均價；所有補償方案須在社區服務中心、小區出入口及政府官網三端同步公示不少于30日，并組織居民聽證會聽取意見，徹底杜絕暗箱操作與強制執行。

對于歷史上因政策銜接原因未能完善用地審批手續的房屋，只要在全國第三次國土調查成果中確權為建設用地，一律按合法建筑標準給予同等補償，切實保障群眾合法權益不受程序瑕疵影響。

不征收住宅的系統性煥新路徑

除上述兩類房屋外，絕大多數既有住宅將通過“功能修補+環境提質+服務嵌入”三維改造實現價值再生。

這絕非簡單粉刷外墻、修補路面的表面工程，而是依托專項資金、技術導則與長效運維機制支撐的深度更新，居民實際獲得感顯著增強，政策紅利持續釋放。

通知系統部署舊改三大攻堅方向，每一項均直指居民日常生活的高頻痛點與迫切需求。

第一維度是市政管網系統性升級，涵蓋供水管網防漏改造、配電設施增容、燃氣管道智能化監測、供暖末端節能調控等，根治跑冒滴漏、電壓不穩、冬季室溫不達標等頑疾；

第二維度是人居環境品質提升，包括建設500米服務半徑“口袋公園”、鋪設透水塑膠健身步道、拆除違法構筑物、施劃智慧停車泊位、增設電動車集中充電區等；

第三維度是公共服務設施補短板，重點推進既有住宅加裝電梯、公共空間無障礙化改造、社區嵌入式養老托幼服務站建設等。

其中，加裝電梯政策迎來歷史性突破，成為中老年群體最關切的民生焦點。

2026年新政首次將既有住宅電梯加裝納入國家“大規模設備更新”專項支持范疇。

中央財政與地方配套資金形成合力，實行分層階梯式補貼：四層及以上住宅，經業主共同決定（雙三分之二參與表決、雙四分之三同意）后即可申報，補貼額度按樓層高度差異化核定。

以杭州市為例，“中央補貼+市級配套+區級激勵”三級資金池覆蓋電梯采購安裝總成本的35%—48%，單臺電梯平均降低居民出資額1.3萬元至1.9萬元。

審批流程大幅精簡，通知明確要求各地制定《既有建筑微更新規劃許可豁免清單》，加裝電梯項目無需辦理建設工程規劃許可證，從申請到開工周期壓縮至15個工作日內。

養老設施改造同步獲得專項資金加持。

鼓勵在小區內建設標準化社區養老驛站，提供助餐、日托、康復理療、上門護理等一站式服務；對經評估確認的中度、重度失能老人，發放養老服務消費券，每月最高可達800元，直接抵扣專業護理費用。

此外，政策首次為自主更新行為開辟綠色通道。

通知創新推出“老舊住宅自主更新不動產登記直通車”機制：完成合規改造后的房屋，可按戶直接申辦首次登記，免除原需多輪協調的產權歸集環節。

若利用自有閑置住宅開展國家鼓勵的普惠型養老、嬰幼兒照護等服務，可享受最長5年過渡期政策支持——期間維持原有土地用途與規劃條件不變，期滿后可選擇長期租賃方式續辦用地手續，顯著降低運營初期制度性成本。

這些實操要點，務必逐條掌握

無論涉及征收還是改造，政策落地效果取決于細節把控精度，大量糾紛源于信息不對稱與流程理解偏差。

結合文件條款與全國23個試點城市執行案例，以下核心操作規范必須熟記于心，防范潛在權益風險。

首要原則是“程序正義前置”，所有行動必須履行法定公示義務。

危房征收與規劃征收均須由縣級以上政府發布正式征收決定公告，載明四要素：具體征收范圍（附帶GIS坐標圖）、分戶評估補償標準、安置房源清單與交付時間表、實施主體及監督電話，公示期嚴格不少于30日。

舊改項目須編制《小區更新實施方案》，在單元門廳、業主微信群、街道公眾號同步公示，組織不少于兩次業主協商會議，未獲專有部分面積占比三分之二且人數占比三分之二以上業主書面同意的，不得啟動施工。

凡遇未見公告即上門洽談、未簽協議即斷水斷電等情況，立即向區縣住建局更新科舉報核實。

其次，補償資金撥付時效受剛性約束，嚴禁無故滯留。

雖通知未設定全國統一時限，但各省市實施細則均已明確：貨幣補償須在簽訂協議后5個工作日內全額到賬；產權調換房屋須在協議中載明具體樓棟、單元、房號及交付日期（誤差不得超過30日），并約定逾期交房違約金計算方式。

對于歷史遺留無證房屋，只要通過“歷史用地合法性認定”程序，補償標準、支付方式、簽約流程與有證房屋完全一致，不存在任何歧視性條款。

最后，參與舊改須秉持理性務實態度，拒絕脫離實際的過高預期。

部分小區存在“舊改即換新”的誤解，提出整體重建、提高容積率、更換全屋精裝等訴求，這與政策本意嚴重背離。

舊改本質是“在保留建筑主體與空間肌理基礎上的功能再造”，嚴禁改變承重結構、突破原規劃指標、新增建筑面積，所有改造均需通過結構安全復核。

加裝電梯、管網更新等項目需業主合理分攤基礎費用，各地補貼比例差異較大，建議提前查閱本市住建局官網公布的《既有住宅改造資金籌措指引》，再審慎簽署共建協議。

另需重點關注的，是存量土地彈性利用新政。

允許小區內部閑置土地在符合遠期控規前提下，臨時建設機械式立體停車場、社區便民集市、智能快遞柜集群等設施，運營收益歸全體業主共有，既緩解停車難、購物難，又為物業維修基金注入活水。

此類項目由社區居委會或業委會發起申請，實行“備案即開工”模式，從申報到啟用平均耗時縮短至7個工作日。

結語

2026年城市更新政策的核心關鍵詞是“靶向施治”，既拒絕“一刀切”式征收，也拒絕“等靠要”式觀望，真正實現安全底線守得住、民生需求接得上、群眾期待回應得了。

兩類房屋優先征收，旨在筑牢生命安全防線、保障重大公共利益；絕大多數住宅通過系統性改造煥發新生，讓數千萬老舊小區居民共享城市發展成果，這種漸進式、人本化的更新路徑，遠比粗放式開發更契合高質量發展內涵。

對普通家庭而言，不必再幻想“一夜暴富”的拆遷神話，也不必擔憂“無人問津”的居住窘境。

請主動關注所在區縣住建局官網、微信公眾號發布的《年度城市更新項目名錄》，精準查詢自家住宅是否納入當年征收或改造計劃。

若房屋存在明顯結構異常，請立即聯系街道城建科預約免費安全鑒定；若有意參與舊改，請積極參與業主協商會議，用理性聲音推動共識達成。

說到底，城市更新的終極價值，不在于建筑形態的物理變化，而在于讓每一扇窗戶背后，都映照出更有尊嚴、更可持續、更富溫度的日常生活圖景。