借名買房有效，但繼承已生效？不能推翻｜北京房產(chǎn)律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2006年，周靜出資8.9萬余元，以父親周國棟的名義，從甲機關(guān)房管處購買了一號房屋。因該房原為公房，承租人只能是周國棟，故購房合同和房產(chǎn)證均登記在他名下。周靜一直居住使用，并持有全部購房票據(jù)及房產(chǎn)證。2013年，周國棟還親筆寫下《關(guān)于過戶的申請》，確認：“房款全由女兒支付，愿過戶給她。”

2020年，周國棟去世。周靜與哥哥周強、妹妹周敏共同起訴，要求按遺囑繼承父母名下兩套房產(chǎn)。在A號繼承案中，他們明確主張：一號房屋是父母婚姻存續(xù)期間購買的夫妻共同財產(chǎn)，屬于遺產(chǎn)。法院據(jù)此判決：三人按份繼承，周靜、周強各占3/7，周敏占1/7。

可就在繼承判決生效后，周靜突然改變說法。2022年，她單獨提起訴訟，稱：一號房屋其實是她借父親名義購買的，不屬于遺產(chǎn)。法院在B號判決中，竟認可了她與父親之間的口頭借名買房協(xié)議有效。

拿到這份勝訴判決后，周靜立即提起本案訴訟，要求周強、周敏配合將一號房屋全部過戶到她一人名下。

周強表示：“我認可妹妹的說法，同意過戶。”

周敏反對，主張繼承案件中已經(jīng)分配房屋，要求按繼承比例分配。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周靜的全部訴訟請求。

周敏作為共有人的權(quán)益受法律保護，房屋按繼承份額共有。

法院說理

法院并未否定B號判決中“借名買房協(xié)議有效”的認定，但指出一個更關(guān)鍵的問題：

周靜已在先的繼承訴訟中，明確認可一號房屋屬于父母遺產(chǎn)，并據(jù)此獲得3/7產(chǎn)權(quán)。如今反悔，違反“禁反言”原則和誠信訴訟義務。

具體分析如下：

第一，權(quán)利主張前后矛盾，構(gòu)成對自身權(quán)利的處分。

在A號繼承案中，周靜作為原告，主動陳述“房屋系父母夫妻共同財產(chǎn)”，并據(jù)此參與分割。該陳述已被生效判決確認，具有既判力。她不能在獲得繼承利益后，又以“房屋本就歸我”為由推翻前訴。

第二，借名買房關(guān)系若真實存在，應優(yōu)先確權(quán)而非繼承。

如果周靜真認為房屋歸自己所有，完全可以在父親去世后直接起訴確權(quán)或要求過戶，無需先走繼承程序。但她選擇以“繼承人”身份主張權(quán)利，實質(zhì)上已放棄借名確權(quán)路徑。

第三，繼承判決已對房屋完成物權(quán)分割，不得再行顛覆。

A號判決不僅確認房屋為遺產(chǎn)，還明確了三方份額。該判決已生效并進入執(zhí)行階段。B號判決雖確認合同有效，但不能對抗已發(fā)生的物權(quán)變動。否則將導致“一房兩判”，破壞司法權(quán)威。

綜上，法院認為：周靜的行為違背民事訴訟誠信原則，其過戶請求缺乏法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案為“借名買房+繼承”交叉糾紛提供了重要警示：

首先，訴訟策略決定權(quán)利邊界。

一旦選擇以“繼承人”身份主張房產(chǎn)為遺產(chǎn)，即視為認可房屋歸屬父母。即使后續(xù)拿出借名證據(jù)，也難以推翻已生效的繼承判決。

其次，“禁反言”是家事訴訟的高壓線。

法院高度警惕當事人“先分房、后奪房”的操作。在繼承案中沉默或配合，事后反悔，極易被認定為惡意訴訟。

再次，確權(quán)應趁早，莫等繼承后再翻舊賬。

若真存在借名關(guān)系，應在產(chǎn)權(quán)人去世前或剛?cè)ナ罆r立即啟動確權(quán)程序，而非等到遺產(chǎn)分割完畢才主張“房子本就是我的”。

最后，生效判決具有既判力，不能“用新訴推翻舊判”。

即使B號判決確認借名協(xié)議有效，但物權(quán)已因繼承判決發(fā)生變動，合同有效≠物權(quán)自動回轉(zhuǎn)。想拿回房子，必須在繼承程序前行動。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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