親屬間借名買房無公證，憑轉賬+協議仍勝訴｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2002年，陳靜（化名）的姑姑陳芳芳作為甲林業公司職工，獲得一套單位集資房的購買資格。因陳芳芳與丈夫吳國棟無子女，一直將陳靜視如己出。為方便日后照顧老人，兩人商量：由陳靜實際出資購買該房，但以吳國棟名義簽約。

陳芳芳先行支付了10萬元預付款，并明確表示：“這錢是給你的，不用還。”2008年6月，陳芳芳去世。同年年底，房屋建成選房，陳靜與姑父吳國棟簽訂《借名購房協議》，寫明：

“房屋雖以吳國棟名義購買，但全部房款由陳靜支付，實際權益歸陳靜所有。”

隨后，陳靜向吳國棟轉賬40余萬元用于支付尾款。2009年起，她與物業公司簽訂服務協議，裝修入住一號房屋，并持續繳納水電、燃氣、物業等費用，居住至今。

2014年，70多歲的吳國棟與張美玲再婚。次年，吳國棟去世，二人無子女。

令人意外的是，2019年，張美玲在未告知陳靜的情況下，以“配偶”身份起訴甲公司，要求繼續履行購房合同并辦理產權證。她在訴訟中隱瞞陳靜系實際購房人、長期居住的事實，甚至謊稱購房協議原件“遺失”。法院基于其繼承人身份，判決支持其請求。張美玲隨即取得一號房屋的不動產權證。

陳靜得知后震驚不已，立即提起訴訟，要求張美玲配合將房屋過戶至自己名下。

張美玲堅決否認：

借名協議系偽造；

10萬元是夫妻共同財產，非贈與；

吳國棟從未提過借名買房；

自己已合法登記為產權人。

裁判結果

法院判決：

? 陳靜勝訴！

張美玲于判決生效30日內，協助將一號房屋過戶至陳靜名下。

法院說理

法院圍繞“是否存在真實借名關系”展開審查，重點認定：

第一，《借名購房協議》真實有效。

協議雖無標題、格式簡略，但內容清晰載明“房屋歸屬權屬于陳靜”，且有吳國棟親筆簽名及日期。張美玲質疑真實性，但未申請筆跡鑒定，亦無反證，法院采信協議效力。

第二，出資事實完整閉環。

10萬元預付款由陳芳芳支付，其去世后，吳國棟作為唯一繼承人，通過協議確認該款為對陳靜的贈與；

尾款40余萬元由陳靜及其母親轉賬至吳國棟賬戶，備注“購房款”，時間、金額與付款憑證完全吻合。

第三，長期實際占有使用。

自2009年起，陳靜簽訂物業協議、繳納各項費用、裝修入住，形成持續、公開、排他的占有狀態。張美玲雖否認，但承認“房屋由陳家使用”，無法解釋為何十余年未主張權利。

第四，繼姑母取得產權不等于善意取得。

張美玲通過繼承訴訟取得產權，但明知或應知房屋存在權屬爭議，且未支付對價，不構成善意第三人。原借名關系仍可對抗其登記權利。

綜上，法院認為：陳靜與吳國棟之間存在真實借名買房關系，房屋實際權利人應為陳靜。張美玲作為繼承人，應承擔配合過戶的合同義務。

辦案心得

本案為“親屬間借名+繼承人搶房”提供了關鍵警示：

本案協議雖無公證、無見證，但內容明確、簽字真實、與付款時間吻合，足以成為定案核心證據。

其次，單位集資房借名風險極高，必須留痕。

因政策限制只能登記在職工名下，務必保留出資、溝通、居住全鏈條證據，否則極易被繼承人“合法截胡”。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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