北京房產(chǎn)律師：90%借名買(mǎi)房敗訴因案由選錯(cuò)

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

2003年，吳建國(guó)、李秀芳夫婦位于朝陽(yáng)的老房被拆遷，獲得補(bǔ)償款34萬(wàn)余元。他們的兒子吳志強(qiáng)當(dāng)時(shí)正申請(qǐng)單位福利房——甲鐵路公司開(kāi)發(fā)的一號(hào)房屋。

吳志強(qiáng)提議：“爸媽?zhuān)銈冇貌疬w款全款買(mǎi)這套房，寫(xiě)我名字，但房子歸你們。”夫婦同意。2004年，30萬(wàn)余元購(gòu)房款從拆遷款中直接支付，收據(jù)開(kāi)在吳志強(qiáng)名下。同年，老兩口搬入一號(hào)房屋，并將戶(hù)口遷入。

2009年，在父母強(qiáng)烈要求下，三人簽署一份《確認(rèn)書(shū)》：“一號(hào)房屋以吳志強(qiáng)名義購(gòu)買(mǎi)，由吳建國(guó)、李秀芳出資，特此證明。”

2010年，房產(chǎn)證下發(fā)，登記在吳志強(qiáng)一人名下。此后十余年，老兩口未提過(guò)戶(hù)。直到2022年，因家庭矛盾激化，夫婦突然起訴，要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有。

吳志強(qiáng)堅(jiān)決反對(duì)：

雙方無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議；

父母出資屬贈(zèng)與或資助；

房屋系單位福利房，性質(zhì)特殊；

十余年未主張權(quán)利，不合常理；

裁判結(jié)果

? 駁回吳建國(guó)、李秀芳的全部訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院并未否認(rèn)父母出資的事實(shí)，但指出一個(gè)致命問(wèn)題：

本案是“物權(quán)確認(rèn)之訴”，但法律上根本不該這么告！

具體分析如下：

第一，借名買(mǎi)房糾紛屬于合同糾紛，不是物權(quán)糾紛。

根據(jù)北京高院會(huì)議紀(jì)要，若主張借名買(mǎi)房，應(yīng)提起“合同之訴”，請(qǐng)求法院判令出名人配合過(guò)戶(hù)。而原告堅(jiān)持要求“確認(rèn)房屋歸其所有”，屬于物權(quán)確認(rèn)之訴，混淆了債權(quán)與物權(quán)的界限。

第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)變更不發(fā)生效力。

《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。一號(hào)房屋自2010年起即登記在吳志強(qiáng)名下，原告從未完成過(guò)戶(hù)，不享有物權(quán)。

第三，即便存在借名合意，也需另案處理。

法院強(qiáng)調(diào)：是否構(gòu)成借名買(mǎi)房、是否應(yīng)過(guò)戶(hù)，屬于另一法律關(guān)系，可在合同糾紛中解決。但本案作為物權(quán)確認(rèn)之訴，缺乏法律依據(jù)，必須駁回。

辦案心得

本案為“父母出資購(gòu)房登記在子女名下”提供了關(guān)鍵程序警示：

首先，案由選錯(cuò)，全盤(pán)皆輸。

很多當(dāng)事人以為“誰(shuí)出錢(qián)房子就是誰(shuí)的”，直接起訴“確認(rèn)所有權(quán)”。但法律上，出資≠產(chǎn)權(quán)，尤其在登記在他人名下時(shí)，必須通過(guò)合同之訴主張過(guò)戶(hù)，而非物權(quán)確認(rèn)。

其次，福利房性質(zhì)增加確權(quán)難度。

一號(hào)房屋系單位福利房，按經(jīng)濟(jì)適用房管理。即使走合同之訴，借名購(gòu)買(mǎi)政策性住房也可能因違反公序良俗被認(rèn)定無(wú)效。

再次，“確認(rèn)書(shū)”不等于產(chǎn)權(quán)憑證。

2009年的《確認(rèn)書(shū)》僅能證明出資事實(shí)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。真正的保障，是及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，而非一紙聲明。

最后，拖延維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

從2010年拿房產(chǎn)證到2022年起訴，長(zhǎng)達(dá)12年未主張權(quán)利，極易被認(rèn)定為贈(zèng)與或家庭安排。時(shí)間越久，舉證越難。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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