借名買房協議無效，出資人成功主張房屋市場價值損失

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2006年，李偉（化名）看中一套位于北京的經濟適用房——一號房屋，但因無購房資格，便與朋友趙建國商議：由趙建國以其名義購買，李偉全額出資，待滿五年后過戶。

趙建國同意。同年12月，趙建國與甲房地產公司簽訂《商品房預售合同》，李偉通過趙建國賬戶支付全部房款34.5萬余元。此后，李偉又支付了契稅、公共維修基金、綜合地價款等，并花費數十萬元裝修入住。

2007年10月18日，雙方簽訂《協議書》，明確約定：

一號房屋歸李偉所有；

趙建國不得出售、出租；

滿五年后必須配合過戶；

李偉另付“好處費”3萬元。

此后十余年，李偉一家一直居住在一號房屋，趙建國從未提出異議。

直到2018年，李偉具備購房資格，要求趙建國配合過戶時，對方卻突然拒絕。更令人震驚的是，李偉在訴訟中才得知：趙建國早在1999年就被評定為智力殘疾四級，2018年經法院判決確認為限制民事行為能力人，其子趙明遠為其監護人。

此前，趙建國的母親侯某曾代收3萬元好處費，全程參與購房過程，但從未告知李偉趙建國的行為能力問題。如今，趙明遠作為新監護人，拒絕追認《協議書》效力。

2019年，法院終審判決：借名協議因趙建國系限制行為能力人且無法定代理人追認，應屬無效，駁回李偉過戶請求。

李偉無奈提起新訴：請求確認協議無效，并要求趙建國返還全部款項、賠償房屋增值損失近500萬元。

趙建國反訴：要求李偉騰退房屋，并支付十余年房屋使用費64.5萬元。

裁判結果

法院判決：

? 李偉勝訴！

確認《協議書》無效；

趙建國賠償李偉房屋增值差價損失483萬余元；

李偉騰退一號房屋，趙建國同步返還購房款、稅費、好處費等共計39.2萬余元；

駁回趙建國關于房屋使用費的請求。

法院說理

法院重點審查“誰對合同無效存在過錯”，并作出關鍵認定：

第一，李偉已盡合理注意義務。

趙建國日常生活無異常，能獨立辦理房產證等復雜手續，外觀上完全具備完全民事行為能力。李偉作為普通購房者，無義務、也無能力識別其限制行為能力狀態。

第二，趙建國家人長期知情且參與。

其母侯某代收好處費、協助簽約，全家均知悉借名安排。隱瞞行為能力事實的過錯在趙方，不在李偉。

第三，合同無效≠出資人自擔風險。

根據《合同法》第58條，無過錯方有權就信賴利益損失獲得賠償。一號房屋從34萬漲至518萬，差價483萬屬于李偉的直接經濟損失。

綜上，法院認為：李偉無任何過錯，趙建國一方應承擔合同無效的全部法律后果。

辦案心得

本案為“借名買房遭遇出名人行為能力瑕疵”提供了重要警示：

首先，信任需有邊界，但不應苛責善意出資人。

李偉基于朋友關系信任簽約，已做到常人所能——保留付款憑證、簽訂書面協議、長期公開居住。不能因其未主動查詢對方殘疾證而認定過錯。

其次，家人隱瞞是最大風險源。

趙建國母親全程參與卻隱瞞關鍵事實，導致李偉陷入被動。在親屬或熟人借名中，務必核實對方婚姻、監護、精神狀況等基礎信息。

再次，協議無效≠血本無歸。

即使借名協議被認定無效，只要出資人無過錯，仍可主張房屋增值賠償。這是對誠信交易的最大保護。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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