兒子用父母名義買限價房，老人反悔，起訴過戶勝訴｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2010年，王建國、李秀英夫婦（化名）作為申請人，獲得一套限價商品住房的購買資格——即一號房屋。但因年事已高，且名下無其他房產需求，他們與兒子王志遠（父子同姓）協商：由王志遠全額出資，以父親王建國名義簽約購房，未來再過戶給他。

2011年，王志遠向甲房地產公司支付全部購房款52萬余元及相關稅費。房屋交付后，一直由王志遠一家裝修、居住至今，父母從未入住。

為避免日后其他子女爭議，2015年10月24日，三方簽署《房屋買賣合同意向書》，明確約定：

房款及稅費均由王志遠支付；

房屋歸王志遠居住使用；

待限價房滿五年具備上市條件后，父母將房屋“出售”給王志遠，并配合過戶；

違約方需支付高達500%的違約金。

意向書落款處有王建國簽名，母親李秀英因不識字，由王建國代簽并按手印。

兩天后（2015年10月26日），李秀英在北京市某公證處立下公證遺囑，明確表示：“一號房屋中屬于我的份額，在我去世后，全部遺留給兒子王志遠個人繼承。”

但僅三天后（10月29日），李秀英又撤銷了該公證遺囑。

此后多年，王志遠多次請求父母配合過戶，均遭拖延。2023年，房屋已滿五年，具備上市交易條件，父母卻拒絕履約。王志遠無奈起訴，要求二人協助過戶。

父母辯稱：

《意向書》上李秀英簽名系代簽，手印非本人所按；

李秀英從未同意賣房；

撤銷遺囑說明其反悔；

限價房不得隨意轉讓，合同應無效。

裁判結果

法院判決：

? 支持王志遠全部訴訟請求！

王建國、李秀英于判決生效十日內，配合將一號房屋過戶至王志遠名下。

法院說理

法院圍繞“《意向書》是否有效”展開分析，重點指出：

第一，李秀英對《意向書》知情且認可。

雖然手印真偽因技術原因無法鑒定，但立遺囑行為本身構成關鍵佐證：她在簽署意向書僅兩天后，即主動辦理公證遺囑，將房屋份額留給王志遠。這充分證明她知曉并同意房屋歸屬安排。撤銷遺囑僅是放棄“死后贈與”，不影響生前合同效力。

第二，合同性質實為“借名買房”的變通安排。

限價商品房政策禁止直接借名，但當事人通過“先登記+后買賣”方式規避限制。法院認為，該安排未損害國家利益或第三人權益，且雙方已實際履行十余年，應尊重真實意思表示。

第三，出資+居住+持有票據，形成完整證據鏈。

王志遠支付全款、長期居住、持有購房合同、發票、產權證等原件，父母從未主張權利，符合借名買房的典型特征。

第四，限價房滿五年后可上市，過戶無障礙。

根據北京政策，限價商品住房取得產權證滿五年即可上市交易。現條件已成就，合同具備履行基礎。

綜上，法院認定：《房屋買賣合同意向書》合法有效，父母應依約履行過戶義務。

辦案心得

本案為“限價房借名”提供了極具價值的操作范本：

首先，即使不能直接寫“借名”，也可通過“代付+回購”“附條件買賣”等合法形式固定合意。

其次，公證遺囑可作關鍵補強證據。

即便后續撤銷，立遺囑時的意思表示仍能反推其對房屋歸屬的認可。這是本案勝訴的關鍵轉折點。

再次，出資+居住+控票，三位一體缺一不可。

僅有付款記錄不夠，必須長期實際控制房屋并持有全部權屬憑證，才能形成完整證據閉環。

最后，政策房要“等得起”。

限價房、經適房等需滿足年限方可過戶。耐心等待+持續主張權利，比急于起訴更有效。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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