借嫂子名義買房，對方反悔不認？出資人起訴成功過戶

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2017年初，林雅婷（化名）看中一套位于順義的二手房，總價400萬元。因當時購房資格受限，她決定借嫂子周敏的名義購買。

林雅婷先委托朋友田浩代簽購房合同、支付5萬元定金；隨后，通過母親賬戶支付首付款115萬元，又由弟弟轉賬98萬余元至周敏賬戶用于補足首付。房屋過戶至周敏名下后，林雅婷與周敏簽訂《借名購房協議書》，明確約定：

房屋實際出資人、權利人均為林雅婷；

所有購房票據、產權證由林雅婷保管；

月供由林雅婷承擔；

周敏需無條件配合未來過戶。

此后，林雅婷的前夫寧先生每月向周敏賬戶轉賬9200元用于還貸，并繳納物業費、供暖費。房屋也一直由林雅婷實際控制、出租。

幾年后，林雅婷具備購房資格，要求周敏配合過戶，卻遭拒絕。周敏堅稱：

協議不是她簽的；

手印是偽造的；

房子是弟弟和婆婆“贈與”她的學區房；

自己生孩子期間不知情，從未管理房屋。

無奈之下，林雅婷起訴，請求確認協議有效，并判令周敏在清貸解押后配合過戶。

裁判結果

法院判決：

? 林雅婷全面勝訴！

確認《借名購房協議書》有效；

林雅婷向乙銀行順義支行償還剩余貸款（約170萬元）；

銀行收款后15日內注銷抵押；

周敏在解押后10日內配合將一號房屋過戶至林雅婷名下。

法院說理

法院圍繞“是否存在真實借名關系”展開審查，作出三項關鍵認定：

第一，協議簽名真實，抗辯不成立。

經法大法庭科學技術鑒定研究所鑒定，《借名購房協議書》上“周敏”簽名字跡與樣本一致。周敏雖稱“在空白紙上簽字”，但未提供任何證據，法院不予采信。

第二，出資鏈條完整，指向林雅婷。

首付款115萬元來自林雅婷母親賬戶；

98萬元由其弟弟轉賬至周敏賬戶，并明確用于購房；

月供連續三年由前夫代付；

所有票據原件均由林雅婷持有。

周敏自稱“不知情”，卻無法解釋為何自己從未支付任何費用、未持有任何文件、甚至不清楚房屋由誰居住。

第三，實際控制事實清晰。

物業費、供暖費由林雅婷方繳納，房屋長期出租收益歸其所有。而周敏連“房子現在誰住”都答不上來，明顯不符合真實房主的行為邏輯。

綜上，法院認為：借名買房關系成立，《協議書》合法有效，周敏應依約履行過戶義務。

辦案心得

本案為“親屬間借名買房”提供了實操啟示：

首先，書面協議哪怕只有一頁，也至關重要。

本案協議內容詳盡、權責清晰，成為定案核心。即使對方否認，筆跡鑒定也能一錘定音。

其次，出資必須“可追溯”。

通過直系親屬賬戶轉賬雖常見，但需保留付款備注、收條、證人證言，形成閉環。本案中母親、弟弟、前夫三方資金流向相互印證，難以推翻。

再次，房屋控制權比登記更重要。

長期持有產權證、繳納稅費、管理出租，是證明“實際權利人”的黃金標準。登記人若對房屋“一問三不知”，很難被采信為真實業主。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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