妹妹全款購房后改哥哥名，起訴要房被駁回｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2000年，沈曉嵐（化名）與甲房地產公司簽訂《商品房認購書》，購買一號房屋，總價約60萬元。她支付全部房款并辦理入住。

在辦理產權證前，其兄沈建國提出，因孩子上學需業主身份，請求將房屋登記至自己名下。沈曉嵐同意，并與沈建國一同前往開發商處，將購房人變更為沈建國，重新簽署買賣合同，并支付5000元更名費。

2002年，一號房屋產權證登記在沈建國名下。此后，沈建國一家入住該房屋，并于2015年將戶口遷入。房屋原始票據雖由沈曉嵐持有，但產權證自2017年起由沈建國保管。

多年后，沈曉嵐以“雙方僅為借名買房”為由，起訴要求確認借名關系成立，并判令沈建國將一號房屋過戶至其名下。

沈建國辯稱：雙方從未約定“借名”，房屋系妹妹在交房后贈與自己，所有變更手續均依法完成，產權清晰，不同意過戶。

裁判結果

法院判決：

? 駁回沈曉嵐全部訴訟請求！

不確認存在借名買房合同關系；

沈建國作為登記產權人，合法保有一號房屋所有權。

法院說理

法院指出，主張借名買房成立，必須同時滿足兩個要件：實際出資 + 雙方存在借名登記的明確合意。本案中：

第一，原告未能證明“借名合意”存在。

沈曉嵐雖稱因孩子上學臨時改名，但其自認對方孩子當時已入學，所謂“轉學”說法缺乏政策依據。更重要的是，她未提供任何書面協議、錄音、證人或明確溝通記錄證明雙方約定“僅為掛名”。

第二，行為邏輯與借名不符。

沈曉嵐在已完成簽約、付款、入住后才變更購房人，此時并無限購、貸款等障礙，缺乏必須借名的合理動機。若真為借名，完全可在最初直接以沈建國名義簽約。

第三，法律程序已完成權利轉移。

開發商與沈建國重新簽訂買賣合同，沈建國繳納更名費、契稅、代辦費，并取得產權證。這一系列行為，在法律上構成完整的合同主體變更或贈與履行，而非代持安排。

綜上，法院認為：僅有出資事實，不足以推翻不動產登記的公示效力。在無合意證據的情況下，借名買房關系不成立。

辦案心得

本案為家庭房產處置提供了重要警示：

首先，“心軟”不能替代法律形式。

因親情、便利或短期目的（如上學）將房屋登記在他人名下，若無書面約定，極易被認定為贈與或權利轉讓。口頭承諾在重大財產權屬糾紛中幾乎無效。

其次，登記具有強大法律效力。

一旦完成產權登記，法律即推定登記人為真實權利人。推翻該推定，需高度蓋然性的合意證據，而非僅憑出資或情感陳述。

再次，時間會強化登記人的權利地位。

沈建國居住近二十年、遷入戶口、長期控制房屋，這些事實進一步鞏固其產權主張。長期穩定占有+登記=難以撼動的權利基礎。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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