大悅城2025年巨虧

根據大悅城控股集團股份有限公司2026年1月30日發布的2025年度業績預告及相關財務報告，公司確實出現了巨額虧損。

一、核心虧損數據

大悅城控股預計2025年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損21億元至27億元，上年同期虧損29.77億元；扣除非經常性損益后的凈利潤預計虧損22.5億元至28.5億元，上年同期虧損40.5億元；基本每股收益虧損0.49-0.63元/股。

這已經是大悅城控股連續第4年虧損，4年共計虧損近百億元。從2022年至2025年，公司持續處于虧損狀態，累計虧損規模巨大。

二、虧損原因深度分析

1. 資產減值計提是主要拖累

根據公司公告，本期虧損主要系公司積極調整量價策略，部分項目出現減值跡象，公司按照企業會計準則對可能發生減值損失的各類資產計提減值準備。

具體數據顯示，2025年前三季度，公司合計計提減值10.8億元，同比增加48.0%，其中存貨跌價準備高達10.4億元。這些減值損失對歸母凈利潤的影響達到8.3億元，成為虧損的主要因素。

資產減值問題并非2025年獨有。2022年至2024年三年間，大悅城累計計提資產減值準備近100億元，僅2024年就計提46.98億元。武漢新洲航天悅府等項目因銷售停滯導致存貨跌價36億元，是減值的重要來源。

2. 房地產行業整體低迷的背景

全國商品房銷售額持續下滑，房企普遍面臨去化壓力。大悅城作為“商業+住宅”雙輪驅動的房企，開發周期長、資金沉淀大，在這一背景下受到的沖擊尤為顯著。

3. 非并表項目盈利能力下滑

2025年前三季度，公司投資凈虧損5.23億元，而去年同期實現凈收益14.0億元。一正一負，相差近20億元，這也是導致虧損的重要因素。

三、同比減虧的積極信號

盡管虧損金額巨大，但相比2024年同期虧損29.77億元，2025年實現了同比減虧。減虧的主要原因是：

1. 毛利率上升，毛利額增加：受結算資源、周期影響，毛利率同比上升，毛利額同比增加。

2. 投資收益增加：受合作項目結算開發周期影響，對聯營企業、合營企業的投資收益同比增加。

四、業務表現的分化特征

1. 上半年曾實現業績逆襲

2025年上半年，大悅城實現營業收入152.31億元，上半年綜合毛利率36.35%，較上年同期22.59%上升13.76個百分點；報告期內公司實現凈利潤7.48億元，同比增加7.10億元。歸屬于上市公司股東的凈利潤1.09億元，同比增長129.87%。

2. 購物中心業務表現穩健

2025年上半年，大悅城購物中心實現銷售額約220億元，同比增長12.2%；客流量2億人次，同比增長19.6%；平均出租率92%。寫字樓整體平均出租率也達到90.6%。

3. 住宅開發仍承壓

作為中糧集團旗下的重要地產平臺，大悅城長期采取“住宅開發+商業地產”并行的發展模式。但在當前房地產調整周期中，住宅端仍是最大壓力來源。

五、公司戰略調整與治理變化

1. 私有化大悅城地產

2025年7月底，大悅城宣布擬以0.62港元/股的價格，私有化大悅城地產，總代價約29.32億港元。私有化之后，大悅城持有大悅城地產的股權比例將從64.18%上升至96.13%。公司認為這將增厚對大悅城地產的權益，有利于進一步提升公司歸母凈利潤。

2. 管理層變動

2024年4月，大悅城進行過一輪組織架構調整，將東北區域公司、浙江區域公司和華中區域公司裁撤。同年6月，陳朗辭任大悅城董事長之職，董事會選舉姚長林為新任董事長。姚長林在中糧集團任職超30年，是一位老將，曾出任大悅城地產的董事長。

六、財務健康狀況

根據2025年第三季報，公司主要財務指標如下：

? 貨幣資金：224.36億元

? 存貨：647.73億元

? 資產總計：1672.78億元

? 營業總收入：206.48億元（前三季度）

? 歸母凈利潤：-5.33億元（前三季度）

七、市場反應與行業環境

1. 股價表現

受“三條紅線”政策調整消息影響，2026年1月29日，大悅城股價強勢封漲停。1月30日盤中一度封漲停，但后被打開。截至1月30日收盤，收漲4.83%，報3.91元/股，總市值約167.6億元。

2. 政策環境變化

2026年1月28日，據媒體報道，記者從多家房企相關人士處獨家獲悉，目前其所在公司已不被監管部門要求每月上報“三條紅線”指標。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

總結

大悅城2025年的巨虧是多重因素共同作用的結果：一方面，公司主動進行財務“體檢式修復”，通過計提減值準備釋放歷史包袱；另一方面，房地產行業整體低迷、住宅開發業務承壓、非并表項目收益下滑等外部因素也產生了顯著影響。

盡管虧損規模仍然巨大，但同比減虧的趨勢、購物中心業務的穩健表現、以及上半年的業績逆襲，都表明公司正在積極應對行業挑戰。私有化大悅城地產、管理層調整等戰略舉措，也反映了公司尋求轉型和效率提升的努力。

作為央企地產平臺，大悅城在當前房地產調整周期中仍在“過冬”，但其相對穩健的財務基礎和商業地產的現金流貢獻，為公司度過行業寒冬提供了一定的緩沖空間。