深圳北頭村舊改破局時刻 18年“寒窯”走入行政調解

觀點網 繼續等下去，深圳南山北頭村將要在沉寂中度過舊改的第二十年。

得天獨厚的地理位置似乎只是舊改啟動的添頭，操盤企業也沒有陷入流動性危機的傳聞，北頭村舊改卻在項目規劃首次公告之后，進入了漫長的定格時間。

對于歷史超過500年的北頭村而言，時間的流逝并不可怕，遲遲未能推進的舊改規劃更為磨人。

坐落在深圳南山北麓灘頭因此得名“北頭”，北頭村始建于元代，村民們過去多以養蠔、捕魚為生，兼種水稻與荔枝。

改革春風吹到廣東，深圳從小漁村成長為國際化大都市，北頭村的機遇也到來了。

18年延宕

隨著城市發展及大規模填海，北頭村村民們“洗腳上岸”，1979年集資建設6000平方米廠房，引進“三來一補”企業，開啟“從農轉商”的生活。

正因為大規模填海造陸，北頭村逐漸從沿海小漁村變成夾在深圳前海、后海兩大中心區的空間發展軸帶上的舊村區域。

時代車輪滾滾前行，一片片高樓在北頭村前后拔地而起，沿著前海路的七個城中村陸續進入舊改規劃，北頭村也是其中之一。

據觀點新媒體了解，北頭村最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造項目2008年度實施計劃》，2011年8月得到深圳市規劃和國土資源委員會下發的舊改地塊專項規劃批復，自此正式走上舊改之路。

根據最早的規劃公告，北頭村舊改拆遷用地面積約為6.87萬平方米，開發用地面積為4.97萬平方米，計容建筑面積33.45萬平方米，擬建住宅、商業、幫、商務公寓，以及社區服務站等配套設施。

項目申報主體是深圳市北頭實業股份有限公司，正是北頭村村民轉商之后成立的村集體控股企業。

比起進入舊改流程之后因為合作企業資金鏈斷裂而陷入停滯的大多數舊改項目，北頭村的進度直接卡在了最初一步--協調清拆。

北頭村舊改范圍不僅包括舊村，還涵蓋村民們早年間建起的北頭豪苑、北頭新村等多個樓房區域，涉及產權關系復雜，拆遷談判和利益協調本身就是一項極其耗時的工作。

同時，北頭村所在的前海路還有南山村、南園村、向南村、大新南、大新北、一甲村共六個舊改項目也因類似原因進展緩慢，形成了七大城中村整體性的推進阻力。

期間，北頭村還經歷了三批次歷史遺留違法建筑物業權利人核實結果公告，卻一直沒有簽約及清拆動向。

十余年間，深圳的城市更新政策不斷調整，舊改項目報批流程也是復雜、周期長，等待完成簽約便已耗去不少年歲，北頭村還意外接納了南山小學的拆除重建工作。

2020年4月，北頭村所在位置被劃入南山小學、南山實驗教育集團南海中學的學區范圍內，經南山區政府、南山區教育局以會議紀要的形式確定南山小學校舍拆除重建，納入北頭村舊村改造一并拆除。

也是在2020年，南山區城市更新和土地整備局公示，正式認定深圳市北頭實業股份有限公司為項目申報主體，北頭村舊改終于慢慢邁出了第一步。

進度刷新

資料顯示，北頭村于2021年至2022年啟動簽約并完成專項規劃審批，到2023年簽約率達95%，與此同時村內開始圍擋封樓，等待拆除。

但延宕十多年，北頭村舊改的進展一直緩慢，直到北頭村2024年3月取得施工許可證，8月迎來了調規獲批，才被認為刷新進度。

拆除用地范圍微縮至6.69萬平方米，開發建設用地范圍調整為4.86萬平方米，原04-01地塊與原04-02地塊合并為04-01地塊，相應調整了公共服務設施規模，一期拆除用地范圍等，在城市整體設計上，調整建筑限高，優化車行出入口，調整建筑退線、建筑覆蓋率、綠化覆蓋率。

大型舊改最難的重點其實是簽約清拆，盡管北頭村早在2021年便啟動簽約，卻始終沒有確切的拆遷推進消息傳來。

直到2026年1月19日，深圳市南山區人民政府關于北頭村城市更新單元一期項目行政調解事項的公告，北頭村等到了實質性進展。

根據深圳相關條例，行政調解是行政征收的前置程序，當拆遷方與業主協商不成時，政府可介入行政調解。若行政調解未能達成一致，下一步要進行的就是行政征收。

北頭村終于迎來破局時刻，最高興的不只是等待拆遷的村民們，還有操刀項目的大族控股。

據觀點新媒體了解，北頭村舊改由深圳市金匯融房地產開發有限公司操刀，該公司則是大族控股集團有限公司全資子公司。

據官網介紹，大族控股成立于1996年，于2008年進入地產業，在深圳開發第一個住宅項目為大族河山花園，另一項住宅開發項目則為大族云峰。

和旗下大族激光、大族數控兩家上市平臺不同，大族控股并未上市融資，但承擔著資金壓力較大的房地產開發、城市更新、商業、酒店項目。

或許是大族河山及大族云峰取得成功帶來的信心，大族控股開始向舊改領域繼續邁進，除了北頭村舊改，還有同處南山前海路的南山村舊改及沙河街道的兆方舊改，在深圳其他區的儲備還包括羅屋圍村舊改、湯坑老圍村舊改等項目。

南山村舊改實際上和北頭村同屬一批城市更新計劃，但和北頭村舊改命運相似，進入計劃之后一直未有太大的水花，直到2018年12月規劃草案出爐，南山村舊改才再次進入大眾的視線。

只是，舊改項目周期長、進度慢，不論是北頭村、南山村還是兆方舊改，大族控股手上位于南山的三大舊改項目目前只有北頭村傳來進展，其余兩個項目均未刷新進度。

北頭村舊改此次進入行政調解，其實已經比同區域內的其他六大舊改項目快上一步。

據了解，這批項目大多由大族控股及恒大兩家房企主導，大族控股操刀的北頭村舊改和南山村舊改雖然進度緩慢，但各項工作都在斷續進行。

而由恒大主導的部分舊改項目隨著企業出現經營問題而停擺，例如在2010年立項的向南村項目直到2023年由安居建業接手，改造工作才重新啟動。

根據大族控股官網信息，北頭村舊改項目一期預計于2022年完工，如今看來實際完工時間還要往后延期。但對于北頭村而言，這次的等待不再遙遙無期。

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