1549億元！1015萬平方米！海南2025年商品房量價齊升

在海南自貿港建設的宏大背景下，樓市價值正經歷加速重估。回顧全年市場，有助于我們更清晰地理解其演變脈絡。

中房報記者 陳標志 海南報道

2025年的海南樓市，呈現一幅生動的“分化圖景”。

“2025年1月至12月，海南全省商品房銷售面積1015.42萬平方米，銷售金額1548.85億元。”

1月27日，中國房地產報記者從海南省住房和城鄉建設廳獨家獲悉，在宏觀環境復雜多變、房地產市場深度調整的背景下，2025年海南樓市整體實現“量價齊升”——銷售面積與銷售金額同比分別增長8.2%與9.9%，展現出較強的市場韌性及鮮明的區域特征。

價格方面，2025年海南商品房銷售均價為15253元/平方米，同比微漲1.5%。

整體向好的數據背后，是核心熱點區域拉動與部分市場承壓并存的顯著分化格局，折射出自貿港建設進程中海南樓市的深層演變。

“三駕馬車”撐起海南樓市

2025年，海南樓市在自貿港吸引力持續釋放的同時，區域分化態勢也更加清晰。

一方面，三亞、陵水等地高端項目熱銷，稀缺海岸資源受追捧；另一方面，部分非熱門市縣銷售與價格面臨壓力。

數據顯示，2025年全省商品房銷售面積與金額均實現同比增長，交出“量價齊升”成績單。然而在這份整體向好的答卷背后，是市場熱度向少數明星區域的集中。

海口、三亞、陵水構成支撐海南樓市的“黃金三角”，三地合計銷售面積與金額約占全省總量的60%~70%。

從銷售面積看，2025年海口以455.24萬平方米位居第一，三亞為202.48萬平方米，陵水為99.84萬平方米。海口依然穩坐銷量“頭把交椅”。

但從銷售金額看，排名發生變化：三亞以620.79億元居首，海口為474.48億元，陵水為214.81億元。三亞全年銷售額領先海口近150億元。

價格方面，2025年海口商品房銷售均價為10423元/平方米，三亞達30659元/平方米，陵水為21515元/平方米。三亞與陵水均價遠高于海口，顯示其市場定位與價值邏輯的顯著差異。

“黃金三角”背后的市場邏輯

分析上述三地市場，可一窺海南樓市的真實走向。

三亞呈現“價量齊升”的強勁態勢，盡顯高端市場引領者地位。2025年銷售面積增長25.2%，銷售額大幅上升54.6%，均價突破3萬元/平方米，同比上漲23.5%，為全省最高。

三亞的客群主要面向全國乃至全球尋求高端度假與資產配置的高凈值人群，其核心吸引力在于稀缺的一線海景資源、頂級配套與不可復制的區位價值。市場遵循“稀缺即價值”的奢侈品邏輯，價格上漲反而強化其資產屬性。

陵水則被視為“低調的實力派”，2025年銷售面積增長30.4%，增速全省最快，均價21515元/平方米。相比三亞的耀眼，陵水（如清水灣、香水灣等地）更顯沉穩，主打成熟、靜謐的高品質居住體驗，承接了部分從三亞外溢、偏好寧靜環境的高端客戶。

海口市場則以“穩”為主，體現為“以量換價、剛需改善并存”。銷售面積增長19.4%，但銷售金額僅微增1.2%，均價下降15.2%。作為省會，海口由本地剛需、改善需求以及看好自貿港前景的新海南人共同支撐，成交主力多為價格親民的剛需盤或郊區項目，反映城市擴容與人口流入的趨勢。海口市場發揮著“壓艙石”作用，保障了全省交易的基本規模。

相比之下，其他大部分市縣的市場熱度被上述三地明顯虹吸。這一分化在土地市場同樣顯著：2025年，海口、三亞、陵水三地的房地產用地出讓金額約占全省總額的90%。

年度新趨勢：從“多點開花”到“灣區為王”

與往年相比，2025年海南樓市呈現以下幾個新特征：

熱點高度集中。市場焦點從“東線沿海普遍升溫”轉向“頂級灣區主導”，核心區域價值愈發凸顯。

產品需求分化加劇。三亞海棠灣、陵水清水灣的頂級豪宅與普通剛需產品，在客群、價格與產品邏輯上已形成兩個截然不同的賽道。高端市場獨立性增強，受整體市場波動影響較小。

價值邏輯主導。在核心區域，購房者更看重資源稀缺性、產品獨特性與長期資產價值，而非短期價格變化。這也是三亞房價在調整周期中依然上漲的深層原因。

土地市場“馬太效應”顯現。熱銷區域土地價值攀升，吸引開發商爭相布局（如海棠灣、清水灣）；而銷售平淡的區域土地市場低迷，進一步影響未來供應與市場預期。

從具體項目表現，可進一步感知市場溫度。

2025年全省銷售面積與銷售金額“雙前十”項目，全部位于海口、三亞、陵水三地。其中，三亞在金額前十中占據七席，并包攬前四名，顯示其強勁的吸金能力。

高端項目高度聚集于幾大明星灣區：三亞海棠灣、三亞灣及陵水清水灣。這些區域的豪宅項目成為樓市“吸金石”。

例如，三亞海棠灣的中旅·馥棠公館（58.2億元）、華潤·海棠悅府（56.7億元）位列銷售金額前兩名；三亞灣的萬科朗拾·三亞灣則以12.5萬平方米的銷售面積成為年度“銷冠”。

據悉，僅三亞海棠灣片區數個高端項目的銷售額合計已超百億元，約占全省總額的十分之一。TOP10項目銷售總額占全省比例顯著，市場集中度極高。

而海口項目（如大華錦繡系列）更多憑借較大體量與親民價格，躋身銷售面積榜單前列，保障了市場整體流量與活躍度。