保利頂豪價到 ? 樓市周記

1.26-2.1，北京樓市哪些動態值得關注？來看北京進深匯總整理的重點消息。

【取證】

1、保利海淀半壁店豪宅西區4棟樓取證，均價12.6萬/㎡

1月26日，保利海淀半壁店項目西區03地塊取得預售取可證。項目備案名為瑞璟佳苑，推廣案名還沒出，有消息稱3月份才能官宣。

首批為北排4棟樓共78套，準售面積13869㎡，擬售均價12.6萬元/㎡。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復，建面約271/207㎡。

1號樓5層，兩個單元共20套。建面約136㎡/140㎡，均價11.04萬-13.22萬/㎡；

2號樓5層，三個單元共60套。建面約165㎡，均價11.25萬-13.22萬/㎡；

3號樓5層，兩個單元共16套。頂復建面270/277㎡，均價13.97萬-14.7萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，均價12.14萬-13.74萬/㎡；

4號樓4層，兩個單元共12套。頂復建面270/277㎡，均價14.03萬-13.76萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，均價12.57萬-13.92萬/㎡。

2、中海玉華玖章收官房源取證，均價8.5萬

1月26日，石景山新盤中海玉華玖章收官房源取證。為東南角4號樓，總高11層，首層架空。

共20套房源，戶型建面186.02㎡，產權得房率80%。

擬售價在7.82萬-9.18萬元/㎡區間，均價8.5萬元/㎡。

中海玉華玖章共5棟住宅樓，規劃總建面不到2萬㎡。一梯兩戶純洋房，坡屋頂設計，單層樓高約3.45米。主打改善大平層，主力157㎡/186㎡/239㎡。

項目于2025年10月17日首開，兩批次4棟樓共84套房源。

目前累計網簽35套，取證房源去化超四成；成交均價7.31萬元/㎡，約為預售均價的86折。

3、中海瑞文里收官網源取證，兩棟樓均價差3000元/㎡

1月26日，中海瑞文里最后兩棟樓取得預售許可證。分別為：

西區648地塊2號樓，56套，建面約110㎡，擬售均價7.1萬元/㎡；

東區650地塊的5號樓，共60套房源，建面約131㎡，擬售均價7.4萬元/㎡。

至此，中海瑞文里全部819套房源均已入市。

中海瑞文里住宅總建面約9.04萬㎡，容積率1.6-1.7。

規劃16棟洋房 小高層，其中西區648地塊5棟樓，226戶；東區650地塊11棟樓，593戶。主力面積段92㎡/110/131㎡，三居起步。

項目于9月27日正式開盤，目前累計網簽339套。成交均價約6.24萬元/㎡，成交金額總計21.84億元。

4、北京建工嘉棠璟樾取證，8.9萬/㎡

1月28日，豐臺新盤北京建工嘉棠璟樾取證，備案名“嘉棠家苑”。

全盤8棟樓437套房源，擬售均價8.9萬元/㎡。產權得房率76%-82%區間。

嘉棠璟樾所在地塊成交于9月5日，由城建發展 住總 北京建工聯合體以29億元底價摘得，折合樓面價5萬元/㎡。

值得一提的是，就在取證當晚，項目公司控股方城建發展（600266.SH）發出減資公告稱，為優化資源配置，三方股東按照同比例將項目公司注冊資本由29億元減少至9.8億元，各方持股比例不變。

嘉棠璟樾項目占地2.17萬㎡，總建面約8.45萬㎡，其中地上5.8萬㎡，容積率2.66。規劃8棟住宅樓，共437套，戶均建面約130㎡。

東南角的8號樓為10F洋房，面積是99㎡左右的三居室；其余均為14-18F小高層，面積段118/123/138/155/179㎡，其中138是主力戶型，占比近四成。

贈送方面，南向開敞陽臺 北向設備平臺。陽臺進深1.5米，好房子新規出臺以來，這個尺度在豐臺算是最小贈送了。

5、國譽星城西區收官房源取證，均價6.49萬元/㎡

1月28日，國譽星城西區最后一棟樓取證。為西北角4號樓，共16套，建面約84/101㎡，擬售均價6.49萬元/㎡。

至此，西區8棟樓400套房源均已入市。

國譽星城所在昌平北四村0077、0078地塊，規劃15棟住宅樓，9-18F洋房、小高層。共772戶，住宅總建面約7.86萬㎡，容積率2.6。

主力戶型面積段：81㎡/97㎡/112㎡/126㎡。

2025年9月27日，西區7棟樓共384套房源取證，擬售均價約6.4萬元/㎡。

目前網簽130套，成交均價5.27萬元/㎡，成交金額總計6.55億元。

【規劃、產品】

6、石景山北辛安新增一貫制學校，這些新盤直接受益

1月27日，石景山SS00-1610-0003、0004地塊規劃綜合實施方案公示。

建設用地面積4.31公頃，其中03地塊為中小學合校用地，地上建筑規模4萬平方米，限高24米。南側有一條公園用地，占地0.16公頃。

東側一街之隔的1610-0001地塊同樣是規劃居住用地，占地2.42公頃，建筑規模5.55萬㎡，容積率約2.3；限高80米，預計可開發為25-26F高層產品。

去年9月份方案公示后，首鋼房地產對該地塊發出了一系列招標計劃，項目投資估算約8.62億元。

地塊距離地鐵北辛安站直線不到1公里，通勤族友好；周邊樓盤眾多，居住配套成熟。

北側為中海天鏡，西側為中海天賦，南側為海棠苑、楓香苑、櫨韻苑。

往南3公里左右是首鋼園東南區居住板塊，有正在熱銷中的首鋼璟悅長安、中海長安源境和長安玖章等新盤。

7、南北兩座國賢府同時亮相，中建智地大IP養成

中建智地豐臺新盤和昌平歇甲項目案名先后出爐，均為國賢府系產品。

“府”系作為中建智地產品系中的高端序列，目前在北京已落成三座國賢府。中建房山國賢府（西府佳苑）、昌平的北京國賢府（一期盛世文庭、二期逸賢華庭）、京華國賢府（學府觀園）。

接下來的兩座，現階段來看昌平的國賢府PARK進度更快一步，上周就已公示了總平圖。

昌平項目：國賢府PARK。中式府系注入英文元素，并配以中西交響主題曲，意味著這座展卷“時代灣區”的國賢府，將會帶來不一樣的產品。

開發主體北京合誠未來房地產開發有限公司由中建智地和未來科學城置業分別持股70%、30%。

項目占地約6.35公頃，包括6幅子地塊：東側為2幅住宅地塊：北區0038、南區0046地塊，計容地上建面9.13萬㎡。

規劃18棟住宅樓，共832戶。面積段預計：78㎡三居，90㎡三居兩衛，110/130㎡四居。

豐臺項目：方程國賢府，由中建方程操盤。這也是北京主城區的首座國賢府系項目。

這個項目拿地比歇甲項目晚了兩個月，開發主體北京豐程置業有限公司成立于2025年12月26日，大股東中建方程持股93%，中建智地置業僅持有7%的權益。

項目位于豐臺北宮鎮張郭莊村，占地3.18公頃，規劃地上建筑面積約4.775萬㎡，容積率僅1.5，限高24米（局部30米），純洋房住區。

目前項目尚未報規，網傳面積段為70-120㎡，三居起步，少量非標兩居退層。主力總價段350萬-500萬，剛需價格兼有改善品質。

8、國譽未來悅被處罰后補發調規方案，新增門廊及車庫出入口

近日，北京規自委通州分局通告了一個項目方案的反饋意見采信情況。地塊編號已經非常陌生了——北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004、6002地塊。

這是4年前就已經開盤的北京城建國譽未來悅項目，已于去年4月底交房。項目位于九棵樹街道，2021年8月取得《建設工程規劃許可證》。

根據建設單位申請，為提高項目品質，改善業主出行實際感受需求，建設單位對設計方案局部優化。

出發點是好的，但是操作步驟很重要。未進行規劃手續申報，就開始實際建設，還是要按違建處罰的?？偲綀D說明中提到，依據《北京市通州區九棵樹街道辦事處行政處罰決定書》（京通九棵樹街道罰字【2025】0070號），本項目已完成處罰?，F對國譽未來悅小區2號樓南側門廊、門房、車庫出入口等進行規劃手續申報。

2025年11月17日至12月1日，開發商補發了調整方案并進行現場和網上公示，期間未收到反饋意見。

9、北熙區三區戶型劇透，承諾開敞陽臺不封閉

1月26日，北熙區三區（朝陽東壩1101-A002-3地塊）項目方案公示反饋意見采信情況通告。

A002-3地塊是京投發展2021年12月24日底價摘得的東壩三宗地塊之一，也是三宗地塊中成交價最高的一幅，總價70.7億元，銷售指導價定為8.6萬元/㎡。

用地面積7.67萬㎡，總建面19.3萬㎡，地上建面13.7萬㎡，容積率1.9。商品住宅面積13.66萬㎡，居住公服配套400㎡。

規劃12棟住宅樓，北排6棟為18F小高層，南排為10F/11F洋房，總計1358戶，戶均建面100.6㎡。

設置含100平米以下，100-120、130-150，共計10種戶型。

【網簽】

10、北京潤園1月份網簽11.77億元，拿下北京單盤銷冠

2月1日，據北京潤園銷售海報顯示，該項目以11.77億元網簽金額拿下北京1月別墅網簽金額TOP1、北京1月別墅 住宅全口徑網簽金額TOP1。

同時，海報顯示，北京潤園一期售罄在即，二期將啟。

據悉，二期總計172戶，包括一期開盤遭瘋搶的329㎡空墅24戶，以及328㎡平墅96戶。

其余為雙拼院墅產品：700㎡4戶；763㎡24戶；905㎡14戶；990㎡10戶。

11、朝陽黑馬銷冠：縵合北京，單月網簽2.3億元

縵合北京以2.3億元位列1月份朝陽區商品住宅成交金額榜首位，盡管全月只有5套房源成交，但成交面積達到2335㎡，套均建面達460㎡。成交均價9.84萬元/㎡。

去年8月30日，縵合北京二期C區2號樓取證。共112套，準售面積6.14萬㎡，備案均價12萬元/㎡。一棟樓的貨值總計73.69億元，說是北京最貴的一棟住宅樓不算夸張。

主要是樓高，戶型大。這棟樓總共31層，其中：1-2層每層2戶，3-28層每層4戶，均為建面529㎡戶型。產權得房率83%左右。單價在11.45萬-12.5萬/㎡區間。

29-31層為空中別墅，共4套，單套建面約1060㎡，套總價1.34億元。

12、海淀寶山雙子爭鋒，海宸元境拿下“三料冠軍”

中建壹品·海宸元境1月份網簽38套，面積4339㎡，成交金額3.63億元，三項成交指標均位列1月份海淀商品住宅榜首。

北京隅海岄位居第二，單月網簽23套，面積3003㎡，成交金額2.58億元。

兩個項目同于11月27日取得預售許可證。北京隅海岄，442套房源，預售均價9.3萬/㎡；中建海宸元境，396套房源，預售均價9.23萬/㎡。

其中，海宸元境最小建面99㎡，起步價8.5萬/㎡。算上開盤優惠，預計800萬總價即可入手三居兩衛。對比同在西四外的保利半壁店地塊，樓面價就7.8萬了 ，寶山雙盤價格上還是很香的。